昔日欠債千萬元房產(chǎn)遭查封 十年升值或過億咋執(zhí)行？

    因為12年前欠債一千多萬，涉案企業(yè)的房產(chǎn)被法院查封。8年前，相關(guān)債權(quán)債務(wù)主體又發(fā)生了變化。但是十多年過去了，不變的是該案仍未執(zhí)結(jié)。被查封房產(chǎn)的涉案企業(yè)珠海前山工業(yè)集團負責人認為，其遭查封的房產(chǎn)到現(xiàn)在已經(jīng)估值超過兩億元，遠遠高于其應(yīng)該清償?shù)膫鶆?wù)。但是，十多年來，債務(wù)雙方既沒有達成一致的處理意見，當?shù)叵嚓P(guān)法院也未能執(zhí)結(jié)案件，因此該企業(yè)認為案件在執(zhí)行中存在問題。為此，珠海前山工業(yè)集團負責人不久前在網(wǎng)上以“一份穿越時空的判決書”為題，實名舉報了這一案件，還向廣東省高院兩度申請復議。

    兩周前，廣東省高院已再次受理該案。目前，珠海市檢察院也已主動介入對該案進行監(jiān)督。

    在這宗陳年舊案當了而未了背后，到底有些什么糾結(jié)呢？

連續(xù)十年查封卻未執(zhí)行

    據(jù)涉案企業(yè)珠海前山工業(yè)集團負責人何貴稱，該執(zhí)行案源于2003年后前工集團改制后與銀行之間的欠貸糾紛，2004年珠海中院判決前工集團欠農(nóng)業(yè)銀行前山支行2000多萬元。

    2005年，前工集團因未能償債，珠海中院根據(jù)農(nóng)行前山支行的申請，執(zhí)行“(2005)珠中法執(zhí)字第385號裁定”，相繼查封了前山工業(yè)集團名下前工大廈、田德花園數(shù)十個商鋪，以及上沖工業(yè)區(qū)食堂、宿舍樓等諸多房產(chǎn)。

    2007年11月21日，農(nóng)行前山支行、前工集團、華富和合公司三方簽訂了協(xié)議，由華富和合買下了前工集團當時仍欠銀行的1546萬元債權(quán)，華富和合公司由此成了前工集團的新債主，原執(zhí)行裁定中的申請執(zhí)行人也變成了華富和合公司。

    僅僅兩天后，前工集團與華富和合公司“私下”簽訂了一份《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，合同約定前工集團將仍被查封中的前工大廈轉(zhuǎn)讓給華富和合，作價2000萬元。合同中明確：“該轉(zhuǎn)讓款包括甲方（前工集團）將土地由劃撥性質(zhì)變更為出讓性質(zhì)需補繳的土地出讓金和土地性質(zhì)變更過程中所需支付的各項稅、費等。”

    該份房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書的合同中明確寫明“華富和合公司受讓珠海農(nóng)行前山支行對前工集團的債權(quán)再以該債權(quán)抵消應(yīng)付給前工集團的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓款1546萬元”，除華富和合支付的200萬元訂金外，其余200多萬元則在更名過戶時由華富和合支付給前工集團。

    合同中還約定“雙方須在目標房產(chǎn)解除查封當日，且乙方（華富和合公司）提供齊備的資料的情況下，將有關(guān)房產(chǎn)過戶變更的申請材料提交房地產(chǎn)登記中心申請辦理過戶登記”，約定的期限是“兩個月內(nèi)”。

    “事實上，當時我們合作的初衷是，可在簽約后兩個月內(nèi)辦妥前工集團改制遺留全部被查封的房產(chǎn)、資產(chǎn)、賬戶的解封手續(xù)。”何貴稱，之所以引入第三方華富和合，是因為對方稱“可打通一些關(guān)系，讓案件得到更快的執(zhí)行”。

    資料顯示，華富和合公司注冊資本為2000萬元，成立時間正是在轉(zhuǎn)讓合同簽訂前的2007年7月。

    雙方簽約4天之后，前工集團便將前工大廈移交給了華富和合公司，并由其使用至今。

    然而，這份轉(zhuǎn)讓合同卻并未履行下去。

    按照合同約定，本應(yīng)在“以房款抵債”之后獲得全面解封的資產(chǎn)，在時隔7年后，仍被債權(quán)人向法院申請?zhí)幱诓榉鉅顟B(tài)；雙方約定的盡快過戶的手續(xù)，時至今日也未辦理。

