地王解套偽命題:多數(shù)面臨資金困境 時間不是解藥

    記者梳理北京市多宗“地王”項目的運作過程發(fā)現(xiàn)，其中真正“解套”者只是少數(shù)。大部分“地王”項目因沉淀資金量大、去化速度慢，已一定程度上拖累了公司運營，少數(shù)甚至遭遇退地、轉(zhuǎn)手。

    在連續(xù)誕生多宗高價地之后，土地市場仍沒有降溫勢頭。臨近年末，多個熱點城市推出熱門地塊，引發(fā)房企踴躍報價。其中，北京市就有三宗土地收到報價，并于本周進(jìn)入現(xiàn)場拍賣階段。

    支撐企業(yè)熱情的，除地塊本身的位置、性質(zhì)等天然優(yōu)勢外，還與一種流行的觀點密不可分：到目前為止，還沒有解不了套的“地王”。

    歷史經(jīng)驗容易成為決策者的參考，但前提是，現(xiàn)實情況是否果真如此？

    以北京市為例，記者梳理多宗“地王”項目的運作過程發(fā)現(xiàn)，其中真正“解套”者只是少數(shù)。除母公司給予強大的資金支持外，還與市場環(huán)境、政策走勢等外部因素密切相關(guān)。

    相比之下，大部分“地王”項目雖然隨著時間的推移得以出手，但因沉淀資金量大、去化速度慢，已在一定程度上拖累了公司運營，難以稱之為“解套”。少數(shù)“地王”項目一度面臨困境，甚至遭遇退地、轉(zhuǎn)手。

時間成本蠶食收益

    “時間就是金錢。”北京樓市一位資深操盤手說，用這句話來形容“地王”項目的運作毫不為過。

    他表示，“地王”項目的高成本，決定其必須以豪宅的形式推向市場才能獲取利潤。而豪宅項目沉淀資金量大、運作周期長，會令企業(yè)長期處在壓力中。

    以位于北京市朝陽區(qū)大望京區(qū)域的“大望京地王”為例。2010年3月該地塊被遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以40.8億元競得，樓面價2.75萬/平方米，創(chuàng)當(dāng)時的單價“地王”紀(jì)錄。項目建筑控制規(guī)模接近17萬平方米，除去公建、醫(yī)院、教育等配套，可售部分在12萬平方米左右。

    與其他“地王”項目類似，該地塊的入市節(jié)奏并不快。根據(jù)北京市住建委信息，從2012年4月至12月，項目先后四次取得預(yù)售證，以期房形式銷售。2013年9月、2014年9月和2015年5月又先后三次領(lǐng)取預(yù)售許可，以現(xiàn)房形式銷售。

    也即從拿地開始，這個項目的操盤周期已長達(dá)6年。

    住建委數(shù)據(jù)還顯示，截至目前其仍有部分房源處于“未簽約”狀態(tài)。截至最后一次領(lǐng)取預(yù)售證，該項目的住宅部分報價為8萬元/平方米，商業(yè)部分報價超過10萬元/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出拿地時的成本。有分析指出，從單個項目利潤的角度看，這宗“地王”已完成盈利。

    但長周期運作給企業(yè)帶來的資金壓力仍然沉重。全經(jīng)聯(lián)房地產(chǎn)商會執(zhí)行會長任志強向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，項目運作期間，企業(yè)需要繳納的各項稅費、人力成本、營銷成本和利息（資金成本），都隨著時間的推移而不斷疊加。尤其此前幾年，房地產(chǎn)業(yè)的資金成本要明顯高于如今。

    事實上，很多“地王”項目的地價占房價比重并不高。

    據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，過去北京入市的30宗“地王”項目中，地價平均占比只有42%。但任志強指出，伴隨時間而來的各項成本，仍會“蠶食”項目利潤率。

    亞豪機(jī)構(gòu)市場推廣部總監(jiān)郭毅表示，企業(yè)通常對項目回款節(jié)點有嚴(yán)格要求，如果項目運作周期過長，經(jīng)常會拖累公司資金鏈。如果企業(yè)正處于借貸周期的末段，這種拖累往往是致命的。

    郭毅還表示，表面上高價地項目可隨著時間的推移而實現(xiàn)“解套”，但在運營過程中，很多高價地項目已經(jīng)影響到企業(yè)的擴(kuò)張，并一度導(dǎo)致公司負(fù)債率高企。過去幾年，這樣的案例大量存在。“所謂‘沒有解不了套的地王’，本身就是一個偽命題。” 郭毅說。

