業(yè)績壓力引發(fā)集中供應(yīng) 房企緊抓年末沖刺機(jī)遇

    由于政策環(huán)境持續(xù)利好以及房企年底沖刺業(yè)績因素影響，預(yù)計(jì)今年最后兩個(gè)月將迎來成交“暖冬”行情。但行業(yè)景氣指數(shù)和信心指數(shù)下挫、供應(yīng)方信心不足，將使房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工、土地購置等指標(biāo)依然疲軟。

    11月10日，恒大地產(chǎn)發(fā)布公告，將2015年銷售目標(biāo)上調(diào)至1800億元，較原目標(biāo)1500億增加20%。若完成最新目標(biāo)，將比去年的實(shí)際銷售額提升37%。

    這一調(diào)整頗為出人意料。據(jù)恒大統(tǒng)計(jì)，其前十月已實(shí)現(xiàn)銷售1545.3億，同比增加44%，完成全年1500億目標(biāo)的103%。按照常理，恒大完全可以在最后兩個(gè)月放緩銷售節(jié)奏，坐享成果。

    有分析人士指出，由于大部分房企銷售情況不佳，四季度可能出現(xiàn)供應(yīng)熱潮，加之連續(xù)降息帶來的樓市利好，將使市場出現(xiàn)年末翹尾的“暖冬”局面。恒大借此機(jī)會(huì)迅速出貨，意在繼續(xù)夯實(shí)現(xiàn)金流。

    在市場供需逆轉(zhuǎn)的“白銀時(shí)代”，這樣的時(shí)機(jī)可謂“千載難逢”。但種種跡象表明，房地產(chǎn)業(yè)的信心并未恢復(fù)，供需兩端都處于相對(duì)疲軟狀態(tài)，“暖冬”之后若無長效刺激，回暖或不可持續(xù)。

業(yè)績壓力引發(fā)集中供應(yīng)

    在今年的房地產(chǎn)市場，恒大的情形僅是個(gè)案。公開信息顯示，截至今年10月，大部分房企的銷售節(jié)奏按部就班，離全年目標(biāo)仍有差距，不少房企有無法達(dá)成目標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)。

    公告顯示，截至今年10月龍湖地產(chǎn)(龍湖·時(shí)代天街龍湖·香醍溪岸)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額417.1億元，同比增長8.2%，完成全年銷售計(jì)劃的近八成。

    同期，世茂房地產(chǎn)合約銷售總額約539.4億元，同比減少6%，是全年銷售目標(biāo)的74.92%；雅居樂前十月銷售336億元，完成目標(biāo)率約74.7%；遠(yuǎn)洋前十月實(shí)現(xiàn)協(xié)議銷售276.4億元，僅完成全年目標(biāo)的65.65%。

    按照慣常的銷售節(jié)奏，年末通常是房企沖擊業(yè)績，集中放量的時(shí)機(jī)。

    在持續(xù)寬松的政策環(huán)境下，購房需求將繼續(xù)穩(wěn)步釋放。隨著年底臨近，多數(shù)房企在年度銷售目標(biāo)和資金回款壓力下，將采取更積極的銷售策略，市場整體庫存壓力將繼續(xù)緩解。

    據(jù)了解，龍湖將在今年最后兩個(gè)月推出一批產(chǎn)品，位于北京、廣州、重慶、廈門、蘇州等重點(diǎn)地區(qū)，產(chǎn)品既包括純新盤，也包括老項(xiàng)目后期。

    中國金茂則借“雙11”舉辦“光盤節(jié)”，在全國12個(gè)城市，推出26個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行促銷并給予價(jià)格優(yōu)惠，這種優(yōu)惠還體現(xiàn)在金茂旗下的酒店預(yù)訂和商業(yè)平臺(tái)上。此外，金茂還力推金融產(chǎn)品，以期擴(kuò)大在金融領(lǐng)域的影響力。

    銷售端已有良好的信號(hào)。中原地產(chǎn)監(jiān)測顯示，今年10月全國22個(gè)重點(diǎn)城市的新房認(rèn)購率達(dá)到62%，較9月上升5個(gè)百分點(diǎn)。其中，連續(xù)降息帶來的政策寬松是刺激需求的主因。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，由于政策環(huán)境持續(xù)利好以及房企年底沖刺業(yè)績因素影響，預(yù)計(jì)今年最后兩個(gè)月將迎來成交“暖冬”行情。房企雖然三季度銷售業(yè)績較二季度明顯放緩，但四季度業(yè)績走高可期。

    在價(jià)格方面，不同城市仍將分化，熱點(diǎn)城市房價(jià)或?qū)⒗^續(xù)平穩(wěn)上漲，而庫存壓力較大城市將保持穩(wěn)定，甚至有所下調(diào)。

市場信心恢復(fù)并不快

    與短期的利好相比，業(yè)界對(duì)中長期的市場走勢相對(duì)悲觀。REICO工作室近期發(fā)布的報(bào)告顯示，今年第三季度，房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)由二季度的52.9下降至42，企業(yè)家信心指數(shù)由二季度的89.9下降到65.6。兩者都有明顯下調(diào)。

    該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，雖然三季度的商品房銷售面積和銷售價(jià)格繼續(xù)上升，但企業(yè)盈利水平和綜合經(jīng)營情況差強(qiáng)人意，融資難度加大、固定資產(chǎn)投資意愿減弱等問題仍然存在。在小型企業(yè)和西部地區(qū)企業(yè)中，上述問題尤為突出。

    全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長任志強(qiáng)指出，景氣指數(shù)和信心指數(shù)的下挫，將對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生很大影響。他認(rèn)為，房企開發(fā)投資和購置土地信心的恢復(fù)，還有待于樓市庫存消化。

    需求方的信心也不甚樂觀。根據(jù)中國人民銀行季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶調(diào)查問卷，截至2015年3季度末，認(rèn)為房價(jià)“高、難以接受”的居民占比49.7%，比二季度降低了1.8個(gè)百分點(diǎn)；未來三個(gè)月打算買房的居民占比下降至13.8%，比二季度下降0.9個(gè)百分點(diǎn)。

    REICO工作室據(jù)此指出，這說明房價(jià)的調(diào)整雖然令居民對(duì)房價(jià)水平的認(rèn)可度有所提升，但居民購房意愿仍在下降。

    上述機(jī)構(gòu)認(rèn)為，今年市場銷售向好，在于政策利好的驅(qū)動(dòng)。但供應(yīng)方信心不足，將使房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工、土地購置等指標(biāo)依然疲軟。預(yù)計(jì)未來房屋新開工面積、房地產(chǎn)投資增速將繼續(xù)下降。

    任志強(qiáng)指出，今年是房地產(chǎn)銷售的“大年”，預(yù)計(jì)全年的銷售額可能會(huì)接近或超過2013年的歷史高點(diǎn)，即13億平方米的水平。但隨著政策效應(yīng)遞減，市場銷售的遠(yuǎn)景并不樂觀。

    有分析人士提示，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展、樓市供需關(guān)系等基本面并未改善，若缺乏有效的政策刺激，在春節(jié)長假時(shí)點(diǎn)過后，房地產(chǎn)市場將可能再度陷入低谷。