高庫存城市：壯士斷腕不容易 借新型城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)型

    “重返一線城市”，“不能再去三、四線城市建房了。”這些已經(jīng)不是業(yè)內(nèi)專家在論壇上的觀點，而是大部分有實力房企正在做的事情。目前，那些庫存高企、人口大面積流出的城市，最讓開發(fā)商頭疼。

    不過，前期投資擺在那里，即使房企想要壯士斷腕，從不賺錢的城市中抽身，真能一走了之嗎？

遠離易，退出難

    部分一線城市房價暴漲，仍沒有拉回房企整體增加投資的意愿：全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速已連續(xù)19個月下滑，創(chuàng)2009年3月以來最低增速水平。中指院數(shù)據(jù)顯示，1～9月，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成額70535億元，同比名義增長2.6%，增速比1～8月回落0.9個百分點，比去年同期下降9.9個百分點。9月，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成9472億元，同比下降3.1%，降幅較上月擴大2.0個百分點。

    拉低增速的主要原因，是房企開始遠離部分高庫存的三、四線城市。中指院報告曾指出，三、四線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)低于全國水平，今年1～8月，三、四線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速僅為0.9%，遠低于全國3.5%的平均增速。

    將目光放至具體城市，分化尤為明顯。今年前三季度，山東棗莊房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降13.7%。同期，北京同比上漲10.4%，深圳上漲29.4%。

    不進去暫時可以做到，但是，在前幾年一窩蜂涌向三、四線城市后，現(xiàn)在又想迅速抽身，房企能做到嗎？

    此前，《每日經(jīng)濟新聞》曾報道，某房企寧可在安徽蕪湖市損失1.3億元定金，也要放棄6.6億元的商業(yè)住宅地塊。該房企割肉止損的背景是，2014年，蕪湖市人口自然增長率為5%，高于常住人口0.58%的增速，人口呈現(xiàn)流失狀態(tài)，而且商業(yè)綜合體存庫量大。

    不過，這次退出并不徹底，上述房企保留了部分地塊，并在和當(dāng)?shù)卣?lián)合舉辦的發(fā)布會上表示，未來將根據(jù)江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀，降低地產(chǎn)投入，發(fā)力產(chǎn)業(yè)布局。

借新型城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)型

    針對高庫存，目前政策層面多是從交易層面入手。一方面，把控供應(yīng)源頭——土地。3月25日，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)出通知：對住房供應(yīng)明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規(guī)模過大的市、縣，應(yīng)減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ媱澒?yīng)；另一方面，增強需求端購買力，比如降息、降準(zhǔn)、降低首付。

    在一定程度上，這些政策解決了房企去化問題。不過，高庫存始終是一個繞不過去的檻兒。以中山市為例，去年底庫存曾高達7萬套，今年3月～7月，在深中通道的規(guī)劃下，受益于深圳樓市火爆以致需求外溢的情況，中山樓市銷售大熱，庫存量一度降至6萬多套，房價上漲迅速。然而，在深圳樓市漸冷之后，中山樓市也難言樂觀，部分樓盤開始變相降價，并打出首付1成的促銷手段。

    而且，對于扎根三、四線的房企而言，僅考慮去化還遠遠不夠。當(dāng)供不應(yīng)求變成供大于求，明年還有營收任務(wù)，今年要不要打樁生產(chǎn)？

    綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁稱，對于身陷三、四線高庫存城市的房企而言，新型城鎮(zhèn)化是機會之一，必須借此機會轉(zhuǎn)型。他認為，雖然此前很多地方上馬的新型城鎮(zhèn)化效果不明顯，導(dǎo)致有房企對此失去信心，但是此次十八屆五中全會再提該議案，要把握該機會的關(guān)鍵是“人”。

    在宋丁看來，房企需要進行復(fù)合型開發(fā)，比如進行商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、文化旅游等項目，解決市民養(yǎng)老、教育、公共服務(wù)需求，這樣才能聚集人口，盤活樓盤。

    據(jù)記者了解，目前政策層面已經(jīng)開始支持轉(zhuǎn)換未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途，將之用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目的開發(fā)建設(shè)。其根本目的也在于促進其他產(chǎn)業(yè)投資，通過產(chǎn)業(yè)重新聚集人口。

    特色小鎮(zhèn)或是方向之一。以浙江臺州為例，目前臺州市已確定9個特色小鎮(zhèn)培育名單，在產(chǎn)業(yè)選擇上，從旅游、健康，到高端裝備制造業(yè)不等。

    不過，宋丁表示，讓房企做城市服務(wù)商打造特色小鎮(zhèn)，難度很大，必須有一整套政策支持。