二胎紅利短期難兌現(xiàn) 生育成本或制約樓市獲益

    近期最熱門的話題就屬“全面二胎放開”了，段子、吐槽、神回復(fù)就在微信朋友圈和微博里蔓延開來(lái)。尤其是“二胎拯救樓市”、“二胎刺激換房”等等直接引燃了本就躁動(dòng)的樓市。各大開發(fā)商更是搶得一手好頭條，紛紛更新廣告牌、廣告語(yǔ)，爭(zhēng)先恐后地往二胎上靠。但被忽視的是，全面放開二胎并不等于全民要生二胎，尤其是對(duì)于北京樓市，之前實(shí)施的單獨(dú)二胎政策被證明對(duì)市場(chǎng)的影響并不大。因此，此番的全面放開二胎雖然被開發(fā)商視作人口紅利，但短時(shí)間里還沒有兌現(xiàn)的可能。

“二胎”成樓市新廣告

    近日，“全面實(shí)施一對(duì)夫婦可生育兩個(gè)孩子政策”剛一出臺(tái)，就被反應(yīng)迅速的開發(fā)商嗅到了新的商機(jī)：二胎放開給樓市帶來(lái)重大利好；二胎放開將有效刺激換房需求；二胎放開將是未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的人口紅利等等，諸如此類的說(shuō)法被迅速移植到了項(xiàng)目的戶外廣告，宣傳語(yǔ)上。

    上周，北京青年報(bào)記者在順義看見某項(xiàng)目在戶外廣告上，打出了“二胎政策放開，兩房怎夠？”的廣告語(yǔ)，主推90-235平方米的三至四居。

    無(wú)獨(dú)有偶，另一個(gè)改善項(xiàng)目也推出了“多送一間房，二胎也有房”的廣告，宣稱買三房得四房。北青報(bào)記者現(xiàn)場(chǎng)了解到，該項(xiàng)目主打的160平方米三居室，原本就有一個(gè)8平方米左右的設(shè)備間作為贈(zèng)送部分，這次二胎放開政策出臺(tái)后，項(xiàng)目迅速將贈(zèng)送設(shè)備間后的戶型描繪成了符合二胎改善的四居戶型，以此吸引購(gòu)房人。

    “這兩天確實(shí)很多人電話咨詢，都是改善需求，最滿意的也是多贈(zèng)送的一間房，認(rèn)為可以滿足未來(lái)的需要。”該項(xiàng)目售樓員對(duì)北青報(bào)記者表示。

    開發(fā)商如此熱衷二胎效應(yīng)，正是看好了未來(lái)人口紅利對(duì)樓市的刺激，巴不得迅速將未來(lái)的利好變現(xiàn)。“全面二胎政策無(wú)疑為低迷的樓市，刀刃上的白銀時(shí)代打了一針強(qiáng)心劑。”首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池認(rèn)為，全面放開二胎政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)既有預(yù)期效應(yīng)，也有現(xiàn)實(shí)效應(yīng)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)是重大利好。

    趙秀池表示，全面二胎消息既出，房地產(chǎn)股等相關(guān)股票就漲起來(lái)，顯然是人們心理預(yù)期的體現(xiàn)。展望未來(lái)，全面二胎政策必定是要實(shí)施的，人口是真的會(huì)增加的。有人預(yù)計(jì)，未來(lái)四年即將多生育2500-5212萬(wàn)嬰兒。隨著人口的增加，一系列相關(guān)的需求也會(huì)增加，包括住房、學(xué)校等。

    不僅如此，隨著人口的增加，家庭規(guī)模的變化，房地產(chǎn)的數(shù)量和結(jié)構(gòu)都會(huì)發(fā)生相應(yīng)變化。三房、四房的戶型會(huì)成為主力戶型，學(xué)區(qū)房將更加受到追捧。

    持類似觀點(diǎn)的還有易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭，他表示允許普遍二胎政策對(duì)于樓市應(yīng)屬重大利好。因?yàn)闃鞘行枨笈c人口有關(guān)。全面放開二胎限制，將明顯促進(jìn)人口增長(zhǎng)，而且十幾年后將增加勞動(dòng)人口數(shù)量，小幅再現(xiàn)人口紅利，既有助于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，也有利于樓市需求。

