看看哪些地區(qū)的經(jīng)濟(jì)高度依賴房地產(chǎn)！

    編者按：房地產(chǎn)和地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān)，一榮俱榮，一損俱損。從政府角度說，房地產(chǎn)的發(fā)展促進(jìn)了就業(yè)，完善了基礎(chǔ)設(shè)施，獲得巨大的財(cái)政收入。從民眾角度說，房地產(chǎn)事關(guān)家庭團(tuán)圓，居家就業(yè)。那么何謂房地產(chǎn)依賴，房地產(chǎn)投資占比高，是否就意味著經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)依賴強(qiáng)，房地產(chǎn)投資占比低，就意味著經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴弱呢？

    判斷一個(gè)地區(qū)有沒有房地產(chǎn)依賴癥，不能單純看房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重，也不能單純看房地產(chǎn)投資占GDP的比重。但是，一個(gè)地區(qū)，如果這兩項(xiàng)占比都較高，且輔之以房地產(chǎn)提供的稅收占全部稅收的比重也較高，房地產(chǎn)提供的經(jīng)濟(jì)增加值占全部增加值的比重達(dá)到了工業(yè)增加值的比重，且城市化水平不高，以及商品房空置率已經(jīng)很高，地方仍然希望發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，那么，這個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)依賴癥就比較嚴(yán)重了。

    地方經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)過度依賴，不僅會造成房地產(chǎn)的泡沫泛濫，造成房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)積聚，而且會對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來嚴(yán)重的負(fù)面沖擊和影響，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)的不安全性。

    由于房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的拉動力過于強(qiáng)大，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率超出了合理范圍。因此，經(jīng)濟(jì)增長速度的含金量也明顯下降。更重要的，由于房地產(chǎn)暴利對資本產(chǎn)生了強(qiáng)大的吸引力，導(dǎo)致資本大量從實(shí)體產(chǎn)業(yè)撤離，使實(shí)體經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)空心化格局。

    據(jù)報(bào)道，全國31省區(qū)市房地產(chǎn)依賴度前十名分別是海南、重慶、貴州、寧夏、云南、福建、安徽、北京、浙江、四川。經(jīng)濟(jì)增速排名靠前的幾個(gè)省市，恰恰也是地產(chǎn)投資依賴程度比較嚴(yán)重的地區(qū)……

    在已公布的全國31個(gè)省區(qū)市前三季度經(jīng)濟(jì)增長成績單中，房地產(chǎn)投資拉動的烙印依然明顯。

    記者的獨(dú)家統(tǒng)計(jì)顯示，GDP增速最高的重慶（增長11%），前三季度房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重為25.66%，房地產(chǎn)投資占GDP的比重為24.11%。在31個(gè)省區(qū)市地產(chǎn)投資依賴度排名中，僅次于海南，排在第二位。而海南則一直是嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)的地區(qū)，前三季度房地產(chǎn)投資占GDP的比重高達(dá)46.42%，這意味著房地產(chǎn)開發(fā)投資貢獻(xiàn)了近半的GDP總量。

    北京、上海和廣東，前三季度房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重則分別高達(dá)56.17%、57.18%、30.77%。而北京、上海前三季度GDP增速均未達(dá)到全國6.9%的平均值。

    “每年房地產(chǎn)的總投資不應(yīng)超過社會固定資產(chǎn)投資的25%。有的地方40%、50%投資都在搞房地產(chǎn)，這個(gè)城市肯定會出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)畸形，沒有發(fā)展后勁，而且會出現(xiàn)泡沫。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長胡志剛在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示，北京、上海的住房需求量雖然大，但供應(yīng)量更大，“六環(huán)外、七環(huán)外都建了大量的住房，還有很多房子積壓在炒房者手中，真正有需求的人或被限購或買不起”。

    而按照25%的合理標(biāo)準(zhǔn)，31個(gè)省區(qū)市中，前三季度房地產(chǎn)投資占比固定資產(chǎn)投資超過這一數(shù)值的有7個(gè)，分別是上海、北京、海南、廣西、廣東、浙江、重慶。

    胡志剛認(rèn)為，從房地產(chǎn)投資占GDP比重來看，控制在10%以內(nèi)比較合理。而記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，31個(gè)省區(qū)市中，24個(gè)地方的這一比重都超過了10%。

GDP仍高度依賴地產(chǎn)投資

    中國地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍然有很強(qiáng)的房地產(chǎn)依賴癥。

    2014年以來，隨著房地產(chǎn)市場的不景氣，我國房地產(chǎn)投資占GDP的比重其實(shí)在下降。2013年房地產(chǎn)投資占GDP比例高達(dá)16%，2014年這一比值則降到14.93%，今年前三季度進(jìn)一步降為14.46%。

