前松后緊 樓市政策面三大猜想 物業(yè)稅能否出來?

    國務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確提出“繼續(xù)綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段，加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控”，給明年的房地產(chǎn)政策帶來不小的想象空間。對(duì)于明年的樓市政策走向，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)認(rèn)為，明年政策將首先放開普通商品住宅土地供應(yīng)，并修改相關(guān)土地出讓方式，放量土地市場(chǎng)“穩(wěn)地價(jià)”；至于金融及稅收手段，由于剛明確房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)惠政策延續(xù)，馬上大變的概率較低，將走出“前松后緊”的走勢(shì)，但二套房貸政策必將面臨收緊壓力，空轉(zhuǎn)的物業(yè)稅有望變“實(shí)轉(zhuǎn)”。

    土地招拍掛制度面臨調(diào)整

    中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)需要旺“實(shí)火”控“虛火”，加大有效供應(yīng)以抑制投機(jī)。這可以從兩方面入手，一是千方百計(jì)地加大商品住宅，特別是普通住宅的供應(yīng)量；二是增加新增土地供應(yīng)量，加大土地儲(chǔ)備。

    在土地問題上需要針對(duì)已經(jīng)批出去的土地加大盤活力度，對(duì)違規(guī)囤地要更加嚴(yán)格執(zhí)法，“這個(gè)問題是我們過去的短板，每塊土地后面都有一個(gè)故事，所以要下大力氣，把囤地和反腐敗結(jié)合在一起”。

    此外，應(yīng)關(guān)注已經(jīng)批出去的土地怎么使用。顧云昌介紹，今年前三季度，我國共出售5.7萬公頃土地，但落入開發(fā)商手中的剛超過兩萬公頃，3/5的土地都不是開發(fā)商購買的。“那3/5土地哪兒去了？政府機(jī)構(gòu)買地了？個(gè)人也買地了？”顧云昌表示，這意味著一手土地的供應(yīng)不僅僅需要監(jiān)管企業(yè)囤地，還應(yīng)該關(guān)注政府和個(gè)人的囤地行為。

    而土地招拍掛制度更是被不少人認(rèn)為是推高地價(jià)的重要原因，這一制度將面臨調(diào)整。目前國家明確提出要提高土地供應(yīng)和使用效率，完善土地招拍掛等制度。作為土地交易制度改革的試點(diǎn)，16日，北京市將通過“價(jià)高者得”的方式招標(biāo)出讓土地，并公布最終的投標(biāo)結(jié)果。

    北京市土地整理儲(chǔ)備中心的工作人員告訴中國證券報(bào)記者，本次試點(diǎn)地塊的投開標(biāo)活動(dòng)將在16日上午9點(diǎn)開始。通過現(xiàn)場(chǎng)開標(biāo)的形式，根據(jù)標(biāo)書結(jié)果按照價(jià)格最高的原則確定土地成交方。該試點(diǎn)地塊項(xiàng)目的有關(guān)人員介紹，從流程上看，本次試點(diǎn)的招標(biāo)方式與此前相比減少了評(píng)標(biāo)的時(shí)間。以前的招標(biāo)方式需要經(jīng)過審批評(píng)標(biāo)等多道程序，還要上報(bào)批準(zhǔn)。

    北京某國有房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)責(zé)人告訴中國證券報(bào)記者，新的招標(biāo)制度比現(xiàn)有的招拍掛程序的確有所精簡(jiǎn)，時(shí)間上將縮短約14天。“國土局這么做是希望通過嘗試新的交易方式來平抑快速上漲的地價(jià)”，該負(fù)責(zé)人認(rèn)為，最終能否得到推廣主要看競(jìng)價(jià)結(jié)果。如果相對(duì)于周邊地塊價(jià)格有所下降，未來就有可能繼續(xù)推廣。

    北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h表示，現(xiàn)有的拍賣制度是通過前期招標(biāo)中的最高價(jià)再加上一定的溢價(jià)率從而確定現(xiàn)場(chǎng)拍賣的底價(jià)。但由于拍賣現(xiàn)場(chǎng)容易產(chǎn)生開發(fā)商相互抬價(jià)的不理性場(chǎng)面，因此容易使地價(jià)快速上漲。但是這種“價(jià)高者得”的方式不會(huì)對(duì)抑制地價(jià)產(chǎn)生太大作用。他指出，上海也曾使用過這種方式，但最終結(jié)果證明地價(jià)還是偏高。

    金融政策重在差別化與防風(fēng)險(xiǎn)

