去庫存中的房企生存術(shù)：拋售股權(quán)緩解資金難題

    一位深圳房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，未來只有實(shí)力雄厚的房企才有活下去的機(jī)會，中小房企要么被并購，要么，只能逃！

    房地產(chǎn)行業(yè)曾是“香餑餑”，如今卻成了不少公司的“包袱”。

    時代萬恒(600241.SH)昨晚的公告顯示，該公司通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓，正逐步剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。撤出房地產(chǎn)業(yè)，時代萬恒只是其中之一，匹凸匹(600696.SH)、萊茵體育(000558.SZ)、浙江廣廈(600052.SH)等都是逃離房地產(chǎn)的典型代表。

    媒體統(tǒng)計顯示，截至目前，在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所(下稱“上交所”)和北京產(chǎn)權(quán)交易所(下稱“北交所”)的待售房企股權(quán)達(dá)到34宗，總權(quán)益金額超過100億元。

    “這是目前樓市的一個基本趨勢。”中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉對《第一財經(jīng)日報》記者分析，在經(jīng)歷了“黃金十年”的高速發(fā)展后，全國樓市都火爆、所有產(chǎn)品都熱銷、所有房企都賺錢的時代，已經(jīng)一去不返。在部分一二線城市回暖的同時，絕大多數(shù)三四線城市已呈現(xiàn)絕對過剩的狀態(tài)。

    一位深圳房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者表示，未來只有資金實(shí)力雄厚的房企，或者背靠金融集團(tuán)的房企才有活下去的機(jī)會，中小房企要么被并購，要么，只能逃！

賣股求存

    匹凸匹原名多倫股份，主營業(yè)務(wù)曾一度是房地產(chǎn)。今年5月，多倫股份公告稱公司擬更名匹凸匹金融信息服務(wù)(上海)股份有限公司，同時公司經(jīng)營范圍也從房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)變更為互聯(lián)網(wǎng)金融相關(guān)業(yè)務(wù)。這個由“P2P”音譯過來的改名事件在當(dāng)時也是轟動一時。

    房地產(chǎn)行業(yè)不景氣成為匹凸匹“逃離”的主要原因。2015年上半年，匹凸匹的業(yè)績大幅下滑，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入-3585元，去年同期為999.9萬元；歸屬于上市公司股東的凈利潤為-2340萬元，同比下降105.3%。

    與匹凸匹直接調(diào)整業(yè)務(wù)不同，不少資金面出現(xiàn)問題的中小房企只能選擇拋售股權(quán)來解渴。目前，北交所受讓項目為19宗，待售總額46.47億元；上交所受讓項目為15宗，待售總額高達(dá)60.34億元。

    例如，11月12日，廣東惠州8家房地產(chǎn)公司同時在北交所掛牌，希望出售全部股權(quán)，標(biāo)的總額約為12.59億元，8家房企轉(zhuǎn)讓方均為中信惠州控股有限公司。

    易居智庫研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房企拋售股權(quán)，一方面是無奈之舉，很多房企錯過了黃金十年發(fā)展機(jī)遇期，導(dǎo)致目前市場擴(kuò)張乏力，賣股權(quán)是為了盤活存量資產(chǎn)；另一方面，通過到股權(quán)交易所上市加速資產(chǎn)變現(xiàn)，是目前最穩(wěn)妥的融資方式。

    中小型房企的項目大多是在三四線城市和部分二線城市，去化緩慢，面臨著巨大的資金壓力。而在樓市基本面仍然是以“去庫存”為主旋律的背景下，銀行等金融機(jī)構(gòu)依然會強(qiáng)化資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的“風(fēng)險控制”，這就使得一些房企面臨比較大的資金面問題。

