商品房庫存兩年增54%：高層喊話“去庫存”

    11月10日，中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席、中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組組長習(xí)近平主持召開中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議，提出要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展。

    決策層有關(guān)房地產(chǎn)的態(tài)度或從國家統(tǒng)計(jì)局公布的最新房地產(chǎn)數(shù)據(jù)中尋得端倪。

    11月11日，國家統(tǒng)計(jì)局公布今年1-10月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至10月底，全國商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米，再創(chuàng)歷史新高。

    而在5個(gè)月前，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的截至5月末的數(shù)據(jù)，商品房待售面積65666萬平方米，比4月末減少15萬平方米，彼時(shí)是自本輪房地產(chǎn)市場低迷以來，商品房待售面積首現(xiàn)減少。

    也就是說，樓市庫存規(guī)模再一次擴(kuò)大。

商品房庫存創(chuàng)新高

    查看公開資料，習(xí)近平有關(guān)房地產(chǎn)的上一次公開表態(tài)可追溯到兩年前，2013年10月9日，習(xí)近平在主持“加快推進(jìn)住房保障體系和供應(yīng)體系建設(shè)”的第十次集體學(xué)習(xí)中，提到“要千方百計(jì)增加住房供應(yīng)”。

    兩年后，決策層有關(guān)住房問題的表態(tài)從“千方百計(jì)增加住房供應(yīng)”轉(zhuǎn)為“化解房地產(chǎn)庫存”。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者查看國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)亦發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)的下滑以及高庫存等數(shù)據(jù)或是重要因素。

    根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，截止到10月底，全國商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米，創(chuàng)歷史新高。

    截至2013年9月末，全國商品房待售面積44636萬平方米，也就是說，兩年以來，全國待售面積增加了23996萬平方米，上漲了54%，按照單套60平米計(jì)算，增加了400萬套住房。

    房地產(chǎn)庫存的持續(xù)高位也直接影響到了房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資78801億元，同比名義增長2.0%，增速比1-9月份回落0.6個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)歷史新低。

    而在2013年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資基本保持在20%左右的速度。

    和2%的房地產(chǎn)投資增速相比，前10月，全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）447425億元，同比名義增長10.2%。

    “毋庸置疑，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的大幅回落已經(jīng)很大程度上影響到了GDP和經(jīng)濟(jì)增長，從宏觀經(jīng)濟(jì)局勢出發(fā)，地產(chǎn)的高庫存問題亟需破解。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)如是告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。

業(yè)界期待去庫存新政

    2014年9月份以來，穩(wěn)地產(chǎn)的新政也頻頻出臺。然而，新政疊加1年多，樓市的后續(xù)走勢仍存隱憂。

    國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-10月份，商品房銷售面積94898萬平方米，同比增長7.2%，增速比1-9月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。

    單月來看，商品房銷售增速放緩甚至回落，10月，全國商品房銷售面積為11990萬平方米，環(huán)比9月份的13233萬平方米下降1000多萬平方米。

    談及銷售下滑的原因，國家統(tǒng)計(jì)局投資司高級統(tǒng)計(jì)師李皎介紹，一是非重點(diǎn)城市商品房銷售增速回落。前10月，非重點(diǎn)城市商品房銷售面積增速比1-9月份回落0.4個(gè)百分點(diǎn)，拉動全國銷售整體下行；而重點(diǎn)城市商品房銷售面積增速與1-9月份持平，是市場穩(wěn)定器。二是大戶型住宅銷售增速回落幅度較大。1-10月份，144平方米以上大戶型住宅銷售面積增速比1-9月份回落1.2個(gè)百分點(diǎn)；而90平方米及以下小戶型和90-144平方米中等戶型住宅銷售面積增速分別回落0.4個(gè)和0.1個(gè)百分點(diǎn)。三是基數(shù)影響。

    與銷售放緩直接對應(yīng)的則是樓市庫存一反5個(gè)月前的減少，轉(zhuǎn)為增加。

    “中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會議明確了房地產(chǎn)去庫存的方向，后續(xù)新一輪的去庫存的寬松政策也將次第出臺。”易居研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)期。

    11月11日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會議提出通過加快戶籍制度改革帶動住房、家電等消費(fèi)，這無疑也是未來去庫存的樓市政策的一大方向。

    嚴(yán)躍進(jìn)亦提醒，戶籍制度改革和購房相結(jié)合的政策還存在錯(cuò)位問題，當(dāng)前樓市庫存較大、投資下滑嚴(yán)重的廣大的三四線乃至縣級市，根本不存在太多的落戶問題，戶籍制度對推動住房消費(fèi)的效果有限，相比之下，大中城市戶籍吸引度較大，戶籍制度對推動市場成交效果明顯。

    在嚴(yán)躍進(jìn)看來，戶籍制度改革帶動住房消費(fèi)的一個(gè)重要方向即是推動農(nóng)民工購房，新型城鎮(zhèn)化的一大目標(biāo)即是努力實(shí)現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口及其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶。