地王解套“偽命題”：多數(shù)陷資金困境時間不再是解藥

    在連續(xù)誕生多宗高價地之后，土地市場仍沒有降溫勢頭。臨近年末，多個熱點城市推出熱門地塊，引發(fā)房企踴躍報價。其中，北京市就有三宗土地收到報價，并于本周進入現(xiàn)場拍賣階段。

    支撐企業(yè)熱情的，除地塊本身的位置、性質(zhì)等天然優(yōu)勢外，還與一種流行的觀點密不可分：到目前為止，還沒有解不了套的“地王”。

    歷史經(jīng)驗容易成為決策者的參考，但前提是，現(xiàn)實情況是否果真如此？

    以北京市為例，記者梳理多宗“地王”項目的運作過程發(fā)現(xiàn)，其中真正“解套”者只是少數(shù)。除母公司給予強大的資金支持外，還與市場環(huán)境、政策走勢等外部因素密切相關。

    相比之下，大部分“地王”項目雖然隨著時間的推移得以出手，但因沉淀資金量大、去化速度慢，已在一定程度上拖累了公司運營，難以稱之為“解套”。少數(shù)“地王”項目一度面臨困境，甚至遭遇退地、轉(zhuǎn)手。

    “時間就是金錢。”北京樓市一位資深操盤手說，用這句話來形容“地王”項目的運作毫不為過。他表示，“地王”項目的高成本，決定其必須以豪宅的形式推向市場才能獲取利潤。而豪宅項目沉淀資金量大、運作周期長，會令企業(yè)長期處在壓力中。

    以位于北京市朝陽區(qū)大望京區(qū)域的“大望京地王”為例。2010年3月該地塊被遠洋地產(chǎn)以40.8億元競得，樓面價2.75萬/平方米，創(chuàng)當時的單價“地王”紀錄。項目建筑控制規(guī)模接近17萬平方米，除去公建、醫(yī)院、教育等配套，可售部分在12萬平方米左右。

    與其他“地王”項目類似，該地塊的入市節(jié)奏并不快。根據(jù)北京市住建委信息，從2012年4月至12月，項目先后四次取得預售證，以期房形式銷售。2013年9月、2014年9月和2015年5月又先后三次領取預售許可，以現(xiàn)房形式銷售。也即從拿地開始，這個項目的操盤周期已長達6年。

    住建委數(shù)據(jù)還顯示，截至目前其仍有部分房源處于“未簽約”狀態(tài)。截至最后一次領取預售證，該項目的住宅部分報價為8萬元/平方米，商業(yè)部分報價超過10萬元/平方米，遠遠高出拿地時的成本。有分析指出，從單個項目利潤的角度看，這宗“地王”已完成盈利。

    但長周期運作給企業(yè)帶來的資金壓力仍然沉重。全經(jīng)聯(lián)房地產(chǎn)商會執(zhí)行會長任志強向記者表示，項目運作期間，企業(yè)需要繳納的各項稅費、人力成本、營銷成本和利息（資金成本），都隨著時間的推移而不斷疊加。尤其此前幾年，房地產(chǎn)業(yè)的資金成本要明顯高于如今。

    亞豪機構市場推廣部總監(jiān)郭毅表示，企業(yè)通常對項目回款節(jié)點有嚴格要求，如果項目運作周期過長，經(jīng)常會拖累公司資金鏈。如果企業(yè)正處于借貸周期的末段，這種拖累往往是致命的。