警告！60億“日光盤”背后隱藏著2016年樓市降價(jià)危機(jī)！

60億元的“日光盤”！讓全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)者“亮瞎眼”！

    11月7日，深圳一手房市場(chǎng)迎來(lái)單個(gè)樓盤近十年來(lái)最大體量推盤——深圳龍華新區(qū)的壹城中心。從上午10點(diǎn)正式簽約到下午4點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商宣布所推樓盤全部1637套房源一次性售罄，6個(gè)小時(shí)內(nèi)實(shí)現(xiàn)“日光”。據(jù)初步預(yù)計(jì)，此次開(kāi)盤簽約金額達(dá)到60億元。

    回顧今年以來(lái)的樓市，在多輪“救市”政策刺激之下，市場(chǎng)信心將進(jìn)一步提升，北上廣深一線城市、合肥、南京、南昌、蘇州等部分二線城市，樓市成交量已經(jīng)呈現(xiàn)出“金九銀十”的行情。深圳、北京、上海、廣州、南京、合肥、廈門、惠州、杭州等城市樓市開(kāi)始出現(xiàn)“日光盤”等熱銷現(xiàn)象。甚至部分城市比如深圳、上海等一線城市的市場(chǎng)回暖的速度超出政策預(yù)期，政府的“救市”星星之火導(dǎo)致樓市成交量出現(xiàn)暴漲，房?jī)r(jià)也正在醞釀大幅上漲的行情。與此同時(shí)，期待已久的“日光盤”開(kāi)始在下半年樓市頻頻再現(xiàn)。 

多因素催生熱點(diǎn)城市頻現(xiàn)“日光盤” 

    針對(duì)熱點(diǎn)城市樓市不斷出現(xiàn)的“日光盤”與房?jī)r(jià)快速上漲的現(xiàn)象，地方政府也不得不出招應(yīng)對(duì)。其中，上半年，深圳規(guī)土委表示，將嚴(yán)格依法查處那些通過(guò)故意制造“日光盤”等人為加劇供求緊張的“捂盤惜售”等違法違規(guī)行為。此外，深圳將推出系列措施全力保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展，包括加快商品住房預(yù)售審批，加快新增住宅用地供應(yīng)，繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)等；在今年下半年至今，上海市政策層面兩次警示房?jī)r(jià)已經(jīng)很高，下半年要抑制投資投機(jī)需求，官方對(duì)于樓市調(diào)控政策層面開(kāi)始出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，開(kāi)始出現(xiàn)收緊的信號(hào)。

    那么，地方政府管得住“日光盤”嗎？“日光盤”是不是還會(huì)在更多的城市發(fā)生？“日光盤”背后反映出哪些尷尬問(wèn)題？

    同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，多輪“救市”政策之后，市場(chǎng)需求被激活，上述城市的樓市去化速度提升，去化周期也逐步縮短，市場(chǎng)基本面快速好轉(zhuǎn)。在這樣的市場(chǎng)背景下，“自住需求+改善需求”兩股力量入市，導(dǎo)致上述城市出現(xiàn)“日光盤”的現(xiàn)象。同時(shí)，“日光盤”使得不少購(gòu)房者擔(dān)心樓市后期供應(yīng)不足、房?jī)r(jià)反彈上漲而繼續(xù)惶恐入市，甚至導(dǎo)致局部市場(chǎng)買漲不買跌的行情出現(xiàn)。

    以深圳為例，新增建設(shè)用地少的可憐，對(duì)住宅市場(chǎng)來(lái)講，勢(shì)必會(huì)造成未來(lái)供不應(yīng)求的局面；從商品住宅市場(chǎng)去化周期來(lái)看，今年以來(lái)，整個(gè)市場(chǎng)去化周期也就6-7個(gè)月，甚至有時(shí)候更低，可以說(shuō)這個(gè)城市樓市處于“無(wú)房可賣”的局面，也就是說(shuō)在供不應(yīng)求的市場(chǎng)環(huán)境當(dāng)中出現(xiàn)“日光盤”也是理所當(dāng)然，是市場(chǎng)行為使然，即使政府出臺(tái)上述措施也難以改變樓市供求關(guān)系緊張的本質(zhì)。11月7日，深圳樓市6個(gè)小時(shí)內(nèi)實(shí)現(xiàn)60億元的“日光盤”，也正是在上述市場(chǎng)背景下發(fā)生的。

    從 “日光盤”頻出的其他城市來(lái)看，地方政府并沒(méi)有明確表態(tài)用行政手段制止，甚至在公積金貸款、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、住房補(bǔ)貼等方面繼續(xù)定向?qū)捤?，試圖通過(guò)樓市基本面的回升拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。從這個(gè)角度來(lái)看，由于宏觀經(jīng)濟(jì)“觸底”階段的經(jīng)濟(jì)增速的壓力，地方政府也有苦難言的尷尬，也不得不通過(guò)炒熱房地產(chǎn)挽救宏觀經(jīng)濟(jì)。因此，我們也就不難理解為何深圳等上述城市“日光盤”頻出。

