“二孩”來(lái)了 大戶型、學(xué)區(qū)房越發(fā)走俏

    近日，“普遍二孩”政策將全面放開(kāi)的消息在業(yè)界引起廣泛關(guān)注。不少業(yè)內(nèi)專家都認(rèn)為，全面二胎政策對(duì)于提振樓市需求，延緩樓市增量房增速下滑會(huì)起到一定作用，對(duì)當(dāng)前樓市去庫(kù)存也有積極意義。相對(duì)而言，未來(lái)這一政策對(duì)高凈值人群的置業(yè)需求影響更大。從對(duì)產(chǎn)品需求的影響來(lái)看，大戶型、學(xué)區(qū)房將會(huì)越發(fā)走俏。

三房預(yù)計(jì)將成最熱門(mén)戶型

    關(guān)于“放開(kāi)二孩”對(duì)于樓市產(chǎn)生的影響，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析認(rèn)為，全面實(shí)施二胎政策后，生二胎的家庭改善住房狀況成為必然。生育二胎后，家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，原來(lái)一家三口變?yōu)橐患宜目?，同時(shí)，也需要父母或雇傭保姆一起來(lái)照顧家庭，因此住房需求起碼變?yōu)槿?，甚至四房。這對(duì)未來(lái)改善型住房項(xiàng)目而言是利好。

    值得注意的是，城市家庭生二胎的多為經(jīng)濟(jì)狀況較為良好的家庭，生育二胎后，家庭對(duì)于改善型住宅功能性要求更高，比如對(duì)戶型功能設(shè)計(jì)應(yīng)考慮客廳更大的公共活動(dòng)空間；考慮父母或保姆居住的空間；考慮更多的儲(chǔ)藏功能等等，在很多方面都對(duì)開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品研發(fā)能力提出更高的要求，這也將是未來(lái)開(kāi)發(fā)商的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。

    上海鏈家研究部總監(jiān)陸騎麟也認(rèn)為，二孩的全面放開(kāi)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言將會(huì)形成一定的沖擊，未來(lái)最熱門(mén)的戶型將會(huì)是三房戶型。由于滬上房?jī)r(jià)持續(xù)高位、其他生活成本也位居全國(guó)一線水平的情況下，未來(lái)也將促使開(kāi)發(fā)商在房型的設(shè)計(jì)上再次出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，未來(lái)緊湊的三房戶型的供應(yīng)必將出現(xiàn)一定增加。

對(duì)高凈值人群影響更大

    相對(duì)而言，“放開(kāi)二孩”對(duì)高凈值人群影響更大。戴德梁行董事、華東區(qū)綜合住宅服務(wù)部主管伍惠敏指出，去年2月底上海實(shí)行了“單獨(dú)二胎”，120平方米以上，房型設(shè)計(jì)為小三房及以上的戶型，其全年成交整體呈平穩(wěn)趨勢(shì)，但中環(huán)以內(nèi)小三房以上戶型自二季度開(kāi)始成交呈上升趨勢(shì)。其中，內(nèi)環(huán)120平方米以上該戶型成交由1季度的67%上升到83%，中環(huán)由78%上升到82%，在成交結(jié)構(gòu)上，中環(huán)內(nèi)的小三房及以上需求有所增加。說(shuō)明部分受“單獨(dú)二胎”政策影響的三房購(gòu)買(mǎi)者以高凈值人群為主。一部分上海戶籍的75后—90前的適育人群已經(jīng)出手。

    此外，由于生育二胎家庭仍舊將十分注重改善居住條件以后周邊學(xué)校的質(zhì)量。因此學(xué)區(qū)房也將越發(fā)走俏。上海鏈家研究部總監(jiān)陸騎麟指出，滬上優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房的熱度近年來(lái)一直都很高，此次全面實(shí)施二孩之后，勢(shì)必將對(duì)學(xué)區(qū)房造成更大的沖擊。一些原本就居住在學(xué)區(qū)房的家庭可能由于二孩會(huì)推遲出讓房源的計(jì)劃，而由于二孩有學(xué)區(qū)房需求的家庭則會(huì)更多，供應(yīng)量的減少、需求量的增加，供需矛盾將進(jìn)一步突顯，長(zhǎng)期來(lái)看，滬上學(xué)區(qū)房將會(huì)越來(lái)越走俏。

高端大戶型積極推盤(pán)

