“國四條”遭民眾冷遇？房地產(chǎn)新政的信任危機

    12月14日，國務(wù)院常務(wù)會議出臺了遏制房價過快上漲，抑制投資投機性購房的四條政策，史稱“國四條”。政策的核心通過政策組合拳，運用土地、金融、稅收等手段，果斷對失控的樓市進行調(diào)控，從而抑制投資、投機性購房，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。很顯然，去年年底以來國務(wù)院出臺的扶持房地產(chǎn)發(fā)展的政策已經(jīng)全面被以“國四條”為代表的房地產(chǎn)新政所取代。

    然而，遺憾的是，“國四條”似乎遭遇了民眾的冷遇。筆者研究了一下網(wǎng)上對“國四條”的評論，大多對政策是否真正起到效果持懷疑態(tài)度，而且，很多都認(rèn)為在地方政府和開發(fā)商的博弈和對抗下，“國四條”會遭遇和以前的調(diào)控政策一樣的命運。“國四條”遭遇的這種信任危機有歷史的前車之鑒。2005年國家就開始調(diào)控房價，然而，在地方政府和開發(fā)商的合謀下，這些政策都被化于無形，陷入了“兩個凡是”式的尷尬：凡是中央調(diào)控房價的政策，很難得到執(zhí)行；凡是推動房價的，都會加倍執(zhí)行！

    特別是，2008年底，在房地產(chǎn)本身剛剛開始周期性調(diào)整，房價剛剛開始理性回落的時候，卻因金融危機的到來而使得政策“急轉(zhuǎn)彎”，國家出臺了一系列促進房地產(chǎn)發(fā)展的政策。從當(dāng)時來看，雖屬無奈之舉，但也在很大程度上損害了民眾對房地產(chǎn)政策的信任。既然2005年開始的調(diào)控政策一直致力于控制高房價，而在房價剛剛開始回落的時候卻又立即挽救，讓民眾對政策的信任基礎(chǔ)蕩然無存。因此，“國四條”如何在復(fù)雜的利益博弈下，修復(fù)民眾的信任，恐怕比政策本身都更加重要。

    而且，就中國的房地產(chǎn)市場而言，我們無法逃避這么一個結(jié)論，政府在其中扮演著一個重要的利益角色。開發(fā)商之所以敢于對抗中央政府的調(diào)控政策，根源在于地方政府與房價之間的畸形依賴關(guān)系和土地財政的生存模式。從根子上來說，要讓民眾重新恢復(fù)對政策的信任，必須下定決心改變房產(chǎn)商和地方政府唇亡齒寒的畸形血肉關(guān)系，恢復(fù)政府作為中立的裁判者的地位。

    由是觀之，破除中國房地產(chǎn)公共政策信任危機的關(guān)鍵恐怕要在地方政府的執(zhí)行力上下功夫。鑒于目前房地產(chǎn)市場復(fù)雜的利益格局和態(tài)勢，為了對抗利益集團對房地產(chǎn)政策實施的干擾，必須對“國四條”的相關(guān)內(nèi)容進行細(xì)化，增強其操作性。其一，在土地供應(yīng)上，不能再采用“價高者得”的招拍掛制度，而是應(yīng)該根據(jù)居民的收入和消費能力，用居民可接受的房價來倒推地價；其二，在信貸政策上，必須嚴(yán)格控制第二套房政策，嚴(yán)格界定改善性住房的條件，抑制房地產(chǎn)投機行為；其三，將保障性住房的完成情況納入地方官員的考核指標(biāo)，扭轉(zhuǎn)在保障性住房上執(zhí)行不力的現(xiàn)狀；其四，強行規(guī)定收取土地出讓金的至少20%用于彌補保障性住房建設(shè)資金之不足。唯有如此，才能確保房地產(chǎn)公共政策的民意基礎(chǔ)和實質(zhì)正義，重建房地產(chǎn)公共政策的信譽。