二手房銷量超過新房 北上廣率先進入存量房時代

    率先進入存量房時代的北京、上海、廣州、深圳等一線城市，新房開發(fā)進入低位徘徊期，而以“舊樓改造、存量提升”為核心的城市更新模式，則日益受到政府、開發(fā)商、運營商、服務商等多方的共同重視。新的風口正在形成，對此，有業(yè)內(nèi)人士指出，“保守估計，其中蘊含的商機，必達數(shù)萬億”。

激活存量資源

    隨著城鎮(zhèn)化不斷推進和房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，我國一線城市二手房成交總量已經(jīng)超過新房成交量。數(shù)據(jù)顯示，前三季度北京二手房與新房成交量之比為1.3；上海二手房與新房成交量之比為1.2。

    目前，一線城市核心區(qū)和近郊區(qū)新增供應量已經(jīng)很少，新建商品房主要集中在城市遠郊區(qū)。未來四個一線城市房地產(chǎn)交易將以存量房交易為主。存量房和新房交易量之比大于1，即存量房交易量占比超過50%，表明樓市開始步入存量房時代，即進入以存量房交易為主的階段。

    在土地稀缺的存量房時代，地方政府、投資商、散戶投資者均面臨發(fā)展困境。對于地方政府，核心區(qū)域已經(jīng)無地可用，但促進財政收入增長的壓力仍然嚴峻；對于投資商，土地資源匱乏嚴重縮減了其發(fā)展空間，即使有新增土地供應，也只能是高成本的“地王”價格；對于散戶投資人，非核心區(qū)域的物業(yè)資產(chǎn)升值緩慢，而低風險的核心區(qū)域的投資機會缺乏。

    如何化解這一困境？高和資本董事長蘇鑫對《證券日報》記者表示，以“舊樓改造、存量提升”為核心的各式各樣的“城市更新經(jīng)濟”，是理想的答案之一。“舊有樓宇改造，輕易化解了這些矛盾，有效實現(xiàn)了多方共贏。地方政府實現(xiàn)了可持續(xù)的稅收源，投資商獲得了新的投資機會，散戶投資人有了新的保值增值路徑。”

    住建部政策研究中心主任秦虹認為，城市有機更新在存量房時代最具投資價值，并將激發(fā)城市活力，再造城市繁榮。“在中國，大規(guī)模的城市重建在未來30年是不可避免的。”安邦咨詢董事長陳功則稱，如同很多國家已經(jīng)經(jīng)歷過的一樣，“大都市病”越來越嚴重的中國一線城市，正在率先迎來城市更新的浪潮，“其中蘊含的商機將十分龐大，少說也有數(shù)萬億元，甚至十萬億元之上”。

    作為中國發(fā)展方向標的一線城市，均高度重視城市更新課題。今年5月下旬，上海市政府印發(fā)《上海市城市更新實施辦法》通知。今年3月份，廣州市城市更新局正式掛牌成立。深圳則連續(xù)發(fā)布城市更新單元計劃，截至今年10月底已發(fā)出三批計劃，數(shù)十家房企搶食其中的商機?？梢哉f，這些舉措均在探索建立城市低效存量建設用地盤活利用的新機制，也標志著這些城市的城市更新工作進入一個嶄新的、常態(tài)化發(fā)展階段。

    事實上，近年來全國城市更新規(guī)模一直呈逐年增加的趨勢，越來越多的房企聚焦于此，并付諸實踐，其中就包括了萬科這樣的行業(yè)龍頭。位于北京國貿(mào)商圈的萬科大都匯，以及位于上海的萬科張江國際創(chuàng)新中心，即是其中的典型案例。

    “阿里、騰訊對我的刺激，都不如優(yōu)步，優(yōu)步思維對于豐富萬科下一步的想象力具有重要作用。”萬科董事局主席王石認為，對于萬科的轉型，一是為業(yè)主提供增值服務，提高客戶黏度；二是尋找存量資源，讓連接產(chǎn)生價值，“比如萬科要尋找舊廠房、舊建筑物，激活存量資源”。

城市更新升級

    而北京798、上海新天地、南京1912，都是早期城市更新比較知名的案例。而上海K11藝術廣場、北京僑福芳草地則成了最新的城市更新典型。對比兩個時期的城市更新做法，可以發(fā)現(xiàn)，相對于早期偏重于硬件改造，當下的城市更新更注重運營，尤其是在軟件方面。

    而位于北京市朝陽區(qū)東三環(huán)南路的高和藍峰大廈，便是一個注重軟性運營的城市更新典型案例。

    兩年前，高和資本完成了對丹陽大廈的整體收購，并更名為高和藍峰大廈。完成收購后，高和資本即著手對丹陽大廈展開整體改造提升。硬件上，高和資本依照過往的成功經(jīng)驗，對其外立面及大堂、過道、機電、電梯、空調(diào)等室內(nèi)公共區(qū)域、樓宇硬件，進行了改造和提升。

    在軟性運營上，第一步，高和資本專門聘請當代藝術標桿人物邱志杰操刀，將高和藍峰大廈改造成中國首座藝術寫字樓。而更重要的是第二步，高和資本順應創(chuàng)新辦公的發(fā)展趨勢，將其打造成為一座具有互聯(lián)網(wǎng)精神的寫字樓，蘇鑫將其命名為“HiWork”。

    對于“互聯(lián)網(wǎng)精神”，蘇鑫與周鴻祎的看法頗有相同之處，“什么是互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新精神，主要看兩點：一是用戶體驗的創(chuàng)新，也就是你的產(chǎn)品能不能讓消費者用著更舒服；二是商業(yè)模式的創(chuàng)新，那就是你的產(chǎn)品能否更便宜，甚至免費。”在蘇鑫看來，站在消費者的角度，如果通俗點來講，也許可以用“有便宜可占、有大腿可傍、有樂子可找”的“三有理念”來理解所謂的互聯(lián)網(wǎng)精神。而高和藍峰大廈，就是通過在軟硬件上的多方面雕琢，以突出“三有理念”。

    而通過改造提升，高和藍峰大廈的租金大漲，租金從改造前4元/平方米/天直接暴漲到了現(xiàn)在的近8元/平方米/天，翻了一番，成為京城地區(qū)近幾年來租金上漲最快的寫字樓。

    “城市更新帶來了用戶生活方式及需求的不斷更新、升級，過去單一的業(yè)態(tài)、產(chǎn)品難以滿足。”秦虹認為，存量時代最終比拼的是，服務商所能提供的內(nèi)容及可持續(xù)性。