    顧云昌在解讀國務(wù)院常務(wù)會(huì)議相關(guān)表述時(shí)強(qiáng)調(diào)，國務(wù)院多次提到要防范金融風(fēng)險(xiǎn)，這是因?yàn)橐痪€城市投機(jī)性購房勢(shì)頭抬頭。要抑制投機(jī)，需要從兩個(gè)方面來調(diào)整政策，一是針對(duì)個(gè)人的按揭貸款，應(yīng)通過差別化信貸政策，加大首套與二套房貸款條件之間差別化政策的執(zhí)行力度，遏制住房?jī)r(jià)格過快上漲，“比如二套房的首付比例向上調(diào)整，可以減少相當(dāng)一部分投機(jī)行為”；二是針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款，在要求企業(yè)增加供應(yīng)量的同時(shí)，注意防范風(fēng)險(xiǎn)。

    美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，由于改善性住房界定不清，銀行對(duì)二套房貸款很可能嚴(yán)格執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%。另外，諸如北京84號(hào)文等抑制市場(chǎng)信貸不理性的政策將會(huì)繼續(xù)延續(xù)。而且，將來銀行貸款評(píng)估值可能繼續(xù)低于市場(chǎng)成交價(jià)，從而令不理性的恐慌性需求因首付及信貸問題而減少。這些政策將有利于市場(chǎng)理性發(fā)展。

    與顧云昌將“加大差別化信貸政策執(zhí)行力度”中的差別化理解為首套和二套房之間的差異不同，一位市場(chǎng)人士認(rèn)為這一表述仍可以有多種解讀，如是否應(yīng)將個(gè)人按揭貸款與房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款在導(dǎo)向上予以區(qū)分，是否應(yīng)該在中央統(tǒng)一房地產(chǎn)金融政策框架下讓各大銀行在執(zhí)行時(shí)有一定的差異化和彈性，這些表述如何理解還需等待配套細(xì)則落實(shí)。

    上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭則預(yù)測(cè)，明年二套房貸政策必定還要緊縮。此外，國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管的表述，意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)今年以來不斷爆發(fā)的“亂相”將得到整治，這其中就包括捂盤、假按揭、亂收定金等屢治不除的頑疾。

    此外，沉淀的公積金如何應(yīng)用于保障房也將成為明年房地產(chǎn)政策金融領(lǐng)域的亮點(diǎn)。此次國務(wù)院明確表示將力爭(zhēng)到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。這一目標(biāo)比去年此時(shí)確定的至2011年末解決747萬戶的數(shù)字翻了一番。而從目前保障房執(zhí)行情況來看，資金難題無疑是地方政府難以主動(dòng)配合保障房的重要原因之一。目前我國各大城市沉淀的公積金，如何運(yùn)用到保障房建設(shè)中仍有待確定。據(jù)了解，截至今年3季度末，北京住房公積金累計(jì)余額就高達(dá)1054.37億元。一旦公積金投資保障房的政策落實(shí)，必將盤活數(shù)萬億沉睡的資金。

    物業(yè)稅能否千呼萬喚始出來

    稅收政策亦是此次明確的政策方向，對(duì)此，不少專家預(yù)測(cè)物業(yè)稅有望在明年再次提上議事日程。

    楊紅旭就認(rèn)為，針對(duì)大戶型、高檔房的物業(yè)稅有可能加快推出，極有可能在部分城市試點(diǎn)實(shí)轉(zhuǎn)。而從投資者預(yù)期來看，焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)15日進(jìn)行的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查中，針對(duì)未來國務(wù)院是否會(huì)繼營(yíng)業(yè)稅收緊后再次出臺(tái)房地產(chǎn)收緊政策，38%的投資者認(rèn)為稅費(fèi)收緊等政策推出不可避免，58%的投資者認(rèn)為房?jī)r(jià)高企，真正遏制房?jī)r(jià)還需出臺(tái)組合拳。

    而從稅費(fèi)角度來看，顧云昌認(rèn)為要千方百計(jì)增加房屋供應(yīng)量，就必須盤活二手房市場(chǎng)，搞活租賃房市場(chǎng)。日前房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策已經(jīng)確定如期停止，對(duì)此顧云昌預(yù)測(cè)，明年稅費(fèi)優(yōu)惠政策結(jié)束以后，二手房市場(chǎng)將會(huì)有一個(gè)大幅度的下滑，因此我們“希望在加大有效供給和抑制投機(jī)需求之間，政策根據(jù)市場(chǎng)變化作出的調(diào)整應(yīng)該平和一點(diǎn)”。

    顧云昌認(rèn)為，接下來各地將會(huì)根據(jù)中央精神出臺(tái)調(diào)控細(xì)則，由于各地方樓市的基本面情況千差萬別，各地的調(diào)控措施可能會(huì)有所不同。

    此外，有專家預(yù)測(cè)，對(duì)外資購房政策可能會(huì)重新緊縮，重申“171號(hào)文”；轉(zhuǎn)售房屋的稅費(fèi)也可能會(huì)從嚴(yán)征收。

    由于房地產(chǎn)政策基調(diào)已定——在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí)遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲，預(yù)計(jì)政策立即大變臉的概率并不高，政策有望走出“前松后緊”的態(tài)勢(shì)。