    受“放開(kāi)二孩”影響，在大戶型需求有望提升的當(dāng)下，近期上海諸多開(kāi)發(fā)商都在積極推出高端大戶型產(chǎn)品。近日，開(kāi)盤(pán)首日即攬金10億的鉑悅·濱江，熱銷(xiāo)原因之一就是踩準(zhǔn)了全面放開(kāi)二胎后的升級(jí)置業(yè)需求。旭輝集團(tuán)上海區(qū)域事業(yè)部副總經(jīng)理陳彬表示：“這次產(chǎn)品的戶型段守得很準(zhǔn)，像這次項(xiàng)目入市90、125、167平方米精裝公寓，90平方米2房做到三間朝南，167平方米4房做到三間朝南，125平方米做到三房，而區(qū)域內(nèi)競(jìng)品的三房一般面積都接近140平方米。鉑悅·濱江總價(jià)段和實(shí)用性優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯，加上裝修標(biāo)準(zhǔn)也是對(duì)標(biāo)大寧金茂府、萬(wàn)科翡翠花園等近期備受認(rèn)可的高端住宅，引起外界強(qiáng)烈關(guān)注也是情理之中。”陳彬還透露，鉑悅·濱江是旭輝與香港置地聯(lián)手開(kāi)發(fā)的綜合體項(xiàng)目，住宅另一側(cè)就是香港置地主導(dǎo)的星級(jí)辦公、精品商業(yè)、休閑娛樂(lè)等多重業(yè)態(tài)，兌現(xiàn)了項(xiàng)目動(dòng)靜分離的生活場(chǎng)景切換。

    國(guó)浩·長(zhǎng)風(fēng)匯都實(shí)景樣板段近日也已開(kāi)放，約150-225平方米奢華法式大平層終于亮相。國(guó)浩·長(zhǎng)風(fēng)匯都為近16萬(wàn)平方米的法式新古典平層大宅，居內(nèi)中環(huán)長(zhǎng)風(fēng)板塊，坐擁核心區(qū)域的靈氣與繁華，盡享蘇州河、長(zhǎng)風(fēng)公園送來(lái)的生態(tài)和健康氣息。然而坐享雙資源的景觀大宅并不是國(guó)浩·長(zhǎng)風(fēng)匯都價(jià)值的全部，長(zhǎng)風(fēng)板塊的瑧稀地段和對(duì)中心資源的掌控，才是他真正吸引高端精英人士的關(guān)鍵。內(nèi)、中環(huán)高架，3線軌交（2、13、15規(guī)劃中）暢達(dá)全城；國(guó)盛生活廣場(chǎng)、國(guó)豐酒店、萬(wàn)豪酒店等配套醇熟；上海市兒童醫(yī)院、上海市婦幼保健中心、普陀區(qū)婦嬰保健院等環(huán)伺周邊； 華師大附幼、附小、附中，曹楊小學(xué)、怒江中學(xué)等近10所學(xué)校優(yōu)質(zhì)教育資源完備。

    近期有高端大戶型新品亮相的還有地產(chǎn)·尚海酈景。該項(xiàng)目是上海地產(chǎn)集團(tuán)陸家嘴時(shí)代巨作，其樣板示范區(qū)的全球首映揭開(kāi)了65萬(wàn)平方米陸家嘴濱江CLD神秘面紗。該項(xiàng)目首推138-190平方米陸家嘴新品。全三房設(shè)計(jì)，大師級(jí)空間戶型，匹配陸家嘴全球資本門(mén)戶的非凡格局和貝爾高林、美國(guó)JWDA建筑、古北物業(yè)鼎級(jí)團(tuán)隊(duì)實(shí)力巨獻(xiàn)，陸家嘴公園府生活畫(huà)卷正式展開(kāi)。

專家觀點(diǎn)>>>

學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格可能進(jìn)一步提升

    戴德梁行董事、華東區(qū)綜合住宅服務(wù)部主管 伍惠敏

    受“全面二胎”影響的人群主要為新上海人，這可能導(dǎo)致三房的成交比例升高，這部分升高主要表現(xiàn)在中環(huán)以外的區(qū)域上，房型面積的升高導(dǎo)致的總價(jià)段提升，對(duì)總價(jià)預(yù)算有限的人群來(lái)說(shuō)，可能會(huì)考慮更外圍的區(qū)域，此趨勢(shì)也將體現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商前期的戶型定位及配比上。

    此外，受“全面二胎”政策影響，最為受益的將是學(xué)區(qū)房及周邊國(guó)際學(xué)校林立的近郊別墅區(qū)，學(xué)區(qū)房的價(jià)格將可能進(jìn)一步提升。而周邊擁有眾多國(guó)際學(xué)校，可作為第一居所的華漕、徐涇等板塊的別墅區(qū)域，在戶型、環(huán)境、教育上適合多子女的高凈值家庭，“全面二胎”政策對(duì)其銷(xiāo)售將產(chǎn)生一定促進(jìn)。

