共和國(guó)記憶：鄧小平對(duì)房改提出的4個(gè)重點(diǎn)

    我國(guó)的住房制度改革，從賣(mài)商品房開(kāi)始起步。經(jīng)過(guò)8年的理論探討、調(diào)查測(cè)算和方案設(shè)計(jì)工作，1987年開(kāi)始試點(diǎn)。

　　1988年2月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于在全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案》，明確提出了住房改革的目標(biāo)、任務(wù)和若干具體政策，從此以后，房改在煙臺(tái)、沈陽(yáng)等4個(gè)城市試點(diǎn)并逐漸擴(kuò)大。

　　到1990年初，全國(guó)有19個(gè)市30個(gè)縣的房改方案出臺(tái)并實(shí)施，還有200多個(gè)市縣進(jìn)行了單項(xiàng)改革試驗(yàn)。

　　1990年底，北京、上海等一批特大城市似乎突然加快了改革步伐。

　　北京的10個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)縣房改方案全部出臺(tái)，形成強(qiáng)有力的農(nóng)村超越城市格局。

　　上海市長(zhǎng)把解決住宅問(wèn)題當(dāng)做市政府當(dāng)前三大實(shí)事之一。朱市長(zhǎng)還專(zhuān)程去新加坡、香港等地考察，取回真經(jīng)，融入上海房改方案之中。上海還勇敢地將房改方案公之于眾，廣泛征求意見(jiàn)，發(fā)動(dòng)全民參與大討論。

　　身為建設(shè)部長(zhǎng)兼任國(guó)務(wù)院房改領(lǐng)導(dǎo)小組組長(zhǎng)的林漢雄在《人民日?qǐng)?bào)》發(fā)表文章，認(rèn)為現(xiàn)在應(yīng)是房改的好時(shí)機(jī)。林透露，一個(gè)積極穩(wěn)妥、又因地制宜地推進(jìn)房改的方案，正由有關(guān)決策部門(mén)緊鑼密鼓地制定。

　　為何房改經(jīng)歷了“打打停停”的10年后，才開(kāi)始有較大動(dòng)作？為什么搞多年房改的人認(rèn)為我國(guó)的房改是“欲罷不能、欲進(jìn)則難”？

　　住房分配不公、苦樂(lè)不均，已成為群眾最反感的問(wèn)題

　　建國(guó)以后，我國(guó)城鎮(zhèn)居民住宅全部由國(guó)家包下來(lái)，實(shí)行無(wú)償分配和低租金制。

　　林漢雄說(shuō)：“住房福利制使得國(guó)家支付的高補(bǔ)貼，間接轉(zhuǎn)化為個(gè)人的實(shí)際收入，刺激了人們多占房、占好房的欲望，助長(zhǎng)了以權(quán)謀房的不正之風(fēng)，人為加劇了住房供求矛盾。住房分配不公、苦樂(lè)不均已成為群眾最反感的問(wèn)題，成為社會(huì)不安定的因素。”

　　事實(shí)證明，許多單位無(wú)償分房已進(jìn)行不下去了。

　　遼寧的國(guó)營(yíng)熊岳印染廠因分房不公，赴異地秘密分房的小組還未返回，整座樓已被數(shù)十名職工撬門(mén)砸鎖搶占一空。

　　武漢機(jī)床廠1988年新建住房萬(wàn)平方米，分房時(shí)停產(chǎn)兩個(gè)月，有人還抱著煤氣罐到廠長(zhǎng)室聲言要搞爆破。

　　西安市有的省級(jí)機(jī)關(guān)、事業(yè)單位，乘房改未在全國(guó)普遍推進(jìn)之際，突擊建高標(biāo)準(zhǔn)住房，搶在房改前無(wú)償分配。

　　以權(quán)謀房已成為廉政建設(shè)中十分棘手的問(wèn)題，非住宅商品化已無(wú)力解決。分配不公還體現(xiàn)在苦樂(lè)不均上。先看看單位內(nèi)部苦樂(lè)不均的情況：職工之間享受住房暗補(bǔ)相差懸殊。據(jù)北京的調(diào)查，一對(duì)夫婦一個(gè)孩子，有的住一間12平方米的平房，有的住兩居室一套的單元房，其造價(jià)平房為5000元，樓房為5～10萬(wàn)元。國(guó)家或單位每月補(bǔ)貼管理費(fèi)，平房5元，樓房18元，若以商品租金的8項(xiàng)因素計(jì)租，平房每月補(bǔ)50元，樓房330元。

　　以北京市六建公司為例，該公司有職工萬(wàn)人，只解決了5000戶住房，公司每年維修管理費(fèi)需90萬(wàn)元，房租只收14萬(wàn)元，要補(bǔ)貼76萬(wàn)元。

　　成都發(fā)動(dòng)機(jī)公司每月住房維修保養(yǎng)費(fèi)120萬(wàn)元，收回房租不足20萬(wàn)元。

　　以上的事實(shí)能否說(shuō)沒(méi)住上公司或單元房的職工把創(chuàng)造的利潤(rùn)暗中“奉獻(xiàn)”給了另一些人？而另一些人在暗中吃房租呢？

