地產(chǎn)大佬縱論未來樓市：中產(chǎn)階層將陷蝸居時(shí)代

    2015年，深圳樓市的熱度超出所有人想象。

    在蛇口、龍華、前海等片區(qū)房價(jià)翻倍上漲之后，國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，深圳全市房價(jià)年內(nèi)平均上漲幅度已達(dá)40%，均價(jià)逼近4萬/平方米。

    盡管在“金九銀十”期間，深圳預(yù)期的成交高峰并未出現(xiàn)，房價(jià)似乎面臨回調(diào)壓力。但在多數(shù)開發(fā)商人士看來，深圳樓市仍然處于黃金期，隨著人口的大量涌入，未來房價(jià)將有逼近香港的可能。

    當(dāng)前香港房屋均價(jià)約為10萬元/平方米，100平方米的房屋即被稱為豪宅，一半以上的港人居住在50平方米的“蝸居”。需要反思的是，深圳是否不可避免地一定要變成和香港一樣的居住環(huán)境？如何才能保證居住條件與房屋價(jià)格的相對合理？

開發(fā)商押寶深圳

    國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，與去年同期相比，今年10月深圳新房均價(jià)上漲了40.5%，領(lǐng)漲全國。

    11月20日，在深圳舉行的易居沃頓課題成果發(fā)布會上，中華房地產(chǎn)投資開發(fā)商會常務(wù)副會長孫強(qiáng)表示，深圳的房價(jià)一年內(nèi)漲了四成，是因?yàn)閯傂孕枨笠恢贝嬖凇袅魅肴丝诙?，被認(rèn)為是房價(jià)上漲的主因。在去年福布斯中文網(wǎng)發(fā)布的中國大陸最佳商業(yè)城市排行榜中，深圳以凈流入人口752萬位居所有城市中的第三名，僅次于上海、北京。

    一組來自深圳市房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)支持了這個(gè)觀點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在深圳常住人口中，住房自有率僅為30%，這意味著接近70%的人口沒有屬于自己的產(chǎn)權(quán)房。而北京、上海是70%，廣州則高達(dá)90%。另據(jù)世聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)，按常住人口計(jì)算，深圳商品住宅戶均住房僅為0.4套，遠(yuǎn)低于公開數(shù)據(jù)顯示的全國戶均1套水平。

    中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長任志強(qiáng)表達(dá)了類似的觀點(diǎn)，他認(rèn)為深圳是老齡化程度較低的城市，主要群體為高技術(shù)高素質(zhì)的年輕人，深圳的樓市未來還將繼續(xù)看漲。

    深圳萬科總經(jīng)理周彤指出，深圳土地供應(yīng)稀缺，而人口凈流入充沛，全市幼兒園入學(xué)人數(shù)僅次于北京。年輕人太多，是深圳房價(jià)上漲的重要支撐。而能大量提供住房供應(yīng)的舊城改造，卻非常難以推進(jìn)。尤其是今年房價(jià)上漲之后，舊改項(xiàng)目的業(yè)主要價(jià)更高，拆遷成本更高，開發(fā)商難以承受。

    然而業(yè)內(nèi)人士紛紛看好深圳市場，各家房企自然不會放棄這個(gè)大蛋糕。扎根于深圳市場多年的花樣年總裁潘軍直言，“在深圳，一個(gè)項(xiàng)目干一年，比在其他地方干20個(gè)項(xiàng)目還要強(qiáng)。”他接著表示，未來花樣年仍然會深耕深圳市場，第四季度在深圳也有拿地計(jì)劃。

    富力地產(chǎn)董事長李思廉雖認(rèn)為，深圳房價(jià)不可能超過香港，但這家之前鮮少在深圳開發(fā)的房企，也釋放了有意在深圳市場“大干一番”的信號。他透露，深圳市場火爆，一些中小開發(fā)商會放出一些待并購項(xiàng)目，目前富力有三四個(gè)項(xiàng)目正在洽談，可能會以收購企業(yè)、項(xiàng)目的方式進(jìn)入深圳。此外，他還表示，富力或?qū)⑴c深圳的舊城改造項(xiàng)目。

    陽光城董事局主席林騰蛟也表示，陽光城今年通過收購兼并，已在深圳拿下三個(gè)項(xiàng)目。而深圳的人口基數(shù)大、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好或是陽光城布局深圳的原因。他說，陽光城雖一直布局一線城市，但相對理性，“如果虧本，我們也是不會出手的。”

未來會是“蝸居”時(shí)代？

    多名開發(fā)商人士甚至認(rèn)為，深圳房價(jià)不日將趕超香港。那么，如今的深圳房價(jià)距離香港究竟有多遠(yuǎn)？據(jù)世邦魏理仕上月發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，香港平均房價(jià)每平方英尺售價(jià)達(dá)到1416美元，換算過來就是約97000元/平方米，稱霸全球。

    而深圳中原研究中心最新的數(shù)據(jù)顯示，上周深圳一手房成交均價(jià)為4.7萬元/平方米，二手住宅成交均價(jià)為4.08萬元/平方米，如果考慮到香港是按照套內(nèi)面積賣房，而內(nèi)地是按照建筑面積賣房，香港的房價(jià)還要打個(gè)8折，即約77000元/平方米。

    就中產(chǎn)階層的需求和購買力而言，香港市民獲得一套50-60平方米的房屋，總價(jià)約500萬人民幣，在深圳市區(qū)買一套80-90平方米的兩房，也要500萬左右，兩地的差距已經(jīng)很小。

    然而，作為被比較標(biāo)的，香港房價(jià)的畸高、港人的居住條件之差，也一直被有關(guān)人士詬病。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，香港私人住宅超過一半的實(shí)用面積小于50平方米，香港人均居住面積只有約16平方米，大幅落后于新加坡及內(nèi)地，與國際大都市、發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體(人均生產(chǎn)總值約4萬美元)的地位很不相稱。

    而未來的深圳，也會向香港那樣演變嗎？中產(chǎn)階層也可能“蝸居”深圳？

    深圳萬科總經(jīng)理周彤認(rèn)為，深圳以后會像香港看齊，私人住宅會越來越小。他透露，萬科在深圳將會推出“創(chuàng)新戶型”的項(xiàng)目來解決一部分剛性需求：在萬科云城等項(xiàng)目將推出15平方米的一居，35平方米的兩居，70平方米的三居，以及90平方米的四居。“隨著房價(jià)攀升，深圳的房子未來一定會越來越小。”

    不過，周彤指出，深圳房價(jià)接下來并不是直線向上，而是表現(xiàn)為曲線波動(dòng)的特征。

    富力地產(chǎn)董事長李思廉則稱，整體上“深圳房價(jià)不可能超過香港”。他分析，香港的綜合實(shí)力常年處于全世界前列，吸引了大批頂尖人士在港置業(yè)；此外，香港的頂級豪宅市場至今仍然居高不下，也是他認(rèn)為深圳房價(jià)不可能超過香港的原因之一。

    值得注意的是，香港房價(jià)目前已有下跌趨勢。香港土地注冊局的數(shù)據(jù)顯示，10月首26天，香港當(dāng)?shù)匦陆ㄗ≌趦?nèi)的總房屋成交量達(dá)到3711戶，和上月同比下滑24%，創(chuàng)下了19個(gè)月來的新低。

    這被市場視作是幾經(jīng)浮沉的香港樓市再一次陷入危險(xiǎn)的信號。瑞銀集團(tuán)(UBS)稱，香港的房市泡沫已經(jīng)處在很危險(xiǎn)的邊緣，已經(jīng)被嚴(yán)重高估，泡沫指數(shù)居全球第二；并稱香港房價(jià)在三年內(nèi)平均下跌30%的可能性高達(dá)95%。摩根大通也曾預(yù)測，從2016年開始，香港住宅價(jià)格可能以年均5%-10%的速度下滑。

    目前，香港市民平均供款占收入水平已經(jīng)惡化到50%，而且樓市泡沬風(fēng)險(xiǎn)正在上升，萬一按息回升至3厘，這個(gè)比率將會急升至65%，屬相當(dāng)高的水平。

    香港已在探討如何擴(kuò)大房屋供應(yīng)的問題。在全港1100余平方公里的土地上，有400余平方公里是郊野公園，能不能拿出小部分給居民做居屋？香港行政長官梁振英表示，公眾可探討以“免地價(jià)”的方式在郊野公園內(nèi)生態(tài)價(jià)值較低的地方建屋并賣給特定對象，例如讓青年人首次置業(yè)。但目前仍在探討階段。

    對于深圳的高房價(jià)，市長許勤祭出的招數(shù)是，一是要繼續(xù)加大保障性住房建設(shè)力度；二是要對鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)加大支持力度，能夠吸引更多的優(yōu)秀人才；三是要深入實(shí)施人才安居工程，其價(jià)格是市價(jià)的50%-70%，有助于平衡房價(jià)。