北京現(xiàn)階段不會(huì)取消限購(gòu) 開(kāi)發(fā)商有辦法去庫(kù)存

地王迭出是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商在豪賭政策救市？北京樓市還有多少招數(shù)去庫(kù)存？

北京豪宅限購(gòu)取消？不可能

    上周，北京地王再現(xiàn)，經(jīng)過(guò)28輪的激烈競(jìng)拍后，陽(yáng)光城最終以18.73億元的價(jià)格競(jìng)得通州臺(tái)湖地塊。自10月下旬以來(lái)北京地王頻出，即使面對(duì)著北京5萬(wàn)元/平方米起的樓面價(jià)，開(kāi)發(fā)商仍沒(méi)停下瘋狂搶地的腳步。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計(jì)，明年售價(jià)預(yù)期超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的樓盤將接近50個(gè)，目前已入市的已接近25個(gè)，某豪宅營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示，除了開(kāi)發(fā)商戰(zhàn)略布局需要、繼續(xù)看好一線城市價(jià)值的顯性因素外，豪賭限購(gòu)政策放開(kāi)也是開(kāi)發(fā)商敢于高價(jià)拿地的一個(gè)隱性因素。畢竟，最高層發(fā)聲去庫(kù)存之后，各種配套的政策也會(huì)相繼推出，而解開(kāi)房產(chǎn)限購(gòu)無(wú)疑是最有效的一個(gè)手段。那么，北京限購(gòu)政策真能解開(kāi)嗎？廣廈時(shí)代對(duì)有關(guān)各方面進(jìn)行了采訪。

地王兇猛與取消限購(gòu)傳聞?dòng)嘘P(guān)？

    近兩個(gè)月以來(lái)，豐臺(tái)成“瘋抬”，天價(jià)地王在這個(gè)所謂“北京最后的價(jià)格洼地”層出不窮，而這種效應(yīng)又推導(dǎo)至常營(yíng)地區(qū)，7.5萬(wàn)樓面價(jià)讓周邊平均房?jī)r(jià)在3萬(wàn)-4萬(wàn)元/平方米的樓盤都彈冠相慶。一些項(xiàng)目甚至采取封盤不售的做法，等待調(diào)整價(jià)格后再行開(kāi)盤。

    而在另外一端，買房人紛紛出手也讓市場(chǎng)看到了“暖冬”的可能性。通州大盤保利大都匯開(kāi)盤熱銷12億，西山某別墅一天售出18套，天恒公園懿府開(kāi)盤破4億……北京性價(jià)比不錯(cuò)的樓盤都得到了買房人的青睞。

    在目前市場(chǎng)看似活躍的背后，是不限購(gòu)產(chǎn)品的沖擊、貨幣政策寬松、開(kāi)發(fā)商以價(jià)換量的結(jié)果，跟取消不取消限購(gòu)的預(yù)期并沒(méi)有太大關(guān)系。而且在北京高端市場(chǎng)，雖然限購(gòu)四年，但很多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)找到了多種可以繞開(kāi)政策的“渠道”。

    第一，用公司名義購(gòu)買。這種方式是最普遍的，也比較簡(jiǎn)單直接，有的開(kāi)發(fā)商會(huì)將沒(méi)有公司的潛在購(gòu)房人組織起來(lái)，為他們成立一個(gè)公司，大家都是股東，然后購(gòu)買房產(chǎn)。第二，假離婚。據(jù)一位銷售總監(jiān)介紹，目前，北京凡是有三套房以上的夫妻，有相當(dāng)比例是離異狀態(tài)。有的為了換房，離了結(jié)，結(jié)了離。但這種方式很可能會(huì)被制止，比如類似一個(gè)“離婚三年后才能買房”的規(guī)定出臺(tái)。

    目前在市面上最常用的是第三種辦法，即賣房不網(wǎng)簽，等資格到手或者限購(gòu)解除。具體做法是買房人交全款給開(kāi)發(fā)商，直接辦理入住，但合同不在建委網(wǎng)簽，建委網(wǎng)站顯示這套房子未售出。然后買房人找渠道在京繳納社保，等五年后資格到手再進(jìn)行網(wǎng)簽。這種做法的風(fēng)險(xiǎn)就在于如果開(kāi)發(fā)商卷款跑了業(yè)主將血本無(wú)歸。但由于這種做法多發(fā)生在豪宅市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商有一定的品牌效應(yīng)，因此買房人也樂(lè)得如此。

限購(gòu)條件下開(kāi)發(fā)商有很多辦法去庫(kù)存

    取消限購(gòu)的“必要”有一種解釋，中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)出現(xiàn)較大波動(dòng)，因此必須用房地產(chǎn)來(lái)拉動(dòng)，一線城市尤其是北京放開(kāi)限購(gòu)就成為必須。但在專家眼里并不盡然。