　　單位和單位之間的苦樂(lè)不均又造成過(guò)度消費(fèi)和嚴(yán)重短缺并存。

　　在我國(guó)，一個(gè)居民能否分到住房，以及分到多少，取決于其單位的投資能力。一些投資能力強(qiáng)的單位住房標(biāo)準(zhǔn)提高很快，二居室的住宅達(dá)到65平方米，而國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)是50平方米，超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)30%，這成了城鎮(zhèn)建房短缺不得緩解的原因之一。如在全國(guó)范圍內(nèi)使超標(biāo)準(zhǔn)的住宅節(jié)約10%面積，每年可多提供20萬(wàn)套住房，相當(dāng)于60～90億人民幣。

　　再拿上海某家中央駐滬單位為例，該單位只有20多名職工，一次建房十幾套，且面積大、標(biāo)準(zhǔn)高。而上海某家手套廠200多職工，積累33年的錢(qián)買(mǎi)了兩套房子，只解決了8戶住房，還做為經(jīng)驗(yàn)宣傳。

　　像這樣相差懸殊的苦樂(lè)不均，也只有靠提高租金和鼓勵(lì)個(gè)人買(mǎi)房的改革來(lái)解決。

　　10年來(lái)，我國(guó)的房改從哪兒入手，做了哪些改革探索；老百姓能否承受，得到了什么實(shí)惠？我們不妨簡(jiǎn)單回顧一下房改所走過(guò)的路。

    房改，怎么改，改什么？

　　從事房改工作的同志，不約而同地把前一段房改的探索稱(chēng)之為“五花八門(mén)”。五花八門(mén)是指各地情況不同，采取了不同的房改方式。

　　早在1980年，鄧小平同志對(duì)住房改革作出了指示。他的指示包括4個(gè)重點(diǎn)：第一，城市居民可以買(mǎi)房，也可以建房；第二，新房可以出售，老房子也可以出售；第三，聯(lián)系到房?jī)r(jià)要調(diào)整房租，使人們感到買(mǎi)房比租房合算；第四，房租提高了，一些收入低的人租不起，就要給予補(bǔ)貼。鄧小平同志提出來(lái)包括這4個(gè)方面的完整構(gòu)思，成為房改的基本模式。

　　各地在執(zhí)行這個(gè)模式時(shí)，有的提租起步，有的售房起步，有的一步到位，有的分步到位。

　　先說(shuō)個(gè)人投資建房。1979年，居民個(gè)人建房投資占總投資的2%，1988年增加到18%。個(gè)人投資建房主要指城鎮(zhèn)居民。遼寧省遼中縣群眾集資建房，僅兩年時(shí)間就使縣城面貌大變，由過(guò)去只有一座小樓變成百棟樓房林立，道路上下水等基礎(chǔ)設(shè)施齊全的現(xiàn)代化城市。群眾說(shuō)，雖然我們掏了腰包，卻很快住上了樓房。

　　集資、合作建房，是學(xué)習(xí)外國(guó)的住宅合作社方式。上海、北京、沈陽(yáng)等35個(gè)市創(chuàng)建70多個(gè)住宅合作社。沈陽(yáng)的15家合作社有社員萬(wàn)人，集資1407萬(wàn)元，已遷入新房的社員340戶。

　　再說(shuō)出售公房。僅1988年各地出售新建住宅700多萬(wàn)平方米，廣東最多，為198萬(wàn)平方米；出售舊住宅630萬(wàn)平方米，遼寧最多，為200多萬(wàn)平方米。天津市提供50萬(wàn)平方米廉價(jià)房，單方價(jià)格200元，一購(gòu)而空。武漢市對(duì)特困戶的單方售價(jià)為238元，兩年解決了4400特困戶被傳為佳話。北京百貨大樓向職工售房?jī)r(jià)為350元/平方米，職工也承受了。

　　早在1984年2月，汕頭市委市政府決定按“三三四”辦法實(shí)行房改，即國(guó)家、企業(yè)各補(bǔ)三成，個(gè)人支付四成。第一批住宅還未竣工就全部售出。3年中投資6700萬(wàn)元，其中49%由購(gòu)房者支付，解決了3萬(wàn)多人住房。看來(lái)群眾為了住上好房，舍得投資。當(dāng)然，該市經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，群眾承受能力也強(qiáng)，全市人民存款余額高達(dá)70多億元。

　　提高租金有幾種方式。一是一步將租金提到以5項(xiàng)因素計(jì)租的成本租金或準(zhǔn)成本租金，同時(shí)按月發(fā)補(bǔ)貼。唐山將月租提到元/平方米，按職工工資24%發(fā)補(bǔ)貼。沈陽(yáng)提到元/平方米，也按職工工資24%發(fā)補(bǔ)貼。二是小步提租，不發(fā)補(bǔ)貼。山東騰州市將月租5分3厘提到了3角5分，不發(fā)補(bǔ)貼，廣州等市還采取了多提少補(bǔ)方式。另外，收取住房保證金也是一種變相提租，這主要用于新房分配時(shí)使用，比如北京有的單位分新房時(shí)，二室戶要交200元租賃保證金，實(shí)質(zhì)上等于用這部分錢(qián)的利息提高了租金。