    廣州一家股份制銀行負(fù)責(zé)放貸評估的人士告訴《第一財經(jīng)日報》記者，相比制造業(yè)，銀行當(dāng)然還是喜歡把錢貸給房地產(chǎn)業(yè)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的利潤率雖有所降低，但整體利潤仍比制造業(yè)高出不少，而且貸給房地產(chǎn)業(yè)，還可以做按揭等上下游的東西，所獲得的收益遠(yuǎn)非一般制造業(yè)所能企及的。

    不過，銀行也很注重風(fēng)險把控。“一般來說我們現(xiàn)在選擇放貸的項目大多位于一線城市、中心市區(qū)，選擇大開發(fā)商，中小房企的項目尤其是在三四線的項目基本不會做。”該人士說

    另一方面，從去年下半年開始，土地價格的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了房價的漲幅。萬科董秘譚華杰8月曾對記者表示，這意味著如果接下來房價不大漲的話，這些高價拿地的企業(yè)將會虧損。他認(rèn)為這種非常高的地價實(shí)際上把行業(yè)推到進(jìn)退維谷的狀態(tài)，如果不買地，未來就會沒有地可以開發(fā)；如果買地，可能就會面臨很高的經(jīng)營風(fēng)險。

    張大偉表示，隨著行業(yè)利潤率不斷降低，加上三四線城市的高庫存壓力，未來將有更多中小房企離開房地產(chǎn)行業(yè)。

加快轉(zhuǎn)型

    不少中小房企正加快轉(zhuǎn)型。萊茵置業(yè)的半年報顯示，今年上半年公司虧損2592.71萬元，同比盈轉(zhuǎn)虧，上年同期公司盈利2499.26萬元，下滑幅度達(dá)203.74%。不過，萊茵置業(yè)已正式更名為萊茵體育，未來將全面轉(zhuǎn)型，發(fā)展體育和清潔能源產(chǎn)業(yè)。

    類似的還有浙江廣廈，該公司8月發(fā)布的公告表示，長期看，未來房地產(chǎn)行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升，中小型房企生存壓力加劇。短期內(nèi)，受高庫存、投資性需求減少、落實(shí)不動產(chǎn)登記制度及房產(chǎn)稅推出預(yù)期等因素影響，去化壓力仍舊較大，行業(yè)利潤率可能進(jìn)一步下滑。

    浙江廣廈認(rèn)為，隨著競爭的加劇，未來房地產(chǎn)行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升，中小型房企生存壓力加劇。因此，從盈利能力和未來發(fā)展角度考慮，決定在三年內(nèi)逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)，進(jìn)入有發(fā)展?jié)摿驮鲩L空間的新領(lǐng)域。

    海德股份(000567.SZ)也在謀劃由房地產(chǎn)向貿(mào)易的方向發(fā)展。財報顯示，該公司今年上半年盈利1427.3萬元，較去年同期增長125.04%。不過該公司扣除非經(jīng)常性損益后出現(xiàn)虧損，虧損額度為433.8萬元，較去年同期大幅下滑166.38%。海德股份于7月23日發(fā)布公告稱，將平湖耀江24%股權(quán)作價8750.46萬元向耀江房產(chǎn)出售，交易完成后，該公司基本退出房地產(chǎn)市場，主營業(yè)務(wù)將只保留貿(mào)易業(yè)務(wù)。

    匹凸匹雖然已經(jīng)轉(zhuǎn)型成互聯(lián)網(wǎng)金融公司，但今年上半年，新業(yè)務(wù)并沒有為公司貢獻(xiàn)利潤。該公司在公告中表示，2015年因公司整體轉(zhuǎn)型互聯(lián)網(wǎng)金融事業(yè)，目前屬于初期階段，故金融信息服務(wù)所占的比例還相對較低，將逐步完成地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)剝離，擴(kuò)大金融信息服務(wù)所占營業(yè)收入的比例。

    進(jìn)入第三季度，匹凸匹的虧損繼續(xù)擴(kuò)大，前三季度共實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入-6744元，去年同期實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入999.13萬元；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤-3641.23萬元，虧損同比擴(kuò)大，去年同期凈利潤虧損461.11萬元。

