【今日發(fā)現(xiàn)】二胎時(shí)代要到來 這些你都準(zhǔn)備好了嗎？

    10月29日，中共十八屆五中全會公報(bào)提出，要促進(jìn)人口均衡發(fā)展，堅(jiān)持計(jì)劃生育的基本國策，完善人口發(fā)展戰(zhàn)略，全面實(shí)施一對夫婦可生育兩個(gè)孩子政策，積極開展應(yīng)對人口老齡化行動。這意味著，我國將實(shí)施普遍二胎政策。

    那么為何在這個(gè)時(shí)候，對計(jì)劃生育進(jìn)行調(diào)整呢？一個(gè)最重要的原因就是我國人口結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致的。在2014年末，我國人口總數(shù)為136782萬人，比上年末增加710萬人。2014年全年我國出生人口1687萬人，人口出生率為12.37‰，死亡人口977萬人，人口死亡率為7.16‰，人口自然增長率為5.21‰，比上年提高0.29個(gè)千分點(diǎn)。從性別結(jié)構(gòu)看，男性人口70079萬人，女性人口66703萬人，總?cè)丝谛詣e比為105.06（以女性為100），出生人口性別比為115.88。從年齡構(gòu)成看，16周歲以上至60周歲以下（不含60周歲）的勞動年齡人口91583萬人，比上年末減少371萬人，占總?cè)丝诘谋戎貫?7.0%，60周歲及以上人口21242萬人，占總?cè)丝诘?5.5%，65周歲及以上人口13755萬人，占總?cè)丝诘?0.1%。

2014年中國男女人口分布比例 

2014年中國不同年齡段人口分布

    而國際上通常把60歲以上的人口占總?cè)丝诒壤_(dá)到10%，或65歲以上人口占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到7%作為國家或地區(qū)進(jìn)入老齡化社會的標(biāo)準(zhǔn)。由此可以看出我國人口結(jié)構(gòu)已經(jīng)處于老齡化的階段。人口老齡化不僅會影響我國的勞動力數(shù)量，也會對經(jīng)濟(jì)、社會產(chǎn)生一定的影響。改變?nèi)丝诮Y(jié)構(gòu)已經(jīng)是我國目前需要解決的一大問題。

1964年起中國人口一路“變老” 

1949-2014年中國人口結(jié)構(gòu)

    回顧從1949年開始到2014年，中國人口的變化，可以看出1963年是中國人口生育率最高的年份，一個(gè)婦女平均要生好幾個(gè)孩子。1964年是中國人口最年輕的時(shí)候，之后中國就進(jìn)入了持續(xù)“變老”的進(jìn)程，老齡化一路向上。

    目前，中國的平均生育率只有1.4到1.5的水平，到2014年底中國60周歲以上人口達(dá)到2.12億，占總?cè)丝诘?5.5% ；65周歲以上人口達(dá)到1.38億，占總?cè)丝诘?0.1% 。從2013年到2014年，老年人口就凈增長1000萬人，而之前的預(yù)計(jì)只是700萬到800萬，而早在前年，中國領(lǐng)養(yǎng)老金的人口就超過了2億。

    如果按照之前國家人口發(fā)展戰(zhàn)略，中國的人口總量將控制在15億左右，全國平均總和生育率在未來30年應(yīng)保持在1.8左右，過高或過低都不利于人口與社會經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。按照人口預(yù)測的曲線圖，從本世紀(jì)30年代中期開始一直到2100年，我們的老年人口都不會再低于3.5億人。2055年左右是中國老年人口最多的時(shí)候，預(yù)計(jì)將接近4.5億人，此后一直到2100年的時(shí)候老年人口總數(shù)不會低于3.6億人。2050年以后，中國80歲以上的高齡老人會保持在1億人這個(gè)龐大的數(shù)字。

    下面一組圖可以反映出中國前后100年的人口金字塔變化，1950年時(shí)人口結(jié)構(gòu)為正金字塔造型，少年人口遠(yuǎn)大于老年人口；到2000年，人口機(jī)構(gòu)呈現(xiàn)出梨形，青壯年人群所占的比例最大；而到2050年，老年人口的比重明顯上升，尤其是80歲以上的女新人口是各年齡段最龐大的人群。 

