二手房營業(yè)稅政策調(diào)整 業(yè)內(nèi)呼吁明確相關(guān)細則

    摘要：此次營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年,是否繼續(xù)在“國13條”基礎(chǔ)上進行差額征收，還需進一步明確。如果基準不同，數(shù)百萬房款的稅額會相差數(shù)萬元。因此，業(yè)內(nèi)人士建議盡快出臺細則，以便已購兩年內(nèi)普通住宅的消費者盡快辦...

“個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費政策繼續(xù)實施。”12月9日國務(wù)院常務(wù)會議的決定使得明年的樓市政策在一番爭論后落定。

政策細節(jié)應(yīng)盡快出臺

雖然政策已經(jīng)出臺，有市場人士對于該政策究竟是按全額還是差額征收。有疑問，認為需要細化。

之前的政策為從2005年6月1日起,國家開始針對購買不足5年出售的房屋全額征收營業(yè)稅。但在2008年12月出臺的“國13條”中明確表示減免營業(yè)稅，普通住房免征時限由5年降為2年,不足2年轉(zhuǎn)讓的則按差額征收，非普通住房差額征收的時限由5年降為2年。優(yōu)惠執(zhí)行日期為2009年1月1日至12月31日。也就是說,從今年1月到年底，不足2年轉(zhuǎn)讓的住房需要按差額征收5.5%的營業(yè)稅。

此次營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年,是否繼續(xù)在“國13條”基礎(chǔ)上進行差額征收，還需進一步明確。如果基準不同，數(shù)百萬房款的稅額會相差數(shù)萬元。因此，業(yè)內(nèi)人士建議盡快出臺細則，以便已購兩年內(nèi)普通住宅的消費者盡快辦理完稅手續(xù)。

美聯(lián)物業(yè)市場研究部總監(jiān)張大偉認為，解讀誤差將給這一政策的實際作用帶來非常大的變數(shù)，有關(guān)部門應(yīng)盡快予以明確。此外，雖然84號文件讓“黑白合同”無所遁形，但在實際交易中，“買賣雙方還是能夠在不影響貸款的前提下做低價格，因為稅額過大容易導(dǎo)致一些人想法避稅。”

二手房納稅申報量上升

在政策公布后的這幾天，預(yù)期中的二手房市場交易量的井噴并沒有出現(xiàn)。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，北京地區(qū)12月10日和11日二手房網(wǎng)簽量分別為1823套和1454套，遠低于11月交易的峰值。

在上海，寶山、黃浦、徐匯三區(qū)房地產(chǎn)交易中心雖然集結(jié)了大量辦交易過戶的二手房交易者，但與今年成交最火時整個交易大廳擠滿的人群相比，場面算不上火爆。

深圳、廣州、成都等地的二手房市場的交易量同樣比較平穩(wěn)。多位業(yè)內(nèi)人士認為，由于市場對取消營業(yè)稅優(yōu)惠早有預(yù)期，所以新政策在11月已被提前消化了很大一部分。

雖然二手房交易量并沒有大幅增長，但北京市多個地稅服務(wù)大廳這兩天卻出現(xiàn)了納稅新高峰。海淀地稅局相關(guān)工作人員表示，目前該局專門受理二手房納稅申報的第二稅務(wù)所出現(xiàn)了人流爆炸式增長的受理高峰。對此海淀、朝陽交易量大的兩個區(qū)的地稅部門啟動緊急預(yù)案，紛紛采取增加辦公時間等措施應(yīng)對過戶高峰。

賣房人可能將營業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁給買房人

美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5年內(nèi)二手房成交已占北京11月市場總成交的房源的62%。他們預(yù)計取消優(yōu)惠將使得12月出現(xiàn)非常瘋狂的末班車現(xiàn)象。有可能出現(xiàn)二手房成交80%以上都為5年內(nèi)房源。

