樓市調(diào)整下半場：中小房企紛紛加速逃離

    盡管樓市政策日漸寬松，但中小房企卻在逐漸逃離房地產(chǎn)業(yè)。

    據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)顯示，截至目前，在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所和北京產(chǎn)權(quán)交易所的待售房企股權(quán)達(dá)到34宗，,總權(quán)益金額已超過一百億元。其中，北交所受讓項(xiàng)目19宗，待售總額46.47億元，上交所受讓項(xiàng)目15宗，待售總額高達(dá)60.34億元。

    例如，11月12日，廣東惠州8家房地產(chǎn)公司同時(shí)掛牌至北京產(chǎn)權(quán)交易所，希望出售全部股權(quán)，值得一提的是，該標(biāo)的總額約為12.59億元的8家房企轉(zhuǎn)讓方同為中信惠州控股有限公司。

    “這是目前樓市的一個(gè)基本趨勢。”中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》分析，在經(jīng)歷了十年的高速發(fā)展之后，中國房地產(chǎn)行業(yè)已處于由高速增長向平穩(wěn)發(fā)展的過渡階段。全國各地樓市都火爆、所有產(chǎn)品都熱銷、所有房企都賺錢的時(shí)代，已經(jīng)一去不返，小型房企和原來主營業(yè)務(wù)不是房地產(chǎn)的企業(yè)都將逐漸退出市場。

    目前，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也在不斷走低。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2015年1-10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資78801億元，同比名義增長2.0%，增速比1-9月份回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。自去年1月份以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速已經(jīng)連續(xù)22個(gè)月下滑，目前已經(jīng)連續(xù)8個(gè)月徘徊在個(gè)位數(shù)。

    這其中，正是因?yàn)槿木€城市面臨著高庫存壓力，牽制了房企拿地和投資數(shù)據(jù)。未來對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來說，可選擇進(jìn)入的城市和空間已經(jīng)越來越少。當(dāng)大型開發(fā)商都把資金集中到少數(shù)一二線大城市爭奪的時(shí)候，地價(jià)也必然水漲船高，而這也進(jìn)一步擠壓了中小型房企的發(fā)展空間。

    “現(xiàn)在在一二線核心城市拿地的企業(yè)主要就是央企、地方大國企和大的上市公司。”張大偉說，中小型房企地項(xiàng)目大多是在三四線城市和部分二線城市，隨著行業(yè)利潤率不斷降低，加上三四線城市的高庫存壓力，未來將有更多中小房企離開房地產(chǎn)行業(yè)。

    例如，萊茵置業(yè)地半年報(bào)顯示1——6月份實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入11.81億元，同比增長14.14%;上半年公司虧損2592.71萬元，同比盈轉(zhuǎn)虧，上年同期公司盈利2499.26萬元，下滑幅度達(dá)203.74%。對(duì)此，萊茵置業(yè)正式更名為萊茵體育，確定發(fā)展體育和清潔能源產(chǎn)業(yè)，進(jìn)行全面地業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。

    類似的還有浙江廣廈，該公司表示，長期看，未來房地產(chǎn)行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升，中小型房企生存壓力加劇。短期內(nèi)，受高庫存、投資性需求減少、落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記制度及房產(chǎn)稅推出預(yù)期等因素影響，去化壓力仍舊較大，行業(yè)利潤率可能進(jìn)一步下滑。從上市公司盈利能力和未來發(fā)展角度考慮，公司近年來一直積極探索多元化發(fā)展的戰(zhàn)略方向。

    深圳一家規(guī)模不大的房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》，這兩年土地價(jià)格這么高，該公司已基本沒有再拿地，未來也將逐漸淡化在房地產(chǎn)行業(yè)投資，轉(zhuǎn)向互聯(lián)網(wǎng)等領(lǐng)域。

    在業(yè)內(nèi)人士看來，隨著樓市進(jìn)入下半場，樓市的深度調(diào)整將導(dǎo)致更多的中小房企退出房地產(chǎn)或被收購。張大偉說，在這個(gè)過程中，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的集中度將進(jìn)一步提高。在中小房企退出、被并購的同時(shí)，包括萬科、恒大等龍頭房企的規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大。

    例如，恒大地產(chǎn)(HK.3333)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，恒大前十月已實(shí)現(xiàn)銷售1545.3億，同比增44%，較2014年全年增17.5%，完成年初制定的1500億目標(biāo)103%，該公司還將2015年銷售目標(biāo)上調(diào)至1800億，較原目標(biāo)1500億增20%，較2014年實(shí)際銷售額1315億大幅提升37%。

    萬科發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，前十月萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積1627.3萬平方米，同比增長11.89%;銷售金額2041.2億元，同比增長19.27%。