中國人口金字塔100年間變化

二孩全面放開 政策效果預(yù)計(jì)最快2026年顯現(xiàn) 

    在我國開始實(shí)行“單獨(dú)二孩”政策，官方曾預(yù)計(jì)受該政策影響，我國大概每年增加200萬人左右。但是，在全國啟動政策平均滿一年時(shí)，全國申請數(shù)量僅有105.4萬，新增出生人數(shù)會遠(yuǎn)低于105.4萬。而這遠(yuǎn)低于官方此前的預(yù)期。南京大學(xué)社會學(xué)系教授陳友華認(rèn)為，“單獨(dú)二孩是一個(gè)很好的實(shí)驗(yàn)，證明了百姓的生育積極性不高。因此，即使實(shí)施全面二孩以后，人口的增長也絕不會失控。”

養(yǎng)一個(gè)孩子的成本

    從“單獨(dú)二孩”政策實(shí)行一年多的實(shí)際效果來看，每年新增了幾十萬名新生兒。根據(jù)估算，目前我國20歲到40歲的育齡女性中，符合政策的可能有五六千萬人。受全面二孩政策影響，未來每年平均新增的小孩規(guī)模預(yù)計(jì)將在250萬左右。

    人口學(xué)專家、美國霍普金斯大學(xué)生物統(tǒng)計(jì)學(xué)博士黃文政在接受媒體采訪時(shí)表示，“全面二孩”每年帶來的新增人口在300萬-800萬之間，估計(jì)中值為500萬，生育高峰可能在2017年出現(xiàn)。

    南京大學(xué)社會學(xué)系教授陳友華則認(rèn)為，政策實(shí)施帶來的新增人口每年不會超過600萬，而中國的出生人口總量不會超過2400萬。

    對于“全面二孩”放開后受影響的人群數(shù)量，亦有專家提出不同的數(shù)據(jù)。此前，南開大學(xué)人口與發(fā)展研究所教授原新在接受媒體采訪時(shí)表示，全國符合再生育條件的夫婦有近一億對。

    中國的生育率早已處于世界最低之列。根據(jù)中國的性別比和女性存活率，每對夫妻需要生育至少2.2個(gè)孩子才能維持人口的可持續(xù)繁衍。而與此同時(shí)，從2014至2024年，中國23至28歲的生育旺盛期女性數(shù)量將從7387萬降至4116萬。

二胎政策利好樓市 看看哪些城市受益最大

    每個(gè)個(gè)體在生命周期都會經(jīng)歷一些重要的事件：20歲左右工作；25-35歲左右結(jié)婚買房；40-50歲進(jìn)入事業(yè)高峰期，收入和儲蓄增加；60歲后退休。各年齡段人口數(shù)量的變化都將對購房需求帶來營銷。

    根據(jù)中國指數(shù)研究院的調(diào)查結(jié)果，25-34歲的年輕人是第一大購房群體，約占購房總?cè)藬?shù)的50%；35-44歲的中年人是第二大購房群體，約占購房者總數(shù)的24.5%。這連個(gè)年齡段的購房者占據(jù)了總購房人數(shù)的3/4，成為房地產(chǎn)市場需求的主力軍。 

我國購房者年齡

    計(jì)劃生育全面放開，對房地產(chǎn)是重大的利好消息。別小看二胎，政策出來以后，對某些地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展至少再增加10到10年的好光景。這些年來，中國房地產(chǎn)一直都在享受人口的紅利，全面二胎放開之后，每年或新增人口在300萬到800萬之間，中間值為500萬，對增量銷售有很大的好處，也可以讓房地產(chǎn)的衰退減緩。 

2015年中國城市體系

    全面二胎放開之后，在北京、上海、深圳三個(gè)一線城市，由于房價(jià)以及各種生活成本十分高昂，人們的生育意愿并不強(qiáng)烈，放開二胎的影響相對較小。

    而在三四線城市，普遍都是三房、四房甚至更大的戶型，因此改善型需求并不是特別明顯。另一方面，即便二胎放開后，人口有所增加，但人口從三四線流向一二線的大趨勢并沒有改變，三四線城市未來仍然面臨人口流出需求減少的格局。

