四省份取消商品房限購 樓市去庫存“動真格”

    近日，山西省提出全面取消限購政策，成為我國第四個全面取消限購的省份，發(fā)布的《關于健全完善住房保障和供應體系促進房地產市場健康發(fā)展的意見》也成為近日高層喊話去庫存后首個響應的樓市政策。有業(yè)內人士分析，這一系列政策的出臺有利于庫存的去化，在政策寬松的大背景下，樓市后續(xù)或將迎來新一輪寬松政策的出臺。

我國四個省份取消限購 多項樓市政策集體松綁

    11月19日，山西省政府辦公廳發(fā)布了《關于健全完善住房保障和供應體系促進房地產市場健康發(fā)展的意見》，明確取消購買商品住房套數、戶籍、年齡等限制。除山西外，此前還有四川、甘肅、安徽四個省份明確發(fā)文取消了限購政策。而多數城市的限購的松綁是在去年下半年，在46個限購城市中，目前僅剩北京、上海、廣州、深圳四個一線城市在堅守。

    梳理發(fā)現，除取消限購外，上述四個省份還松綁了多項樓市政策，其中四川、安徽、山西三省取消了商品房限價制度，規(guī)定商品房銷售備案價格由開發(fā)商根據開發(fā)建設成本、市場供求狀況等因素自行確定。甘肅、山西兩省份還取消了“限外”制度，即取消對境外機構及個人的購買商品住房的限制。此前用于規(guī)范商品房面積的“90/70”限定(2006年 “國六條”提出的，新建商品住房套型建筑面積90平米以下住房面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上的規(guī)定)，也被甘肅、四川、山西三省份宣告解除。

    對于目前多個省份取消限購以及出臺的一系列樓市松綁政策，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，這實際上是為了落實中央去庫存的精神，通過省級文件的發(fā)布，解除以前政策上的種種限制，讓房地產處于更加寬松的市場環(huán)境中。從而加快住房交易，對于去庫存以及活躍市場都有積極意義。

樓市刺激政策難奏效 三四線城市面臨庫存高壓

    今年以來，房地產政策逐漸寬松，三月份提出了調低二套房首付比例的“330新政”、營業(yè)稅免征年限“5改2”政策，今年下半年也出臺了二套房公積金最低首付降至兩成，不限購城市首套房商貸最低首付款比例下調至25%等多項利好政策，央行今年還頻繁運用信貸杠桿，進行了五次降息和五次降準。

    調控政策的輪番出臺激發(fā)了房地產市場的活力，樓市逐漸走出低潮期，但仍難言全面回暖，樓市去庫存效果不明顯。據國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市的房價數據，10月份還有33個城市的新房價格在下降，比上月增加了12個，二手房價下降城市的數量也比上月增加了5個，總體房價環(huán)比漲幅回落。有業(yè)內人士指出，這顯示出了當前房地產市場再度面臨危機，部分購房客群在支付能力有限的前提下，觀望情緒濃厚，房地產市場后續(xù)增長乏力。

    各地刺激樓市政策不斷加碼，房地產市場卻反響平平，庫存壓力也隨之攀升。從國家統(tǒng)計局提供的庫存數據來看，10月末，我國商品房待售面積達6.8億平方米，比年初的6.2億平方米增長了0.6億平方米。與此同時，城市間的庫存差距也呈現出明顯的分化，一二線城市的庫存壓力明顯少于三四線城市。從上海易居研究院的數據來看，10月份，一、二、三線35個城市新建商品住宅存銷比分別為10.0、12.2和18.9個月。如何化解房地產的庫存，成了當前樓市所面臨的一個重要的命題。

高層釋放去庫存信號 相關政策亟待出臺

    近期，政府高層多次提及化解房地產庫存，促進房地產業(yè)持續(xù)發(fā)展的要求。有業(yè)內人士分析，今年以來鼓勵住房消費的政策導向，不僅僅考慮的是樓市高庫存現狀，也是從宏觀經濟角度考量的結果，關系到啟動需求和化解風險的雙重因素，后續(xù)可能會有寬松政策出臺。

    對于樓市未來政策可能的走向，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭近日撰文指出，一是中長線改革層面，主要是戶籍制度和住房制度的改革，放寬居民落戶限制，完善住房供應雙軌制，加快公積金制度改革，建立政策性住房銀行等方面。二是短線政策層面，比如個人住房貸款進一步寬松，財稅政策加大支持力度，取消二手交易營業(yè)稅，暫緩房地產稅立法，貨幣政策繼續(xù)寬松，央行繼續(xù)降準降息，棚改拆遷補貼以貨幣為主，實物為輔等等。

    在談到樓市前景時，嚴躍進表示，后續(xù)在寬松的政策環(huán)境下，市場主體參與的門檻可以降低，這對于購房者、房企來說都是明顯的利好。未來房地產市場的活躍度有望提升，加快庫存去化速度，對于宏觀經濟也將會有拉動作用。