政策收緊預(yù)期增強(qiáng) “盤整”或成明年樓市主基調(diào)

     中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之后，政府對(duì)明年房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控思路逐漸明晰：9日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年；14日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議強(qiáng)調(diào)，在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí)，加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭。業(yè)內(nèi)人士分析，明年房?jī)r(jià)過快上漲的態(tài)勢(shì)有望得到遏制，“盤整”將是樓市的主基調(diào)。

    支持“住房消費(fèi)”不是支持“高房?jī)r(jià)”

    今年以來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的回升，一些城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲過快等問題。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年3月至11月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋售價(jià)各月環(huán)比分別上漲0．2％、0．4％、0．6％、0．8％、1．0％、2．0％、2．8％、3．9％、5．7％——連漲9月，且漲幅逐月擴(kuò)大。漲勢(shì)從一線城市向二、三線城市蔓延，全國(guó)樓市普漲一片。

    有關(guān)專家認(rèn)為，一些二、三線城市房?jī)r(jià)上漲過快蘊(yùn)藏著更大的風(fēng)險(xiǎn)，后續(xù)購(gòu)買力的不足更容易引發(fā)價(jià)格泡沫。

    業(yè)內(nèi)人士指出，今年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇，一個(gè)重要原因是得益于國(guó)內(nèi)擴(kuò)大內(nèi)需等政策的刺激。目前，內(nèi)需尤其是消費(fèi)需求仍有待擴(kuò)大，普通的住房消費(fèi)仍將鼓勵(lì)。但是，支持“住房消費(fèi)”并不是支持“高房?jī)r(jià)”。如果房?jī)r(jià)繼續(xù)過快上漲，不僅會(huì)抑制更多普通購(gòu)房需求，更會(huì)透支行業(yè)前景、危及長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

    “四箭齊發(fā)”加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)調(diào)控

    14日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，按照穩(wěn)定完善政策、增加有效供給、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管、完善相關(guān)制度的原則，繼續(xù)綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段，加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。

    具體來看，主要包括四個(gè)方面：供應(yīng)方面，增加普通商品住房的有效供給；信貸方面，繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，并加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實(shí)防范各類住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)；監(jiān)管方面，繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)；保障性住房建設(shè)方面，繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。

    有關(guān)專家認(rèn)為，從上述論述來看，未來住房政策將采取“有保有壓，區(qū)別對(duì)待”的方式。關(guān)鍵問題是調(diào)控的時(shí)機(jī)和力度如何把握。“我們?cè)诮佑|北京一些房地產(chǎn)監(jiān)管部門時(shí)發(fā)現(xiàn)，其實(shí)他們對(duì)市場(chǎng)同樣困惑和模糊，如何平衡高房?jī)r(jià)與平穩(wěn)增長(zhǎng)之間的矛盾是個(gè)很困難的話題，如何做到‘有保有壓’？在實(shí)際操作中很難掌握這個(gè)度。”北京房地產(chǎn)專家李文杰稱。

    另外，市場(chǎng)對(duì)如何抑制投機(jī)和投資性購(gòu)房行為的問題也很關(guān)注。“這與我們對(duì)房地產(chǎn)政策‘收放并舉，寬嚴(yán)有別’的預(yù)期是一致的。政府明年將繼續(xù)鼓勵(lì)和支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)需求主力的穩(wěn)定。”上海一家大型房地產(chǎn)企業(yè)高層表示。該人士認(rèn)為，對(duì)差別化信貸政策由于尚無具體條款，還難以斷定對(duì)市場(chǎng)的影響程度。但從商業(yè)銀行對(duì)房貸的積極態(tài)度來判斷，差別化信貸政策難以完全落到實(shí)處，對(duì)市場(chǎng)的影響將大打折扣。

    有北京開發(fā)商透露，有關(guān)部門可能對(duì)房地產(chǎn)上市公司再融資進(jìn)行更加嚴(yán)格的審批，以緩解資金大量涌入土地市場(chǎng)帶來的泡沫。此前，房地產(chǎn)上市公司的再融資方案已經(jīng)增設(shè)了國(guó)土部審核一關(guān)，目的也是對(duì)房企融資圈地的行為給予控制。

    對(duì)于保障性住房建設(shè)，多數(shù)開發(fā)商認(rèn)為，因?yàn)楸Ｕ戏咳胧猩杏幸恢羶赡甑闹芷冢瑢?duì)目前的供給緊張影響有限。而從以往的經(jīng)驗(yàn)來看，各地保障房建設(shè)動(dòng)力不足，實(shí)際建設(shè)面積與計(jì)劃面積相比常常出現(xiàn)縮水。但加快保障房建設(shè)的提法，可能將有助于緩解市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。