二胎實(shí)際主觀執(zhí)行率并不高 人口紅利有限

    不過，二胎政策的利好似乎也有被躁動(dòng)的樓市提前透支的可能。中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉就表示，并不看好二胎放開對(duì)樓市的刺激。此前單獨(dú)二孩放開后，生育意愿并不高。至少到目前為止，單獨(dú)二孩政策對(duì)市場(chǎng)影響并不大。數(shù)據(jù)顯示，之前實(shí)行了幾年的單獨(dú)二胎的政策，全國(guó)條件滿足的一共有1100萬(wàn)對(duì)夫婦，截至今年5月只有145萬(wàn)對(duì)夫婦向政府提出申請(qǐng)，而最后真正生育二胎的只有80萬(wàn)對(duì)，也就是說(shuō)二胎主觀執(zhí)行率只有8%左右。

    北京的數(shù)據(jù)也顯示，截至9月30日，北京市“單獨(dú)二孩”申請(qǐng)數(shù)和辦證數(shù)，分別為53034和48392例，所謂的新人口紅利并不像想象中那么高。另外，在撫養(yǎng)教育成本越來(lái)越高的情況下，二胎雖然全面放開，但未來(lái)十幾年里，具體執(zhí)行會(huì)怎么樣并不樂觀。張大偉就表示，有實(shí)力生二胎的，即使沒有放開政策，也一直沒被抑制過。所以單獨(dú)政策后，增加的生育數(shù)量非常有限。

    并且，在張大偉看來(lái)，放開二胎對(duì)改善型需求的影響也要因地而異。一方面，三四線城市普遍都是三房、四房甚至更大的戶型，因此改善型購(gòu)房需求有，但并不是特別明顯。另外，一線城市因?yàn)樯畛杀臼指甙?，人們的生育意愿并不?qiáng)烈，放開二胎的影響相對(duì)較小。因此，他認(rèn)為二胎政策放開對(duì)全國(guó)樓市的影響還是被高估了。

限購(gòu)緊箍咒仍在 最熱銷的三房可能陷于尷尬

    雖然開發(fā)商方面看好放開二胎后的改善換房需求，但需要指出的是，目前限購(gòu)緊箍咒仍舊存在，并且通州限購(gòu)還再次加碼。因此，換房改善至少在北京短期內(nèi)是不會(huì)有明顯體現(xiàn)的。

    不過，在樓市成交中，被認(rèn)為在二胎放開中最受益的大戶型在近年來(lái)確實(shí)更受歡迎。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，從2014年2月21日,北京正式實(shí)施“單獨(dú)二孩新政策”前后的純商品房住宅市場(chǎng)數(shù)據(jù)看，3-4居的成交量從過去20個(gè)月的45%擴(kuò)大到現(xiàn)在的50%，改善需求明顯增加。

    對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士表示：家庭“普遍二孩”后，樓市最大的變化就是四房變成剛需改善品。生了二胎，三房戶型顯得也不夠住了。孩子小時(shí)候尚且可以用上下床過渡。但如果孩子長(zhǎng)大，還是需要一定的個(gè)人空間。因此，想要三代同堂，就必須父母一間，孩子一人一間，老人一間，所以四房才是剛需產(chǎn)品。

    此外，也有中介人士就認(rèn)為，二孩政策的實(shí)施，會(huì)令當(dāng)下房產(chǎn)市場(chǎng)上最熱銷的三房陷于尷尬的地位。因?yàn)樽鳛閯傂钁粜?，三房總價(jià)比兩房要高，但作為改善型產(chǎn)品，三房卻又不能滿足家庭未來(lái)的居住計(jì)劃。有條件的家庭將會(huì)一步到位購(gòu)買四房。

    同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉就表示，一些反應(yīng)神速的開發(fā)商，已經(jīng)行動(dòng)起來(lái)借勢(shì)吆喝，為四房復(fù)式戶型大做宣傳。

    除了戶型結(jié)構(gòu)的差異，二胎對(duì)于樓市的刺激還將體現(xiàn)在學(xué)區(qū)房上。張大偉說(shuō)，對(duì)于二胎家庭來(lái)說(shuō)，相當(dāng)于每人只花費(fèi)學(xué)區(qū)房的一半價(jià)格。所以，全面放開二孩政策后，全國(guó)各地學(xué)區(qū)房的地位將更加不可動(dòng)搖，學(xué)區(qū)房及入讀名額的爭(zhēng)奪也將愈發(fā)激烈，學(xué)區(qū)房的價(jià)格可能更加堅(jiān)挺。