    然而，14.46%的比重仍處于高位。當(dāng)年日本房地產(chǎn)泡沫破滅時(shí)，房地產(chǎn)投資占GDP比重也不過9%，而美國次貸危機(jī)爆發(fā)時(shí)該比例達(dá)到局部峰值6.2%。

    “從歷史數(shù)據(jù)來看，GDP增速一般和房地產(chǎn)市場呈正相關(guān)的關(guān)系，投資是GDP增長的三駕馬車之一，而房地產(chǎn)投資是投資的一個(gè)重要組成部分，房地產(chǎn)的火熱會帶動房產(chǎn)投資，從而拉動GDP增長。”中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示。

    目前經(jīng)濟(jì)增長最快的兩個(gè)省市都來自西部。重慶前三季度GDP增速為11%，貴州增速達(dá)10.8%，是僅有的兩個(gè)經(jīng)濟(jì)增速仍保持雙位數(shù)增長的省市。

    胡志剛分析認(rèn)為，重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較良性，房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)也給了很大支撐。在土地供應(yīng)上，重慶早在2002年就儲備了主城區(qū)40多萬畝土地，并計(jì)劃在之后的20年中，每年只開發(fā)其中5%的土地。在產(chǎn)城融合上，重慶按照控制性強(qiáng)規(guī)，堅(jiān)持審批過程中人口跟著產(chǎn)業(yè)走，產(chǎn)業(yè)跟著城市規(guī)劃走的原則，最終一平方公里1萬人，形成一個(gè)平衡。在樓面地價(jià)上，拍賣價(jià)不能超過當(dāng)期房價(jià)的三分之一。此外，金融業(yè)、科技業(yè)、“一帶一路”都為重慶經(jīng)濟(jì)高速增長提供了優(yōu)勢。

    在貴州省的投資中，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的24.92%?；ㄍ顿Y也是一大支柱，前三季度基礎(chǔ)設(shè)施完成投資同比增長24.3%，占固定資產(chǎn)投資的比重高達(dá)39.9%。

    “貴州也有房地產(chǎn)發(fā)展畸形的問題，將來要想良性發(fā)展比較困難。房地產(chǎn)投資能夠帶來GDP的增長，但對地產(chǎn)投資的依賴不能長久。”胡志剛分析稱。

    海南省一直以旅游業(yè)著稱，尤其2010年海南國際旅游島規(guī)劃實(shí)施后，幾乎每個(gè)市縣都有大量的國內(nèi)知名開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目。前三季度海南GDP同比增長8.2%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速則高達(dá)25.9%，列全國第一。

    此外，云南、安徽、福建均是地方經(jīng)濟(jì)增長對房地產(chǎn)投資依賴程度比較嚴(yán)重的省份，這也是當(dāng)?shù)卣l頻出手救市的原因所在。

東三省山西經(jīng)濟(jì)增速最慢

    貴州、西藏等新一波資源稟賦型省區(qū)正在彎道超車，而原來的經(jīng)濟(jì)增長大省，卻在遭受著資源枯竭后的經(jīng)濟(jì)消退和轉(zhuǎn)型困頓期。

    東北三省前三季度GDP增速排名依然靠后，其中，遼寧以2.7%的增速墊底，黑龍江前三季度GDP增速為5.5%，排名倒數(shù)第三；吉林前三季度GDP增速為6.3%，排名倒數(shù)第四。山西前三季度GDP增速也不快，僅增長2.8%，排名倒數(shù)第二。

    在這幾個(gè)經(jīng)濟(jì)增長落后省份中，黑龍江、吉林、山西的房地產(chǎn)投資依賴程度都較低。黑龍江前三季度房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重11.78%，占GDP比重為7.79%。吉林省的這兩個(gè)數(shù)值分別是6.78%、7.36%。山西稍高，分別為18.97%、11.49%。

    全國經(jīng)濟(jì)增速最低的遼寧省，今年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)負(fù)增長，但前三季度房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的19.71%，占GDP的16.1%，仍不低。遼寧房地產(chǎn)投資額比黑龍江、吉林總和的3倍還要多，投資強(qiáng)度過大導(dǎo)致遼寧房地產(chǎn)的去庫存壓力比全國其他地區(qū)更甚。同時(shí)，人口的流出更加重了這一地區(qū)的去庫存壓力。

    遼寧省常住人口2014年為4391萬，比上一年僅增加1萬人，位居全國第14位。但是房地產(chǎn)施工面積為全國第8位，投資額為全國第6位。而遼寧省沈陽市目前的庫存仍是省會城市中最高的，需要消化20個(gè)月。

    此外，遼寧的房地產(chǎn)業(yè)稅收也在持續(xù)下降。房地產(chǎn)業(yè)稅收占稅收比重回落2.8個(gè)百分點(diǎn)，這是自今年2月份以來連續(xù)八個(gè)月負(fù)增長。建筑業(yè)稅收比重回落1.1個(gè)百分點(diǎn)，自今年6月份以來持續(xù)為負(fù)。

