二三線城市房價(jià)上漲過快藏更大風(fēng)險(xiǎn) 明年將回潮

    “房地產(chǎn)的泡沫要一點(diǎn)一點(diǎn)擠”

    政府“市場”和“保障”兩手抓或?qū)Ψ康禺a(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響    

    國務(wù)院會議要求“地方各級政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐唧w情況，采取針對性措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”。不少分析人士認(rèn)為，要落實(shí)中央政府的調(diào)控政策，關(guān)鍵在于地方政府的落實(shí)力度。預(yù)計(jì)明年各城市房價(jià)過快上漲的態(tài)勢將得以遏制，“盤整”將是明年樓市的主基調(diào)。

    上一輪調(diào)整不充分

    中國銀行日前發(fā)布的一份報(bào)告指出，根據(jù)行業(yè)發(fā)展規(guī)律和國際經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)市場調(diào)整周期一般在3年以上，而我國房地產(chǎn)業(yè)如果以房價(jià)環(huán)比負(fù)增長為調(diào)整標(biāo)志，上輪調(diào)整僅持續(xù)了7個(gè)月時(shí)間(2008年8月到2009年2月)?？梢?，上一輪我國房地產(chǎn)市場的調(diào)整是不完全和不充分的。

    永慶房屋(上海)副總經(jīng)理陳史翎說，“一是房地產(chǎn)的泡沫要一點(diǎn)一點(diǎn)擠，要讓人‘分批下車’。”二是“結(jié)構(gòu)性調(diào)整”，要提供適合各個(gè)階層的人購買的房屋，不能長期脫離內(nèi)需市場購買力的基準(zhǔn)點(diǎn)。

    他還指出，這兩年明顯可以看出政府在保障性住房上的決心和力度越來越大，“市場”和“保障”兩手抓，對整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的均衡發(fā)展必將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

    中央經(jīng)濟(jì)工作會議之后，政府對明年房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控思路逐漸明晰：9日的國務(wù)院常務(wù)會議決定將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年；14日的國務(wù)院常務(wù)會議強(qiáng)調(diào)，重點(diǎn)是在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí)，加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價(jià)過快上漲的勢頭。

    二、三線城市房價(jià)上漲過快蘊(yùn)藏更大風(fēng)險(xiǎn)

    國務(wù)院14日的常務(wù)會議指出，今年以來，新建商品住房成交面積有較大幅度增加，但隨著房地產(chǎn)市場的回升，一些城市出現(xiàn)了房價(jià)上漲過快等問題，應(yīng)當(dāng)引起高度重視。

    梳理國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)今年房價(jià)上漲的“路線圖”：3月至11月，全國70個(gè)大中城市房屋售價(jià)各月環(huán)比分別上漲0 .2%、0 .4%、0 .6%、0 .8%、1 .0%、2.0%、2.8%、3.9%、5.7%———連漲9月，且漲幅逐月擴(kuò)大。漲勢從一線城市向二、三線城市蔓延，全國樓市普漲一片。

    進(jìn)入12月份以來，一些重點(diǎn)城市樓市依然“高溫不退”，房價(jià)接連創(chuàng)下歷史新高。中原地產(chǎn)研究咨詢部研究人士龔敏表示，除一線城市外，一些二、三線城市房價(jià)上漲過快蘊(yùn)藏著更大的風(fēng)險(xiǎn)，后續(xù)購買力的不足更容易引發(fā)價(jià)格泡沫。國內(nèi)房地產(chǎn)“大佬”王石日前也表示，如果房地產(chǎn)泡沫向二線、三線城市擴(kuò)散，那情況將十分令人擔(dān)憂。

    業(yè)內(nèi)人士指出，今年以來房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇，一個(gè)重要原因是得益于國內(nèi)擴(kuò)大內(nèi)需等政策的刺激，尤其是積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，為房地產(chǎn)開發(fā)和銷售提供了充足的流動性。但享受足夠政策紅利的房地產(chǎn)業(yè)卻以“竭澤而漁”般的發(fā)展方式加快透支著社會的購買力和行業(yè)的發(fā)展前景。

    如果政策嚴(yán)格執(zhí)行明年房價(jià)將出現(xiàn)回調(diào)

    目前，內(nèi)需尤其是消費(fèi)需求仍有待擴(kuò)大，普通的住房消費(fèi)仍將鼓勵。但是，支持“住房消費(fèi)”并不是支持“高房價(jià)”。如果房價(jià)繼續(xù)過快上漲，不僅會抑制更多普通購房需求，更會透支行業(yè)前景、危及長遠(yuǎn)發(fā)展。

    14日的國務(wù)院常務(wù)會議要求，按照穩(wěn)定完善政策、增加有效供給、加強(qiáng)市場監(jiān)管、完善相關(guān)制度的原則，繼續(xù)綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段，加強(qiáng)和改善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。

    上述“綜合手段”主要有四方面：供應(yīng)上，要“增加普通商品住房的有效供給”“在保證質(zhì)量前提下，加快普通商品住房建設(shè)”。信貸上，要“繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房”“加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實(shí)防范各類住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)”。監(jiān)管上，“繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測，完善土地招拍掛和商品房預(yù)售等制度。加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理”。保障性住房上，“要繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題”。

    北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)表示，這說明住房政策將采取“有保有壓，區(qū)別對待”的方式，可以預(yù)見二套房貸收緊將是必然，利用信貸政策等杠桿進(jìn)行調(diào)節(jié)必然會對樓市產(chǎn)生較大的抑制作用。

    他還認(rèn)為，本次會議還明確了解決低收入住房困難家庭的時(shí)間和規(guī)模，這說明未來的住房政策會更好地體現(xiàn)“平民化”特征，“大規(guī)模推進(jìn)”等詞匯也體現(xiàn)了中央推進(jìn)保障性安居工程的決心。同時(shí)，會議還要求適當(dāng)增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應(yīng)，這都有利于緩解普通商品住房供地緊張的情況。如果政策能夠得到嚴(yán)格執(zhí)行，房價(jià)在明年將出現(xiàn)回調(diào)。