    此外，地方政府“大牌”頻頻亮出，各地利好政策頻出，地方版城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃密集出臺(tái)，導(dǎo)致熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)炒作氛圍。比如，一帶一路、自貿(mào)區(qū)、京津冀一體化、軌道交通、新區(qū)等規(guī)劃或政策的獲批，政策熱點(diǎn)效應(yīng)助推區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度升溫，導(dǎo)致北上廣深、南京、合肥、廈門、惠州、杭州等城市樓市出現(xiàn)搶房現(xiàn)象，催生“日光盤”。從今年四季度樓市發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，上述熱點(diǎn)城市仍然會(huì)有“日光盤”頻現(xiàn)的現(xiàn)象。 

“政府救市房?jī)r(jià)齊漲”時(shí)代一去不返，“日光盤”是熱點(diǎn)城市現(xiàn)象 

    那么，“日光盤”是不是還會(huì)在更多的城市發(fā)生？“日光盤”現(xiàn)象在2016年是否還會(huì)繼續(xù)？顯然，從市場(chǎng)指標(biāo)意義來(lái)看，當(dāng)前市場(chǎng)仍然是“分化”的，“日光盤”仍然是少數(shù)熱點(diǎn)城市樓市升溫的表現(xiàn)，對(duì)于上述熱點(diǎn)城市以外的大多數(shù)城市樓市來(lái)講，其實(shí)，還面臨比較大的去庫(kù)存壓力。

    從今年四季度樓市表現(xiàn)來(lái)看，上述一線城市及市場(chǎng)基本面良好的城市（庫(kù)存去化周期在15個(gè)月以下的城市）來(lái)講，市場(chǎng)將沒(méi)有去庫(kù)存壓力，再加上房企沖刺銷售業(yè)績(jī)指標(biāo)等因素，四季度會(huì)漲價(jià)或會(huì)出現(xiàn)買漲不買跌的現(xiàn)象，“日光盤”的現(xiàn)象也將再現(xiàn)，這似乎沒(méi)有辦法擋得住。

    但是，對(duì)于其他城市來(lái)講則會(huì)面臨不同的命運(yùn)，“政府救市房?jī)r(jià)齊漲”時(shí)代一去不返。

    比如，當(dāng)前庫(kù)存去化周期在15個(gè)月以上的城市則仍然面臨去庫(kù)存的壓力，比如西安、青島、天津、沈陽(yáng)、福州、武漢等二線城市，溫州、舟山、保定、東營(yíng)、臨沂、運(yùn)城、莆田、南平、江陰、徐州等大部分三四線城市，這些城市由于供地量偏大市場(chǎng)供大于求，房?jī)r(jià)則難以有上漲壓力，甚至部分城市仍然要堅(jiān)持“以價(jià)換量”去庫(kù)存。

    同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從上述分析來(lái)看，當(dāng)前少數(shù)熱點(diǎn)城市出現(xiàn)“日光盤”也不必大驚小怪，樓市整體上仍然面臨去庫(kù)存的“尷尬”。對(duì)于仍然有較大去庫(kù)存壓力的城市尤其是三四線城市而言，“日光盤”仍然是奢望。當(dāng)然對(duì)于房企來(lái)講，在這樣的市場(chǎng)環(huán)境當(dāng)中也面臨規(guī)模化發(fā)展與運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增加的尷尬。 

“日光盤”背后：需求透支將導(dǎo)致2016年熱點(diǎn)城市的降價(jià)風(fēng)險(xiǎn) 

    從上述“日光盤”現(xiàn)象來(lái)看，筆者不否認(rèn)四季度熱點(diǎn)城市樓市仍然會(huì)繼續(xù)火熱的趨勢(shì)，但是，我們不能僅僅著眼于眼下的樓市樂(lè)觀行情，在今年四季度樓市“翹尾行情”之后樓市怎么樣？2016年以后的房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么樣？明年是否還會(huì)有“日光盤”頻現(xiàn)的現(xiàn)象？這才是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)觸底階段應(yīng)該關(guān)心的話題。

    同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為， 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境今非昔比，如今，樓市供求基本面已經(jīng)基本平衡，短期內(nèi)來(lái)看，樓市仍然面臨去庫(kù)存的問(wèn)題，即使有限購(gòu)取消、降準(zhǔn)降息等“救市”政策，也改變不了中國(guó)樓市“去庫(kù)存”的基本現(xiàn)實(shí)。今年下半年3次“雙降”之后，雖然熱點(diǎn)城市樓市成交量?jī)r(jià)在“金九十銀”有所表現(xiàn)，會(huì)促使樓市一線城市、部分二線城市樓市在四季度出現(xiàn)繁榮景象，“日光盤”在上述熱點(diǎn)城市也會(huì)頻現(xiàn)，但是，這繁榮的背后是“救市”政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結(jié)果，這繁榮景象的背后潛伏者樓市危機(jī)。而這場(chǎng)危機(jī)極有可能在2016年年爆發(fā)，屆時(shí)，樓市將陷入新一輪的調(diào)整周期，“日光盤”也就很難頻現(xiàn)了。