    北京、上海、浙江、河北等4個(gè)經(jīng)濟(jì)增速回落的省市則全部來自東部。尤其值得注意的是，北京、上海前三季度GDP增速尚未達(dá)到6.9%的全國平均值。工業(yè)經(jīng)濟(jì)低迷是一個(gè)重要因素。前三季度北京工業(yè)生產(chǎn)增速只有0.2%，而上海出現(xiàn)負(fù)增長，同比下滑1.7%。

    北京、上海對房地產(chǎn)投資的依賴程度并不輕。北京在31省區(qū)市地產(chǎn)投資依賴度排名中排在第8位，上海排在第16位。尤其這兩個(gè)城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資額占固定資產(chǎn)投資的比重均高達(dá)50%以上，房地產(chǎn)泡沫壓力已經(jīng)顯現(xiàn)。

【專家觀點(diǎn)】

胡志剛：依靠房地產(chǎn)投資拉動經(jīng)濟(jì)靠不住

    房地產(chǎn)能帶動GDP增長，但是不能長期依賴，房地產(chǎn)投資占GDP比重最好低于10%。但大部分省市都高于這個(gè)數(shù)字，這也是為什么中國房地產(chǎn)市場嚴(yán)重供大于求，保障房市場也庫存積壓。

    正常的房地產(chǎn)開發(fā)速度應(yīng)該是，每一平方公里建成區(qū)容納1萬人，如一個(gè)城市建成區(qū)面積為100平方公里，其城區(qū)人口應(yīng)該為100萬人，如果目前僅有50萬人，而對外來人口的吸引力又不強(qiáng)，短時(shí)間內(nèi)難以達(dá)到100萬人口容納量，則很可能淪為“鬼城”“空城”。

    今年以來出臺了這么多房地產(chǎn)刺激政策，但對二三線、三四線城市的房地產(chǎn)刺激作用并不大。房地產(chǎn)已經(jīng)不能作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的依賴，因?yàn)檎w人口在這里，房地產(chǎn)供求關(guān)系的拐點(diǎn)到了，房地產(chǎn)業(yè)難有大發(fā)展。

李宇嘉：明年房地產(chǎn)開發(fā)投資或出現(xiàn)負(fù)增長

    中國大部分省區(qū)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展對房地產(chǎn)依賴程度還是很高的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的體量很大，下滑一兩個(gè)百分點(diǎn)對經(jīng)濟(jì)的影響是巨大的，所以要讓房地產(chǎn)投資緩慢下行。房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)著上下游產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈占固定資產(chǎn)投資的比重已達(dá)60%。此外，房地產(chǎn)開發(fā)投資還關(guān)系到基礎(chǔ)設(shè)施投資，是基礎(chǔ)設(shè)施投資的資金來源和土地來源。

    今年房地產(chǎn)銷售面積比2013年的歷史最高水平還要高，住房需求大量被透支，這就會導(dǎo)致2016年出現(xiàn)購買需求動力不強(qiáng)的跡象，現(xiàn)在占全國庫存60%以上的三四線城市始終沒能很好地去庫存，問題還比較嚴(yán)重。目前的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速已經(jīng)降到2.6%，是21世紀(jì)以來最低增速，這也使得固定資產(chǎn)投資增速創(chuàng)下十幾年來新低。如果新開工、土地出讓繼續(xù)下滑，那么明年房地產(chǎn)開發(fā)投資可能會出現(xiàn)負(fù)增長。

嚴(yán)躍進(jìn)：對部分地產(chǎn)投資比重過高省份應(yīng)該包容過去對于房地產(chǎn)投資和固定資產(chǎn)投資之間的關(guān)系，一直會有一邊倒的批評聲音。

    不過從經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和軟著陸的角度看，對于房地產(chǎn)的支柱性產(chǎn)業(yè)地位，依然需要默認(rèn)。對于部分地產(chǎn)投資比重過高的省份，如海南省，實(shí)際上還是需要有一定包容性。

    類似海南這樣的市場，旅游地產(chǎn)的土地出讓規(guī)模較大，確實(shí)能夠在整個(gè)固定資產(chǎn)和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展中占據(jù)較大的地位。后續(xù)的關(guān)鍵問題不是要做數(shù)字上的修正，而是要對既有房地產(chǎn)資源加以合理利用，進(jìn)而做大市場。

    當(dāng)然，對于地方政府來講，也需要不斷嘗試轉(zhuǎn)型。尤其是降低整體經(jīng)濟(jì)增速對傳統(tǒng)土地開發(fā)的依賴程度，否則后續(xù)房地產(chǎn)市場發(fā)展依然是一個(gè)“野蠻賣地”的模式。