    起初未能過戶，雙方均認可是涉及國有資產(chǎn)切割等多種原因。2012年珠海市國土資源局作出《關(guān)于前工大廈改制房地產(chǎn)權(quán)變更登記問題的復函》，表示可以過戶，但需補交土地出讓金1200多萬元。而在2007年時，該項土地出讓金僅為200多萬元。

    多出來的1000多萬元土地出讓金遭遇了無人支付的問題——一面是華富和合公司要求前工集團承擔，一面是前工集團認為這是不可預(yù)見的風險，不應(yīng)當自己承擔。2014年，雙方因此房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓糾紛在香洲區(qū)法院對簿公堂。

    據(jù)華富和合公司負責人楊經(jīng)理表示，前工集團一直在拖，不愿意支付土地出讓金，將房產(chǎn)過戶；而前工集團負責人何貴則稱，前工大廈早已移交給對方使用，且收益至今，但對方?jīng)]有履行承諾申請對房產(chǎn)解封，所以無法過戶。

    在這些復雜的過程中，2005年的執(zhí)行案（即“2005珠中法執(zhí)字第385號裁定”）既沒有執(zhí)行“評估、拍賣和償還”的程序，也沒有撤銷查封。

    何貴認為，法院從2005年至今不執(zhí)行，但卻一直配合進行查封，前工集團甚至連查封的裁定都從未收到，這令前工集團資產(chǎn)蒙受了諸多損失。

企業(yè)稱陷入“一債兩償”

    2014年，自稱“費盡周折才拿到了最新的查封執(zhí)行裁定書”的前工集團，向珠海中院提出異議，稱珠海中院的查封是超標的查封，要求除前工大廈外，解除其余資產(chǎn)的查封。

    但隨后，珠海中院以前工集團未向法院提交任何證據(jù)證明前工大廈確切價值、執(zhí)行額標的涉及雙倍罰息數(shù)額巨大且在增長等原因，駁回了前工集團的異議請求。

    “珠海中院的查封是超標的查封！”前工集團代理律師鄧鎰透露，僅前工大廈一座樓，目前市值就超過8000萬元，遠遠超過債權(quán)人的借款本息。

    據(jù)何貴和鄧鎰他們估算，即使按當年租金算，已經(jīng)移交華富和合公司7年多的前工大廈，也足以為其帶來上千萬元收益。他們甚至聲稱，如今被查封資產(chǎn)總市值已超兩億。

    何貴和鄧鎰表示，按照民訴法和最高人民法院的司法解釋，在有財產(chǎn)可以執(zhí)行的前提下，案件應(yīng)在半年內(nèi)執(zhí)行結(jié)束，即在查封后對財產(chǎn)進行評估、拍賣至最后償債。

    在此案中，作為申請執(zhí)行人的華富和合，為何長年未向法院要求強制執(zhí)行前工集團房產(chǎn)，作為債權(quán)人，華富和合公司又有什么樣的訴求？羊城晚報記者了解到，華富和合目前的訴求是讓前工集團履行房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，完成前工大廈過戶，并補交土地出讓金1200多萬元。

    對此，華富和合公司相關(guān)負責人楊先生接受羊城晚報記者采訪時也表示，只有前工集團履行房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，他們才會向法院申請解封，“因為這是合同規(guī)定了的”。

    何貴稱，法院的不執(zhí)行讓前工集團還陷入了“一債兩償”的境地。何貴解釋稱，他們當年只欠華富和合公司1546萬元一個債務(wù)，但現(xiàn)在一方面是香洲區(qū)法院判決前工集團將早在多年前就已被華富和合實際控制了的前工大廈完成過戶給華富和合公司；另一方面，珠海市中院卻仍對前工集團的所有資產(chǎn)進行查封，而依據(jù)則是2005年的第385號執(zhí)行裁定。

    “我們就只欠了一個債，要么中院執(zhí)行局可以對我們的財產(chǎn)進行評估、拍賣償還，那么房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同則應(yīng)判無效；要么是終止執(zhí)行當年的執(zhí)行案，解封我們的財產(chǎn)。否則這就是一債兩償。”

