北京樓市泡沫化超深圳上海 專家稱房?jī)r(jià)已經(jīng)透支

     北京、上海和深圳歷來被稱之為房地產(chǎn)投資者的樂園，房地產(chǎn)泡沫也相對(duì)明顯。而隨著北京房?jī)r(jià)上漲出現(xiàn)驕人“業(yè)績(jī)”，北京已經(jīng)成為三地中房地產(chǎn)泡沫化最為突出的城市。

    記者昨日從美聯(lián)物業(yè)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等多家中介機(jī)構(gòu)獲悉，根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局及北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)測(cè)算，衡量房地產(chǎn)泡沫的四項(xiàng)指標(biāo)，北京已全部大幅超過國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)，表明泡沫存在，而其中租售比、投資比例和房?jī)r(jià)收入比三項(xiàng)指標(biāo)均超過上海和深圳，僅房?jī)r(jià)與GDP漲幅對(duì)比指標(biāo)位居次席。

    統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，12月上半月，北京二手房均價(jià)已經(jīng)高達(dá)13650元/平方米，環(huán)比11月的13150元/平方米又上漲了 3.8%，全年累積漲幅47.8%。

    專家分析

    北京房?jī)r(jià)已經(jīng)透支

    深圳、上海的房?jī)r(jià)歷來比北京高，然而今年北京樓市卻出現(xiàn)一大批瘋狂的購房者，導(dǎo)致價(jià)格直沖云霄。不少專家認(rèn)為，北京房?jī)r(jià)的漲幅速度已經(jīng)超乎常理，跟市場(chǎng)真正的剛性需求脫節(jié)，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)已經(jīng)透支了未來一年甚至兩年的正常上漲水平。

    日前的迪拜危機(jī)，讓樓市泡沫再次成為敏感話題。多數(shù)地產(chǎn)專家認(rèn)為，泡沫存在已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)。

    12月4日，萬科董事長(zhǎng)王石在接受美國(guó)《華爾街日?qǐng)?bào)》專訪時(shí)指出，中國(guó)整體樓市尚無泡沫，但北京、上海、廣州、杭州、深圳等一線城市的房地產(chǎn)，毫無疑問存在明顯的泡沫。王石擔(dān)心，如果泡沫向二、三線城市擴(kuò)散，將會(huì)步日本房地產(chǎn)泡沫后塵。

    對(duì)此，經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)已經(jīng)提前通脹，房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)很大，一旦全球通脹來臨，房地產(chǎn)市場(chǎng)必然受到?jīng)_擊，買房子顯然并非保值的良策。

    中原集團(tuán)主席施永青則表示，樓市出現(xiàn)泡沫的形式，主要表現(xiàn)在樓價(jià)急劇上升，升得與廣大買家的購買力脫節(jié)，但投資者與投機(jī)者依然盲目看好，不惜傾力入市，令樓價(jià)依然可以升個(gè)不亦樂乎。

    于是，地產(chǎn)商繼續(xù)高價(jià)搶地去發(fā)展，銀行不顧風(fēng)險(xiǎn)地增加與房地產(chǎn)有關(guān)的貸款，令樓宇的供應(yīng)量遠(yuǎn)超市場(chǎng)可以吸納的水平。結(jié)果，房子的空置量愈來愈高，投資者沒法得到合理的租金回報(bào)。

    當(dāng)市場(chǎng)上的資金被耗盡的時(shí)候，樓價(jià)就無法持續(xù)上升，感到失望的投資者就會(huì)選擇離場(chǎng)，那時(shí)樓市將迎來“兵敗如山倒”一般的惡性循環(huán)，導(dǎo)致大量投資者被套住，投資變成了資不抵債。

    三項(xiàng)指標(biāo)北京最高

    指標(biāo)一 租售比1∶546

    正常值：1∶200-1∶300

    解釋：是國(guó)際通行用來衡量一個(gè)地區(qū)樓市運(yùn)行是否良好的數(shù)據(jù)比例，以單套月租和總價(jià)比值，換算出租金與房?jī)r(jià)是否合理的差距。

    計(jì)算：從租售比來看，11月北京平均租金為2250元/月，而房?jī)r(jià)達(dá)到了13150元/平方米，以此計(jì)算11月北京的樓市租售比再創(chuàng)紀(jì)錄，達(dá)到了1∶546，部分區(qū)域甚至達(dá)到了

    1∶700。這表明在北京購買房產(chǎn)，如果僅靠出租收益，至少需要45年才能收回成本。

    對(duì)比：上海租售比為1∶500，深圳目前租售比大概維持在1∶400-480之間。

    指標(biāo)二 投資比例62%

    正常值：10-15%

    解釋：指登記購房者中，以投資為目的的人群所占比重。這一比重越大，表明市場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)越大。大量的投資需求使市場(chǎng)炒作氣氛濃厚，也在一定程度上造成房?jī)r(jià)上漲過快。

    計(jì)算：在北京的調(diào)查顯示，62%的登記購房者表示如果手上有剩余資金，房產(chǎn)將是首選投資目標(biāo)。

    對(duì)比：而這一數(shù)據(jù)在上海僅為51%，在深圳為57%。

    指標(biāo)三 房?jī)r(jià)收入比20倍

    正常值：3-6倍

    解釋：指住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比，比值越高，說明居民攢錢買房的年限越長(zhǎng)。

    計(jì)算：根據(jù)北京統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2008年北京市職工年平均工資為44715元，2009年計(jì)算漲幅10%，夫妻雙方年平均在10萬元左右。購買一套北京普通的5環(huán)周圍商品房平均115平方米，平均單價(jià)在17000元，總價(jià)為需要200萬元左右，北京房?jī)r(jià)收入比為20倍，即使不吃不喝攢錢也需要20年才能買上房。

    對(duì)比：上海房?jī)r(jià)收入比18倍。深圳房?jī)r(jià)收入比16倍。

    指標(biāo)四 房?jī)r(jià)與GDP漲幅對(duì)比：房?jī)r(jià)漲幅超GDP漲幅5倍

    正常值：兩者漲幅相當(dāng)

    解釋：GDP也就是國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值，它被認(rèn)為是衡量國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況最重要的一個(gè)指標(biāo)，房?jī)r(jià)漲幅如果遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了GDP漲幅，也就說明房?jī)r(jià)漲幅過大。

    計(jì)算：北京市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)發(fā)布的北京市前三季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況顯示，北京GDP比去年同期增長(zhǎng)為9.5%。而北京2009年商品房均價(jià)上漲幅度已經(jīng)超過60%，房?jī)r(jià)漲幅超過了GDP增長(zhǎng)的5倍。

    對(duì)比：上海房?jī)r(jià)漲幅超過了GDP增長(zhǎng)的7倍左右，而深圳在5倍左右。