    因此，全面二胎對二線城市的改善型需求利好最大，而一線城市中的廣州由于房價(jià)和生活成本更接近二線城市，因此可能也會產(chǎn)生比較多的改善型需求。

    此外，區(qū)域的文化風(fēng)俗差異也對樓市有一定的影響。相對而言，華南地區(qū)的廣東、福建等地由于家族傳統(tǒng)觀念比較強(qiáng)，這些地方生育二胎的意愿會比較強(qiáng)烈。因此，廣州、深圳、福州、廈門等城市受二胎政策的影響也會比較顯著。

    來自福建泉州農(nóng)村、在廈門上班的施先一聽說二胎政策放開，就表示自己一定要再生一個(gè)。“我們中學(xué)同學(xué)很多人還是愿意生二胎的，有的人為了生二胎幾年前還專門把戶口遷回農(nóng)村老家。”他說。

二胎會影響人們?nèi)绾芜x擇房子？

【“小四房”或成主流】

    早在“單獨(dú)二胎”政策放開時(shí)，便有不少房企也開始意識到，在家庭人口可能增加的情況下，“兩房”這種戶型在未來或?qū)⒉辉偈莿傂璧氖走x，而“小四房”或取代“小三房”火起來，“全面二胎”的放開，將使此需求進(jìn)一步加強(qiáng)。

    有業(yè)內(nèi)人士表示，隨著這類買家群體的增加，小三房為主的置業(yè)需求將逐漸向小四房過渡，除了自住型中高端社區(qū)在戶型配比上會考慮適當(dāng)增加四房的比例，同時(shí)也會將雙兒童房的設(shè)計(jì)引入。盡管短期可能不會太明顯，但這絕對是未來戶型布局的新方向。

【學(xué)位房到底怎么選 千萬別走誤區(qū)】

    長期以來作為眾多家長爭搶的學(xué)位房，今后或?qū)⒏F更火爆。陳志剛認(rèn)為，本來在執(zhí)行原來計(jì)劃生育政策的情況下，可能會迎來生源減少的趨勢的，不過“全面二胎”放開之后，如果學(xué)位房現(xiàn)行政策不變的情況下，生源又會迎來新的拐點(diǎn)，學(xué)位房繼續(xù)變得稀缺。“另外就是原來買套學(xué)位房可能只是給一個(gè)小孩讀書，現(xiàn)在買一套學(xué)位房可以供給兩個(gè)小孩讀書，等于加大了學(xué)位房的價(jià)值，學(xué)位房也會顯得更值錢。”陳志剛表示，不過這些影響都要在五六年之后才會顯現(xiàn)，短期內(nèi)應(yīng)該不會給市場造成太大的影響。但是也不排除有些家長會早早開始準(zhǔn)備，尤其在北京、上海、深圳這些熱點(diǎn)城市，學(xué)位房平時(shí)就很火爆，而且某些學(xué)校會對房子居住年限也有著一定的要求，今后相比會更加受到追捧。

學(xué)位房≠學(xué)區(qū)房

    學(xué)區(qū)房，是指分布在知名學(xué)校周邊的房產(chǎn)，根據(jù)“就近入學(xué)”相關(guān)規(guī)定，在義務(wù)教育階段，凡片區(qū)內(nèi)的適齡兒童皆可免試就讀。“學(xué)區(qū)”是政府根據(jù)生源情況來劃分的，按最新政策規(guī)定，如若業(yè)主戶口已遷入“學(xué)區(qū)房”，那么，其子女可以按規(guī)定入讀在戶口所在地分配的學(xué)校，即“免試就近注冊登記入學(xué)”。學(xué)區(qū)劃分每年都有可能有變化，因此今年該房屬于學(xué)區(qū)房，能入讀目標(biāo)學(xué)校，不意味著第二年也一定能入讀目標(biāo)學(xué)校。

    學(xué)位房，顯然更具優(yōu)勢，學(xué)區(qū)房只代表所住小區(qū)靠近學(xué)校，業(yè)主子女在招生范圍內(nèi)。而學(xué)位房則是開發(fā)商給業(yè)主的承諾，一套房子一個(gè)學(xué)位，購房后就有資格入讀該學(xué)校，一般不用考試不用交借讀費(fèi)。一般來說，知名度越高的學(xué)校學(xué)位越緊張，各個(gè)學(xué)校細(xì)則大不同，有的學(xué)校學(xué)位實(shí)行排名制，有的則優(yōu)先入戶時(shí)間，所以目標(biāo)學(xué)校對學(xué)位申請的具體要求，必須事先打探清楚。 

