楊紅旭:"十三五"期間房地產(chǎn)不會(huì)硬著陸

    十八屆五中全會(huì)剛剛閉幕，會(huì)議審議通過(guò)了《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃的建議》。

    “十三五”這五年，對(duì)于政府和民眾都非常重要。這是本屆中央領(lǐng)導(dǎo)集體主持編制并完整實(shí)施的一個(gè)五年規(guī)劃，將是中國(guó)跨越“中等收入陷阱”向更高發(fā)展階段邁進(jìn)的艱難躍升，也是迎來(lái)全面建成小康社會(huì)這“第一個(gè)百年目標(biāo)”的最后沖刺。過(guò)了這道坎，中國(guó)經(jīng)濟(jì)與中國(guó)民眾的生活水平將邁上一個(gè)新臺(tái)階。

    在中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，由高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橹懈咚僭鲩L(zhǎng)，調(diào)結(jié)構(gòu)、謀轉(zhuǎn)型的巨大變革過(guò)程中，要想順利實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型，避免落入很多發(fā)展中國(guó)家曾經(jīng)遭遇的“中等收入陷阱”，可以說(shuō)壓力與機(jī)遇并存。

    近日李克強(qiáng)總理在中央黨校的講話中，比較系統(tǒng)地闡述了當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)的困難、機(jī)遇和挑戰(zhàn)。其中提到：未來(lái)5年，每年GDP增長(zhǎng)應(yīng)為6.53%。沒(méi)有這樣的速度，就難以實(shí)現(xiàn)小康目標(biāo)。

    今年三季度，我國(guó)GDP增速為6.9%，據(jù)此看來(lái)未來(lái)5年GDP年均增速達(dá)到6.53%似乎沒(méi)什么壓力。不過(guò)在經(jīng)濟(jì)增速重心下移的過(guò)渡階段，GDP增長(zhǎng)速度往往有前快后慢的規(guī)律。而在這一過(guò)程中，我國(guó)經(jīng)濟(jì)也面臨增長(zhǎng)速度換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛期、前期刺激政策消化期三期疊加的特殊情況。

    隨著2013年以來(lái)改革大力推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)加速優(yōu)化，預(yù)計(jì)“十三五”期間經(jīng)濟(jì)增速下滑的幅度將小于“十二五”。即便如此，要想保證GDP年均增速在6.53%以上，仍不可掉以輕心。

    李克強(qiáng)總理還分析了中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的四大困難：一是通縮趨勢(shì)明顯，當(dāng)前世界大宗商品價(jià)格在走低。二是產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題。三是企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難，前三季度企業(yè)投資增長(zhǎng)率為10.3%，連續(xù)14個(gè)月下滑；企業(yè)新開(kāi)工項(xiàng)目?jī)H增2.9%；以往我們長(zhǎng)期依賴的房地產(chǎn)，去庫(kù)存問(wèn)題也沒(méi)有解決；企業(yè)利潤(rùn)率1~8月份同比下降1.9%；許多產(chǎn)品接近盈虧平衡點(diǎn)。四是財(cái)政金融風(fēng)險(xiǎn)在上升。

    值得關(guān)注的是，這是今年“兩會(huì)”后總理首次提到房地產(chǎn)，而且還將其列為經(jīng)濟(jì)困難的重要組成部分。這說(shuō)明當(dāng)前全國(guó)樓市的高庫(kù)存，及其對(duì)經(jīng)濟(jì)和房企所造成的負(fù)面影響等問(wèn)題仍令人堪憂。

    眾所周知，去年以來(lái)，房地產(chǎn)政策不斷放松。究其原因，除了促進(jìn)住房消費(fèi)和穩(wěn)定樓市以外，房地產(chǎn)仍是國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)，如果房地產(chǎn)不穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)很難企穩(wěn)也是重要的原因。

    從數(shù)據(jù)分析也正是如此。在諸多政策的刺激之下，今年全國(guó)主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始復(fù)蘇，房屋成交量與價(jià)格都有所反彈。但與房地產(chǎn)上中游幾十個(gè)產(chǎn)業(yè)相關(guān)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資卻出現(xiàn)持續(xù)的下滑，前三季度增幅只有2.6%，創(chuàng)十幾年來(lái)新低。這也正是拉低全國(guó)固定資產(chǎn)投資增速（僅10.3%）的重要因素。

    從房屋庫(kù)存角度看，截至今年9月底，全國(guó)商品房待售面積為66510萬(wàn)平方米，比8月末增加186萬(wàn)平方米。這一指標(biāo)近幾年持續(xù)增長(zhǎng)，說(shuō)明在一線城市和少數(shù)二線城市樓市仍然偏強(qiáng)的同時(shí)，廣大三、四線城市和部分二線城市的樓市庫(kù)存仍然偏大。易居研究院跟蹤的35城住宅庫(kù)存表明，去年下半年以來(lái)，三、四線城市的庫(kù)存略有下滑，但仍處于歷史偏高位。

    其結(jié)果是，在庫(kù)存壓力降到合理程度之前，這些地區(qū)的開(kāi)發(fā)商沒(méi)有動(dòng)力購(gòu)地與擴(kuò)大再生產(chǎn)，于是就導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速繼續(xù)走低。這種負(fù)面可能影響傳遞到水泥、鋼鐵等幾十個(gè)相關(guān)行業(yè)，從而拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

    如此，宏觀經(jīng)濟(jì)的邏輯也就比較明確了：“十三五”末要想實(shí)現(xiàn)全面建成小康社會(huì)的偉大目標(biāo)，以及與之相匹配的GDP及居民收入翻番的量化指標(biāo)，就需要房地產(chǎn)業(yè)必須穩(wěn)定發(fā)展，繼續(xù)去庫(kù)存，提高房企擴(kuò)大再生產(chǎn)的積極性，促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資回暖。

    由此我們可以大膽地預(yù)測(cè)：“十三五”期間房地產(chǎn)政策總體仍有望保持偏暖狀態(tài)，樓市將不會(huì)“硬著陸”。