    中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松近日表示，從宏觀來(lái)看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)并沒(méi)有出現(xiàn)太大的波動(dòng)，但微觀出現(xiàn)了非常大的變化。以房地產(chǎn)為例，不同城市、不同業(yè)態(tài)、不同的產(chǎn)品分化較大。房地產(chǎn)行業(yè)什么人都能賺錢的時(shí)代已過(guò)。明年房地產(chǎn)業(yè)有望觸底，房地產(chǎn)業(yè)投資增速下行趨勢(shì)止住，對(duì)于經(jīng)濟(jì)的拖累作用會(huì)明顯改善。預(yù)計(jì)明年新房市場(chǎng)仍趨于平淡，不同城市繼續(xù)分化。一線城市高位趨穩(wěn)，改善性需求成主流需求；三四線城市面臨高庫(kù)存、低需求的局面。

    無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是專業(yè)機(jī)構(gòu)，都在呼吁解除高端市場(chǎng)限購(gòu)，其目的還是為了化解北京高端住宅的庫(kù)存。

    一位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)：“退一步講，即使放開(kāi)限購(gòu)，高端市場(chǎng)庫(kù)存就能一下子解決嗎？從歷史情況上來(lái)看，在出臺(tái)限購(gòu)政策之前北京的樓市房?jī)r(jià)暴漲，在限購(gòu)政策出臺(tái)后的四年里，高端市場(chǎng)的波動(dòng)并不明顯，其中的原因顯而易見(jiàn)，高端住宅購(gòu)買者在整個(gè)市場(chǎng)中占比并不大，即使高端市場(chǎng)限購(gòu)取消，該買的還是那部分人群，不會(huì)對(duì)整體市場(chǎng)造成太大影響。”

    一大型房企經(jīng)理人在接受廣廈時(shí)代采訪時(shí)表示，比起限購(gòu)還有很多的手段來(lái)化解庫(kù)存。從政策上來(lái)說(shuō)，放寬信貸，修改公積金貸款上限額度、減免購(gòu)房稅費(fèi)和增加購(gòu)房補(bǔ)貼等政策都能有效地刺激市場(chǎng)消化庫(kù)存房。但一個(gè)健康的市場(chǎng)環(huán)境應(yīng)把供求關(guān)系作為主導(dǎo)因素，而不是指望政策托市，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商還應(yīng)圍繞產(chǎn)品多做文章，如何調(diào)整產(chǎn)品布局、做足產(chǎn)品品質(zhì)、合理定價(jià)加快銷售，才是開(kāi)發(fā)商最應(yīng)思考的問(wèn)題。

北京現(xiàn)階段不會(huì)取消限購(gòu)

    對(duì)于放開(kāi)限購(gòu)，將買房權(quán)還給市場(chǎng)的聲音早已甚囂塵上，但年初北京市有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表態(tài)，短期內(nèi)沒(méi)有放開(kāi)限購(gòu)的可能。甚至還使用了“北京市住房限購(gòu)不會(huì)取消是永恒的”說(shuō)法。

    北京房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)陳志接受廣廈時(shí)代采訪時(shí)表示，“首先，取消限購(gòu)令是對(duì)已經(jīng)進(jìn)入鎖定人群的一種不公平。除此之外，如今限購(gòu)政策的意義已不再局限于房地產(chǎn)政策上了，它承載更多的是一種社會(huì)功能。北京的限購(gòu)政策是作為一個(gè)調(diào)控人口、經(jīng)濟(jì)、城市功能的重要手段將不會(huì)松綁或取消。”

    另一業(yè)內(nèi)人士告訴廣廈時(shí)代，“放眼全國(guó)，的確有一些二三線城市放開(kāi)了高端市場(chǎng)限購(gòu)，比如蘇州市在2014年就已取消了對(duì)90平方米以上住房的限購(gòu)政策，類似的城市還有武漢和無(wú)錫。但北京作為一個(gè)特殊的一線城市，集中了大量的優(yōu)質(zhì)公共資源，對(duì)人口的吸引力很大，和一些二三線的城市不同，在北京無(wú)論是高端市場(chǎng)還是剛需市場(chǎng)，輕易解除限購(gòu)可能會(huì)引發(fā)投資投機(jī)的需求增大導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，更有可能加大房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化的風(fēng)險(xiǎn)。”因此限購(gòu)政策明年將繼續(xù)被嚴(yán)格執(zhí)行。

    而對(duì)于“解開(kāi)高端市場(chǎng)限購(gòu)”的傳言，業(yè)內(nèi)人士也給出了否定的答案。

    “北京高端市場(chǎng)解除限購(gòu)有很大難度。”該業(yè)內(nèi)人士在接受廣廈時(shí)代采訪時(shí)表示，即使放開(kāi)部分市場(chǎng)的限購(gòu)政策，如何制定這條分水嶺，將所謂的高端市場(chǎng)劃分出來(lái)，這也是一個(gè)難題。如果按項(xiàng)目的總價(jià)來(lái)劃分，因?yàn)轫?xiàng)目的面積和容積率都會(huì)對(duì)總價(jià)造成影響，因此很難說(shuō)是合理的。如果將項(xiàng)目的總面積作為區(qū)分豪宅的尺度，也不符合北京的實(shí)際情況，在北京一個(gè)樓盤所處的區(qū)位與地價(jià)是判別豪宅與否的重要標(biāo)準(zhǔn)，如果拋開(kāi)位置只談項(xiàng)目面積顯然是不科學(xué)的。