成敗靠“天時”

    盡管得到“地利”，但很大程度上“地王”項目的運作取決于“天時”，即政策和市場環(huán)境。

    “低點時拿地，高點時賣房”是房地產(chǎn)運營的重要法則，“地王”項目的運作更需如此。有分析指出，大望京“地王”項目之所以銷售不佳，主因在于高點拿地。就在遠(yuǎn)洋地產(chǎn)獲取“地王”一個月后，調(diào)控樓市的“國十條”出臺，從2010年下半年到2011年，樓市迅速降溫。

    郭毅表示，從過去幾年的房地產(chǎn)市場運行周期來看，在2008年和2009年初獲取的“地王”項目大多踩對節(jié)奏，運作良好。而2012年和2013年獲取的“地王”不僅成本高企，還會遭遇2014年的樓市“小年”。

    就有房企此前未踩準(zhǔn)周期。大龍地產(chǎn)在2009年底獲取順義天竺“地王”，但次年初因欠繳地價款被收回。中國兵器裝備集團(tuán)曾在2010年3月獲取薊門橋“地王”，但一年之后便轉(zhuǎn)讓給保利地產(chǎn)。南昌市政在2012年4月獲取東直門“地王”，兩年后又將部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)。

    一些微小的政策調(diào)整，同樣會影響“地王”的命運。2012年北京市推出配建制度，要求商品房地塊在出讓時，必須配建一定規(guī)模的保障房。此后，競爭保障房面積甚至成為土地競價的一道程序。

    這項調(diào)整給房屋銷售帶來了深遠(yuǎn)影響。任志強就表示，在開發(fā)商眼中，配建了保障房的地塊就不再是一宗“干凈”的地。因為在規(guī)劃和建設(shè)中，需要對兩者進(jìn)行拆分，除“貧富混居”帶來的不適感，還會影響到小區(qū)的綠化環(huán)境等。所以相比無配建的項目，這類項目容易遭遇銷售困境。

    據(jù)悉，北京在2012年后誕生的“地王”項目，大多面臨此類問題。分析人士指出，這也勢必對項目的銷售帶來一定影響。

新“地王”壓力更大

    “地王”面臨的環(huán)境已發(fā)生了極大變化。郭毅表示，所謂“地王”解套的歷史經(jīng)驗已不能完全作為參考。

    郭毅說，過去的“地王”價格沒有高到離譜的程度，“地王”區(qū)域分布比較分散，誕生節(jié)奏也不頻繁，所以面臨的市場風(fēng)險并不大。

    如今“地王”扎堆出現(xiàn)。如北京市近兩年來的“地王”和高價地項目多集中在東壩和豐臺等地，勢必導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)競爭激烈。而通常一旦區(qū)域內(nèi)供應(yīng)嚴(yán)重過剩，就可能一損俱損。

    REICO工作室研究員劉琳測算表示，如果“面粉”的價格相當(dāng)于“面包”的2倍以上，該項目就會面臨風(fēng)險。今年以來的很多地塊價格“高得離譜”，并越過了這一臨界點。

    劉琳還表示，市場在上升期時，房價后期的上漲會消化前期的價格。但從行業(yè)發(fā)展中長期來看，業(yè)界普遍預(yù)期悲觀。這種情況下，拿地成本很高的企業(yè)，其實“經(jīng)營風(fēng)險很大”。

    據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)分析預(yù)計，未來北京市單價10萬以上的住宅供應(yīng)可達(dá)4000多套。相比之下，今年北京“10萬+”住宅的成交量為200套左右。若拋開年初100多套“盤古大觀”項目集中套現(xiàn)的因素，今年全年北京“10萬+”豪宅的有效交易量可能不足200套。按照這一節(jié)奏，在北京市這些項目的去化周期可達(dá)20多年。

    郭毅指出，當(dāng)前北京樓市已出現(xiàn)“惜售”現(xiàn)象，部分項目欲借“地王”效應(yīng)延遲入市，進(jìn)而提高價格。這勢必會增加高端住宅市場的供應(yīng)。

    多數(shù)分析人士認(rèn)為，盡管當(dāng)前的貨幣環(huán)境空前寬松，但北京市高價地項目仍將面臨嚴(yán)重去化難題。