并購升溫

    在業(yè)內(nèi)人士看來，除了退出，房地產(chǎn)業(yè)的并購將持續(xù)升溫。張大偉說，在這個過程中，整個房地產(chǎn)行業(yè)的集中度將進(jìn)一步提高，包括萬科、恒大等龍頭房企的規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大。

    例如，恒大地產(chǎn)(03333.HK)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，恒大前十月已實(shí)現(xiàn)銷售1545.3億元，同比增44%，較2014年全年增17.5%，完成年初制定的1500億目標(biāo)103%，該公司還將2015年銷售目標(biāo)上調(diào)至1800億元。

    萬科發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前十月累計實(shí)現(xiàn)銷售面積1627.3萬平方米，同比增長11.89%；銷售金額2041.2億元，同比增長19.27%。

    根據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，從銷售業(yè)績分布來看，銷售額超過百億的房企分化明顯，綠地、萬科等7家千億級企業(yè)銷售規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，而12家企業(yè)的銷售規(guī)模在300億元至1000億元的企業(yè)，與千億級企業(yè)之間拉開了較大的銷售差距，100億~300億元的企業(yè)則多達(dá)61家，競爭異常激烈。

    該院認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)整合和企業(yè)轉(zhuǎn)型趨勢正在加強(qiáng)，未來房地產(chǎn)并購市場將持續(xù)升溫，行業(yè)集中度將不斷提高，樓市的調(diào)整導(dǎo)致更多中小房企退出房地產(chǎn)行業(yè)或被收購，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)規(guī)?；奂c并購頻發(fā)的局面。

    中國指數(shù)研究院日前發(fā)布的一份統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2015年前三季度房地產(chǎn)行業(yè)完成并購案例176起，涉及金額1600億元。與去年同期相比，數(shù)量和金額均明顯增多。

鏖戰(zhàn)一二線

    告別黃金十年后，目前房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也在不斷走低。

    國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2015年1~10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資78801億元，同比名義增長2.0%，增速比1~9月份回落0.6個百分點(diǎn)。自去年1月份以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速已經(jīng)連續(xù)22個月下滑，目前已經(jīng)連續(xù)8個月徘徊在個位數(shù)。這其中，正是因?yàn)槿木€城市面臨著高庫存壓力，牽制了房企拿地和投資數(shù)據(jù)。

    未來對開發(fā)商來說，可選擇進(jìn)入的城市和空間已經(jīng)越來越少。當(dāng)大型開發(fā)商都把資金集中到少數(shù)一二線大城市爭奪的時候，地價必然水漲船高，而這也進(jìn)一步擠壓了中小型房企的發(fā)展空間。

    “現(xiàn)在一二線核心城市拿地的企業(yè)主要就是央企、地方大國企和大的上市公司。”張大偉說。根據(jù)中原地產(chǎn)研究部的統(tǒng)計，在今年北京已經(jīng)成交的44宗住宅用地中，只有10宗土地為民企獨(dú)立獲得，分別是恒大、泰禾、陽光城等。而另外的34宗地塊，大部分參與者都是國企和央企。

    在張大偉看來，目前像北京這樣的一線城市，土地市場逐漸成為“豪門的游戲”，不僅外地中小房企進(jìn)京、進(jìn)一線城市難度越來越大，實(shí)力不足的房企甚至逐漸失去了生存空間。小型房企和原來主營業(yè)務(wù)不是房地產(chǎn)的企業(yè)都將逐漸退出市場。

    深圳目前基本已沒有土地可拿，而“三舊改造”(舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊改造)也只有大房企才搞得動。深圳一家規(guī)模不大的房地產(chǎn)企業(yè)老板告訴記者，這兩年土地價格這么高，該公司已基本沒有再拿地，未來也將逐漸淡化在房地產(chǎn)行業(yè)的投資，轉(zhuǎn)向互聯(lián)網(wǎng)等領(lǐng)域。