    換一句話來(lái)講，今年 “330新政”以來(lái)，大中城市（一線城市、部分二線城市）房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)的回升主要是過(guò)去積壓需求的集中釋放，以及由于需求的集中釋放而帶來(lái)的市場(chǎng)需求的透支，如果房企據(jù)此以為未來(lái)樓市一直會(huì)保持這樣的量?jī)r(jià)走勢(shì)，以為樓市“日光盤”會(huì)繼續(xù)頻現(xiàn)，那其實(shí)就是對(duì)于市場(chǎng)的誤判，就極有可能在未來(lái)市場(chǎng)出現(xiàn)變化之時(shí)陷入被動(dòng)局面。

    從市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，筆者認(rèn)為，待本輪市場(chǎng)需求在第四季度集中釋放完畢之時(shí)，下一輪市場(chǎng)的階段性調(diào)整也就來(lái)臨了。筆者認(rèn)為，央行“雙降”、930新政降首套首付之后，本輪樓市量?jī)r(jià)齊升最多持續(xù)到今年第四季度末，也就是說(shuō)，央行貨幣政策寬松將導(dǎo)致樓市需求在今年下半年大量透支，樓市在下半年瘋狂后將陷入調(diào)整期，從時(shí)間的角度來(lái)看，2016年初開(kāi)始新一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整極有可能會(huì)來(lái)臨，今年下半年以來(lái)的“日光盤”頻現(xiàn)的現(xiàn)象也會(huì)就此而止。屆時(shí)，如果企業(yè)沒(méi)有在今年四季度做到“未雨綢繆”，那么，房企就有可能會(huì)因此陷入被動(dòng)推盤的局面，企業(yè)的資金面也會(huì)因此遇到問(wèn)題。

    此外，今年以來(lái)，北上廣深一線城市、合肥、南京、武漢等城市“地王”頻現(xiàn)。筆者認(rèn)為，今年以來(lái)土地市場(chǎng)高溢價(jià)、“地王”現(xiàn)象確實(shí)在商品住宅市場(chǎng)成交量回暖的市場(chǎng)背景下出現(xiàn)，如果今年市場(chǎng)成交量剛剛反彈就導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商在土地市場(chǎng)瘋狂拿地，如果這樣的“地王”的拿地成為常態(tài)，那么，市場(chǎng)可能很快將走向另外一個(gè)方向：瘋狂之后的市場(chǎng)調(diào)整期。

    從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看亦是如此，比如，2009-2010年、2013年土地市場(chǎng)“地王”頻出瘋狂之后，2011年、2014年樓市包括土地市場(chǎng)陷入大蕭條。從今年土地市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，如果土地市場(chǎng)“地王”現(xiàn)象在今年下半年持續(xù)頻現(xiàn)，那么，這也就意味著2016年樓市將陷入大蕭條的調(diào)整期。

    因此，在央行降準(zhǔn)降息、930新政降首套首付等政策利好“窗口期”，對(duì)于房企來(lái)講，首先應(yīng)積極調(diào)整推盤節(jié)奏，把控好六次降息五次降準(zhǔn)之后的跑量去庫(kù)存的“窗口期”，增加四季度銷售業(yè)績(jī)?cè)谌甑谋壤?，防止市?chǎng)環(huán)境在第四季度末甚至2016年初出現(xiàn)變化而導(dǎo)致企業(yè)被動(dòng)推盤的局面。

    對(duì)于房企四季度的推盤策略來(lái)講，當(dāng)然首要的任務(wù)不是趕在這些基本面良好的城市制造少量多批的“日光盤”，甚至進(jìn)行大幅漲價(jià)，而是要利用當(dāng)前政策“窗口期”積極跑量去庫(kù)存，同時(shí)調(diào)整并優(yōu)化庫(kù)存結(jié)構(gòu)。即使市場(chǎng)具備漲價(jià)條件也不要捂盤惜售，不要戀戰(zhàn)，不要再期待房?jī)r(jià)2016年會(huì)再次快速上漲，或繼續(xù)博弈市場(chǎng)。因?yàn)闃鞘幸呀?jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)，市場(chǎng)需求已基本得到滿足，捂盤惜售的結(jié)果只能是錯(cuò)過(guò)放量的“窗口期”，錯(cuò)過(guò)企業(yè)扭轉(zhuǎn)局面的機(jī)會(huì)。對(duì)于企業(yè)來(lái)講，通過(guò)加快銷售業(yè)績(jī)回升，調(diào)整企業(yè)城市布局，優(yōu)化儲(chǔ)備項(xiàng)目結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)勢(shì)在必然。