兩個(gè)孩子能不能共用一套學(xué)位房？

如果兩孩年齡差＜6，選擇“1+1”

    所謂的“1+1”就是指購買兩套房。一套學(xué)位房往往只包含了一個(gè)學(xué)位，因此對于想擁有“兩孩”的家庭而言，兩個(gè)小孩需要解決的就是雙份的教育需求，而往往只有一套房是解決不了的。

    而選擇購房“1+1”也是要有講究。最好是選擇相鄰的能打通的兩套房?，F(xiàn)在很多新樓盤，都會有一些大面積和小面積相鄰的產(chǎn)品。兩房打通，居住空間又夠，未來又可以擁有兩個(gè)學(xué)位。

如果兩孩年齡差≥6，最佳選擇是“小換大”

    很多地方的名校一般要求，一套學(xué)位房在6年之內(nèi)只能允許一個(gè)孩子入學(xué)，如果家庭里的兩個(gè)孩子差距在6歲的基礎(chǔ)上，那么你就不需要再多買一套房子了?？梢赃m當(dāng)?shù)挠眠@些錢來換個(gè)大點(diǎn)的房子，改善一下居住環(huán)境。

【宏觀解讀】

全面放開二胎政策對房地產(chǎn)的五大影響

    1、全面放開二孩政策對房地產(chǎn)影響之一：四房才是剛需 

    在現(xiàn)在的房產(chǎn)市場里。兩房的剛需屬性已經(jīng)得到肯定。對部分購房者來說，三房也屬于剛需范疇。按照現(xiàn)在的家庭構(gòu)成，三房剛好符合家庭居住需要：父母一間、孩子一間、老人一間。如果不需要老人來帶孩子，父母一間、孩子一間，還有一間作為書房或者休閑房間，也是剛需范圍。但是如果生了二胎。三房肯定是不夠住的。孩子小時(shí)候尚且可以用上下床過渡。但如果孩子長大，哪怕性別相同，還是需要一定的個(gè)人空間。那個(gè)時(shí)候：父母一間，孩子一人一間，老人一間，想要三代同堂，四房才是剛需產(chǎn)品。 

    2、全面放開二孩政策對房地產(chǎn)影響之二：五房成為改需四房變成了剛需，那么相應(yīng)的，五房將會變成改需產(chǎn)品。多出來的房間可以作為書房、健身室、對大多數(shù)兩孩家庭來說主要的，還可以作為兒童娛樂室，保證兒童的健康發(fā)展。 

    3、全面放開二孩政策對房地產(chǎn)影響之三：保姆房會列入開發(fā)范疇 

    二孩家庭，只靠父母兩個(gè)孩子照顧是非常辛苦的。以后的兩孩家庭請保姆可能會成為常態(tài)。目前市面上就有許多高端產(chǎn)品將保姆房納入設(shè)計(jì)范圍，相信全面放開二孩政策以后這個(gè)范圍會更廣。 

    4、 全面放開二孩政策對房地產(chǎn)影響之四：三房的市場被大大擠壓 

    二孩政策普遍放開后，房產(chǎn)市場上三房的地位將非常尷尬。作為過渡性的首套房呢，三房總價(jià)比兩房高，不劃算。作為改需產(chǎn)品呢，三房可能以后不會滿足家庭的居住計(jì)劃。有條件的家庭都會購買四房、五房，一步到位。如此左右不逢源，三房會被市場淘汰嗎？這也不會，畢竟市場需求千變?nèi)f化，而且三房也可以往小四房發(fā)展。 

    5、全面放開二孩政策對房地產(chǎn)影響之五：學(xué)區(qū)房地位更加不可動搖 

    對二胎家庭來說，兩個(gè)孩子的教育將成為重中之重，而且也將花費(fèi)父母大量精力。如果孩子能入讀較好的學(xué)校，將會大大減輕父母壓力。所以，全面放開二孩政策后，全國各地學(xué)區(qū)房的地位將更加不可動搖，學(xué)區(qū)房及入讀名額的爭奪也將愈發(fā)激烈。需要各位家長未雨綢繆。