一二線城市地市火暴 高溢價(jià)地塊頻出存隱患

    對于剛過去的金九銀十來說，樓市可謂疲態(tài)初顯。而與樓市成交平淡形成鮮明對比的是土地市場火暴，尤其一二線城市高溢價(jià)地塊頻出。業(yè)內(nèi)人士分析指出，高地價(jià)將刺激一二線樓市的漲價(jià)預(yù)期，但同時(shí)或給房企發(fā)展埋下巨大隱患。

“地王”頻出，一二線城市土地交易額和溢價(jià)率屢創(chuàng)新高

    中國指數(shù)研究院日前發(fā)布百城房價(jià)數(shù)據(jù)，10月，全國100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為每平方米10849元，環(huán)比微漲0.3%。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，全國主要的54個(gè)城市在九十月份銷售51.70萬套，環(huán)比七八月份多賣了1355套，微漲0.26%。領(lǐng)漲全國數(shù)月的深圳樓市，在“金九銀十”銷售旺季呈現(xiàn)出了年內(nèi)“小低谷”，新盤開盤銷售率大幅走低。

    不過，相比平淡的樓市，土地市場表現(xiàn)火暴，尤其一二線市場尤為明顯。記者梳理發(fā)現(xiàn)，近段時(shí)間來，一二線城市頻出區(qū)域地王，北京、上海、福州、蘇州等城市，均出現(xiàn)住宅用地樓面地價(jià)溢價(jià)超過50%的土地出讓。

    今年10月30日，北京豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)槐房村和新宮村地塊，以85.95億元成交，成為北京史上成交總價(jià)第二高的地塊，僅次于今年1月7日以86.25億元成交的豐臺白盆窯地塊。

    在杭州舉行的10月收場土地出讓會(huì)上，金茂歷經(jīng)56輪惡戰(zhàn)奪下寰宇天下南地塊，折合樓面價(jià)21512元／平方米，溢價(jià)率66%，身兼2015年杭州總價(jià)地王和濱江區(qū)單價(jià)地王。

    9月，融僑集團(tuán)以23.6億元競得原福州師專地塊，樓面價(jià)每平方米19224元；10月，福州中鼎投資有限公司以33.4億元競得一舊屋改造地塊，樓面價(jià)達(dá)每平方米22584元，成為福州新地王。

    據(jù)南京國土部門發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前10個(gè)月，南京市區(qū)共賣出49幅經(jīng)營性用地，實(shí)際成交面積達(dá)249.55萬平方米，總成交金額達(dá)559.7億元，平均地價(jià)由去年的每平方米9056元上升至18895元。

    中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至9月底，一線城市9月土地成交額達(dá)589億元，創(chuàng)年內(nèi)新高，環(huán)比上漲180%，平均溢價(jià)率30.3%，創(chuàng)年內(nèi)新高。在納入統(tǒng)計(jì)的36個(gè)二線城市中，9月土地成交額達(dá)到1023億，環(huán)比上漲18.9%，也是年內(nèi)最高。

“虹吸效應(yīng)”顯現(xiàn)，土地市場分化或繼續(xù)擴(kuò)大

    業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，目前土地市場上已顯現(xiàn)出“虹吸效應(yīng)”。由于一線城市保值增值屬性明顯，一些房企為規(guī)避三四線城市庫存過剩風(fēng)險(xiǎn)，紛紛到一二線城市拿地，導(dǎo)致三四線城市房地產(chǎn)市場進(jìn)一步蕭條。

    “原先公司多布局于福建本土，目前公司已把更多精力放在長三角地帶，一二線城市已是企業(yè)投資重點(diǎn)。”閩系房企正榮集團(tuán)銷售部郭經(jīng)理告訴記者。

    今年4月，廣州富力地產(chǎn)在北京高調(diào)推出富力運(yùn)河十號項(xiàng)目。這被視為富力地產(chǎn)2015年回歸一二線城市的最新動(dòng)態(tài)。富力地產(chǎn)董事長李思廉表示：“集團(tuán)未來的業(yè)務(wù)重點(diǎn)將更集中于一線和二線城市。土地收購機(jī)會(huì)只限于考慮北京和廣州等一線城市。”

    進(jìn)入9月，碧桂園、萬科、陽光城、保利等公司在土地市場均斬獲頗豐。記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，9月萬科在杭州、沈陽、上海等一二線城市土地市場頻繁落槌；而陽光城不僅在福建晉江、上海等深耕城市強(qiáng)勢拿地，更在杭州、蘇州等城市開辟新戰(zhàn)場；保利也在佛山、太原、上海、武漢等一二線城市頻繁出擊。

    “從庫存的角度來看，一二線城市已迎來補(bǔ)倉時(shí)機(jī)。”克而瑞研究中心分析師黃彬認(rèn)為，隨著重點(diǎn)城市的去庫存化周期降低，開發(fā)商競相進(jìn)入土地市場“補(bǔ)倉”。

    多名專家預(yù)測，一二線城市的本輪土地?zé)岢边€將持續(xù)。“按規(guī)律，下半年是各地集中推地的時(shí)間。‘前松后緊’的供地節(jié)奏，也往往決定了四季度會(huì)有一批優(yōu)質(zhì)地塊入市。”福州大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任王阿忠說。

    在黃彬看來，與一二線城市的土地供不應(yīng)求不同，三四線城市普遍存在供大于求現(xiàn)象。

高地價(jià)或是“雙刃劍”，成本上升房企存隱患

    業(yè)內(nèi)分析，雖然土地市場火熱短時(shí)間內(nèi)不會(huì)帶來房價(jià)明顯上升，但土地回暖往往是樓市走強(qiáng)的“先聲”。一些專家認(rèn)為，隨著高地價(jià)項(xiàng)目入市，開發(fā)成本加大，拿地房企會(huì)通過后續(xù)的經(jīng)營逐步抬價(jià)。

    “高地價(jià)項(xiàng)目入市，也會(huì)影響周邊項(xiàng)目，從長遠(yuǎn)來看，將導(dǎo)致片區(qū)整體房價(jià)走高。”福州一地產(chǎn)公司高姓銷售總監(jiān)說。

    事實(shí)上，高價(jià)地持續(xù)涌現(xiàn)已經(jīng)實(shí)質(zhì)性地推高了部分樓盤的售價(jià)。福州9月份原福州師專地塊拍出樓面價(jià)每平方米19224元后，盡管福州住宅市場的庫存量依然處在高位，但記者采訪發(fā)現(xiàn)，該地塊周邊仍有多個(gè)樓盤相繼以“未來房價(jià)要漲”為由每平方米提價(jià)300元到500元左右。

    在黃彬看來，多年積累的高地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)正逐步顯現(xiàn)，一個(gè)直接的后遺癥是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和市場需求不相符合。“因?yàn)榈貎r(jià)高，只能做改善型需求這部分，新盤多呈現(xiàn)高端化的特點(diǎn)，去庫存化難度或進(jìn)一步加大。”

    此外，土地價(jià)格過高還將帶來開發(fā)企業(yè)收益偏低的風(fēng)險(xiǎn)。“一些房企往往借用基金、信托等各種資本杠桿拿地，再通過高周轉(zhuǎn)的方式對沖前期的融資風(fēng)險(xiǎn)。但因?yàn)槲磥硎袌龀錆M不確定性，一旦市場風(fēng)向轉(zhuǎn)變，公司資金鏈會(huì)受到極大挑戰(zhàn)。”王阿忠說，“如果拿地前沒有對市場的準(zhǔn)確判斷，高地價(jià)將為房企的發(fā)展埋下巨大隱患。”