北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總裁胡景輝認為，由于優(yōu)惠政策的取消是為打擊投機行為，而房產(chǎn)交易歷來是賣方市場，營業(yè)稅優(yōu)惠取消后，賣房者肯定會將此轉(zhuǎn)嫁到購房者頭上，轉(zhuǎn)嫁不出去的，就會“賣轉(zhuǎn)租”，用租房的形式度過繳稅期限，畢竟，房齡2~5年的房子涉稅占比40%，對購房者還是有很大的影響。所以很多購房者還是會在優(yōu)惠取消前加緊過戶交易。

招商地產(chǎn)董秘劉寧對《證券日報》記者表示：“取消營業(yè)稅優(yōu)惠可能會使二手房交易量在12月份繼續(xù)放大，尤其是3-5年年限的二手房持有者很可能會將手上的房源加緊上。但明年二手房價格是上漲還是下跌還要看市場的具體情況。各地方不同地區(qū)情況都會不同。如果當?shù)厥琴I房者占優(yōu)勢地位，那賣房人就可能自己承擔(dān)一部分營業(yè)稅的成本，甚至降價銷售，如果是房源供不應(yīng)求，那出售房子的業(yè)主肯定就要提高房屋售價，畢竟羊毛出在羊身上。營業(yè)稅帶來的成本賣方肯定不愿意承擔(dān)。”

明年房價如再暴漲將面臨調(diào)整

國家發(fā)改委主任張平亦9日表示，國家將完善住房消費和調(diào)控政策，增加中低價位房和限價商品房的供應(yīng)，抑制投機性購房。

其中取消二手房交易的營業(yè)稅優(yōu)惠政策是就是高層刺破高房價泡沫，打擊炒房行為的第一記重拳。也有分析人士指出，取消二手房營業(yè)稅優(yōu)惠還不足以平抑高房價。有專家甚至認為，由于各地二手房市場公認的規(guī)則是由購房者承擔(dān)所有的稅費，取消營業(yè)稅優(yōu)惠等于進一步增加了購房者的購房成本，事實上不僅沒有給房價降溫，反而提高了房價。

北京聯(lián)達四方總經(jīng)理楊少鋒對記者表示，“只要向市場投放的貨幣數(shù)量繼續(xù)增加，就會繼續(xù)推動市場上商品價格的上漲。”

劉寧認為，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限從2年恢復(fù)到5年表明政府很在意這種投機行為對市場的影響，但最多也只是一次溫和打擊。

而對于一手房市場,　劉寧表示：“根據(jù)招商自己樓盤的統(tǒng)計，前來購房的業(yè)主分為三類，一類是首次置業(yè)的，第二類是二次置業(yè)，也就是改善性住房，而第三類就是投資客，這三類購房團體各占總銷售量的30%。其中受新政策影響的只有投資性購房者，營業(yè)稅優(yōu)惠取消帶來的出售成本會讓他們在投資新的房產(chǎn)時更多的考慮之后出售的情況。也就是占30%銷售量的投資性購房明年應(yīng)該會減少，也會對房價產(chǎn)生一定的影響，但由于剩下兩類占60%多的購房者還會享受到政策延續(xù)的優(yōu)惠，所以說房價也不會出現(xiàn)大的波動。”

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭也認為，中央經(jīng)濟工作會議顯示，明年房地產(chǎn)政策面依然偏暖，導(dǎo)致明年房價下跌的可能性變小，預(yù)計明年房價將以平穩(wěn)態(tài)勢為主。

劉寧最后表示：“這次中央經(jīng)濟會議氣氛讓人感覺比較寬松，會議提出要繼續(xù)政策的連續(xù)性與穩(wěn)定性，也就是說在2010年的上半年，我們對房地產(chǎn)市場的預(yù)期還是樂觀的，而下半年究竟怎樣則要看明年上半年房地產(chǎn)市場的情況而定。”

而建設(shè)部一熟悉政策出臺內(nèi)幕人士也對媒體表示，雖然只調(diào)整了營業(yè)稅，開發(fā)商也不要開心得太早，市場如果持續(xù)高燒，4個月之內(nèi)微調(diào)房貸政策也有可能。