    11月4日，就前工集團稱被“一債兩償”的問題，香洲區(qū)法院開庭進行異議聽證，華富和合代理人在庭上表示，將會申請撤銷在中院的385號執(zhí)行案。

接到投訴省高院兩度立案

焦點：“是否為超標的查封”

    廣州一名審了多年民事官司的法官告訴記者，查封房產(chǎn)卻連續(xù)十年不執(zhí)行，這確實讓人難以理解。

    早在2014年6月，前工集團就珠海中院的10年查封行為是超標的查封的執(zhí)行異議被珠海中院駁回的情況，向廣東省高院申請復議。

    省高院立案審理后認為，關(guān)于申請執(zhí)行人華富和合公司和被執(zhí)行人前工集團所簽訂的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，對其認定將會影響到2005年執(zhí)行案的處理結(jié)果。但由于其是在法院強制執(zhí)行程序之外達成的協(xié)議，并未提交法院，不構(gòu)成執(zhí)行和解協(xié)議。

    省高院認為，本案的焦點在于“是否是超標的查封”，執(zhí)行法院（珠海中院）在異議審查過程中就應(yīng)當首先查明執(zhí)行標的額和所查封財產(chǎn)的價值，將兩者進行比較，才能判斷是否是超標的查封。就此，省高院于2014年12月18日做出裁定：“珠海中院既沒有審查清楚執(zhí)行標的額，也沒有審查清楚所查封資產(chǎn)的價值是多少”，即做出裁定駁回前工集團的異議，“屬于事實不清、證據(jù)不足”。

    廣東省高院依法撤銷了珠海中院做出的執(zhí)（2014）珠中法執(zhí)異字第6號執(zhí)行裁定，并發(fā)回重審。

    然而今年5月，珠海中院重新審查后仍以“前工集團異議的實質(zhì)是認為本院執(zhí)行實施部門不作為，而對此類問題的異議依法不屬于執(zhí)行異議的審查范圍”為由不予審查，并做出再次駁回前工集團公司的異議請求的裁定。

    對此，前工集團再次向廣東省高院上訴稱，珠海中院的行為是“違法采取執(zhí)行行為”，應(yīng)“及時糾正”。

    目前，廣東省高院已正式受理該執(zhí)行異議申請，并已再次立案，或?qū)⒔M成合議庭進行審理。

    除此以外，珠海市檢察院向前工集團通報稱，目前已派檢察官對此案進行調(diào)查和監(jiān)督。

珠海中院執(zhí)行局負責人稱：

涉案雙方私下轉(zhuǎn)讓查封中房產(chǎn)

    早在9月10日，就該案件，珠海中院執(zhí)行局局長萬惠民接受羊城晚報記者電話采訪時表示，“現(xiàn)在仍在商量、辦理這個案子，已經(jīng)到了執(zhí)行階段”。對于記者詢問為何10年不執(zhí)行，萬惠民反復強調(diào)稱“這是歷史問題，在土地性質(zhì)等問題上處置起來有障礙”。

    對是否是“一債兩償”的問題，萬惠民表示已經(jīng)注意到這個問題，“現(xiàn)在正在研究這個問題是怎么產(chǎn)生的，如何由來的，在查卷中”。對于該案會如何執(zhí)行？萬惠民表示，“承辦人在找方案”。

    對于為何十年沒有執(zhí)行，剛接手該案只有3個多月的法官周勇此前接受記者采訪時表示，“當年前工集團與華富和合產(chǎn)生了新的債權(quán)債務(wù)，私下轉(zhuǎn)讓及購買房屋。且還是用債權(quán)來購買被法院查封的標的物，這已經(jīng)脫離了法院的控制，他們也沒有向法院來申報。”周勇說。

    但對于在雙方產(chǎn)生協(xié)議和發(fā)生合同官司之前為何不執(zhí)行，周勇則表示“我確實不知道，我剛接手這個案子”。對于是否“一債兩償”，周勇當時也坦白表示“對于這個案中案的問題，比較復雜，該怎么搞確實暫難答復。”

    昨日下午，記者再次聯(lián)系到周勇，他表示法院剛剛收到一份關(guān)于終止執(zhí)行（2005年執(zhí)行案）的申請，但他還未來得及研究，暫時無法明確告知案件最后結(jié)論。