樓市庫(kù)存壓力難以借此緩解

    上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級(jí)研究經(jīng)理 盧文曦

    二胎政策對(duì)樓市短期貢獻(xiàn)恐怕很難顯現(xiàn)。首先從時(shí)間節(jié)奏上來(lái)看，二胎政策全面落地要經(jīng)歷多道程序。其次，養(yǎng)二胎并非家庭“剛需”。低收入家庭收入不足以支撐買(mǎi)房，因此其生多生少，對(duì)短期樓市難有進(jìn)一步的貢獻(xiàn)。富裕家庭在買(mǎi)房、生育方面可更為自由。但持有多套房的動(dòng)因并非子女?dāng)?shù)量增加，而多是出于家庭資產(chǎn)配置所需。中等家庭多生一個(gè)子女的決定性因素是收入是否足以應(yīng)對(duì)。關(guān)聯(lián)到樓市來(lái)看，其行為則是先有大房子，才會(huì)多生孩子。

    長(zhǎng)期來(lái)看，生育政策放開(kāi)對(duì)新生人口增量仍是有貢獻(xiàn)的。這部分人口增量對(duì)住房的需求則要集中到20多年之后結(jié)婚成家才能得以釋放。對(duì)樓市眼下的庫(kù)存壓力而言，屬于遠(yuǎn)水不解近渴。

    總體來(lái)說(shuō)，放開(kāi)二胎短期主要會(huì)對(duì)樓市需求結(jié)構(gòu)帶來(lái)影響，多居室的大戶型有望因此受益。但對(duì)住房需求總量沒(méi)有太多新增貢獻(xiàn)，樓市庫(kù)存壓力難以借此緩解。

短期內(nèi)不會(huì)產(chǎn)生顯著影響

    世邦魏理仕研究部中國(guó)區(qū)主管、執(zhí)行董事 陳仲偉

    開(kāi)放二胎政策對(duì)住宅市場(chǎng)短期內(nèi)不會(huì)產(chǎn)生顯著影響。根據(jù)之前2013年“單獨(dú)二胎”政策宣布后的情況來(lái)看，實(shí)際結(jié)果不及預(yù)期，大約只有13%符合要求的父母提出二胎申請(qǐng)。因此，此次的政策變化很可能不會(huì)帶來(lái)人口增長(zhǎng)方面立竿見(jiàn)影的效果。但出生率的提高肯定會(huì)推動(dòng)住宅需求的增長(zhǎng)。二胎政策放寬后，開(kāi)發(fā)商短期或2-3年內(nèi)不會(huì)采取大的應(yīng)對(duì)措施。目前，二線及三四線城市的房屋供應(yīng)量仍然處于高位，有待市場(chǎng)消化，這是這些市場(chǎng)首先要解決的問(wèn)題。

生育二孩而換房的家庭占比有限

    上海鏈家市場(chǎng)研究部總監(jiān) 陸騎麟

    今年以來(lái)，房地產(chǎn)政策持續(xù)利好，特別是對(duì)三、四線城市，然而，不少三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)并未全面回暖。此次全面實(shí)施二孩政策，也將進(jìn)一步刺激這部分三四線城市的市場(chǎng)回暖，但是需求不可能短期內(nèi)釋放。從準(zhǔn)備生二孩到出生，至少需要一年以上的時(shí)間，并且相對(duì)落后地區(qū)已經(jīng)擁有二孩的現(xiàn)象也相對(duì)發(fā)達(dá)城市更為普遍，并且撫養(yǎng)教育二孩的開(kāi)支與購(gòu)房都是一筆不菲的開(kāi)支，很多家庭會(huì)在這兩個(gè)方面做權(quán)衡，那么收入沒(méi)有明顯增加的情況下對(duì)房地產(chǎn)的利好也是個(gè)不確定因素。

    對(duì)于上海而言，由于生活成本處于高位，雖然單獨(dú)二孩政策已經(jīng)實(shí)施有一年多的時(shí)間，但真正肯生育二孩的家庭并不多，而由于二孩去置換房源的家庭則更少。從上海鏈家門(mén)店了解到，因?yàn)樯⒍脫Q房屋的家庭還不足10%，因此，全面放開(kāi)二孩并不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)很大的沖擊，并不能改變目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)減緩的頹勢(shì)。