　　提高租金后，國(guó)家沒(méi)有多拿錢(qián)，所謂補(bǔ)貼是將原來(lái)的暗補(bǔ)改為明補(bǔ)。而那些超標(biāo)準(zhǔn)住大房的居民則要自己掏腰包了。以煙臺(tái)為例，提租前，該市二居室一套的住宅一般建筑面積是55～60平方米，個(gè)別企業(yè)達(dá)67平方米。提租后(元/平方米)因超標(biāo)準(zhǔn)住房要多拿錢(qián)，自然降至50平方米(國(guó)家標(biāo)準(zhǔn))，這樣每年可多建出600套住房，還出現(xiàn)許多大房換小房現(xiàn)象。

　　可見(jiàn)，住房改革直接限制了過(guò)度消費(fèi)，同時(shí)增加了有效供給。更可貴的是在相當(dāng)一部分城鎮(zhèn)結(jié)束了無(wú)償分房的舊方式，實(shí)現(xiàn)了體制轉(zhuǎn)軌。

　　一直處于點(diǎn)上開(kāi)花的房改探索，為什么要在1991年大面積在全國(guó)推開(kāi)呢？

　　房改升溫的背景

　　自1988年的房改高潮后，房改“勢(shì)在必行，非搞不可”已成共識(shí)。多住房多花錢(qián)，少住房可得益，糾正不正之風(fēng)，已成為居民議論的熱點(diǎn)，深受群眾的擁護(hù)。此后，因出現(xiàn)大搶購(gòu)熱潮，物價(jià)上漲引起全國(guó)通貨膨脹，房改也陷入等待觀望階段。

　　已經(jīng)改革的城市和單位陷入孤立，騎虎難下，進(jìn)退兩難。如成都是全面改革的特大城市，在售房中由于價(jià)格問(wèn)題沒(méi)解決好，有40多個(gè)改革單位，要求退回購(gòu)房款。先犧牲個(gè)人利益的那部分群眾看著一左一右都原封不動(dòng)，覺(jué)得自己吃了虧，有不平心理。

　　想搞房改的單位上不去，群眾對(duì)房改遲遲不出臺(tái)意見(jiàn)紛紛。如成都市1989年尚有200多單位要進(jìn)行房改，報(bào)告壓在市里不敢批。

　　“下面”的百姓對(duì)房改表示認(rèn)同，“上面”的層層官員也急迫要求加快房改步伐，如前文提到的建設(shè)部長(zhǎng)和北京上海的市長(zhǎng)們，“上邊”為什么急？

　　我國(guó)城鎮(zhèn)居民的住宅國(guó)家包了40年，由于原來(lái)欠帳多，城市化速度加快和眼下雙緊方針導(dǎo)致的國(guó)家財(cái)力緊張，以后無(wú)論如何包不了了。

　　聯(lián)合國(guó)曾對(duì)45個(gè)國(guó)家和地區(qū)做過(guò)調(diào)查，住宅資金投入產(chǎn)出比是1：，產(chǎn)出效益是富強(qiáng)國(guó)力的源泉。而在我國(guó)每年投在建房上300億元，維修現(xiàn)有公房還要補(bǔ)貼60億元，這些錢(qián)猶如投入黑洞，光投入不產(chǎn)出，效益幾乎等于零。住宅建設(shè)資金無(wú)法良性循環(huán)。到1989年底，全國(guó)仍有城市住房困難戶538萬(wàn)戶，其中人均居住兩平方米以下的55萬(wàn)戶，這538萬(wàn)戶涉及2000多萬(wàn)居民，相當(dāng)于一個(gè)中等國(guó)家的人口。再加上每年200萬(wàn)對(duì)新婚青年需要住房，住房短缺已成為最尖銳的問(wèn)題，僅北京市測(cè)算，年資金缺口在15億元。

　　國(guó)家如牛負(fù)重，氣喘吁吁，居民個(gè)人住房消費(fèi)又少得出奇。

　　住宅本是一件最大的消費(fèi)品。有關(guān)部門(mén)調(diào)查了世界一些國(guó)家居民住房支出占收入的比例：與我國(guó)發(fā)展水平相近的發(fā)展中國(guó)家為；人均國(guó)民收入達(dá)到1000美元的小康國(guó)家為11%；發(fā)達(dá)國(guó)家則在15%左右。我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房支出僅占個(gè)人平均收入的，不到煙酒糖茶消費(fèi)的一半。

　　據(jù)北京市提供的情況，1953年市房管局對(duì)1783戶居民房租調(diào)查表明，房租支出約占家庭收入的；1954年為；1989年為。建國(guó)以后，工資收入不斷增長(zhǎng)，房租卻不斷下調(diào)。于是消費(fèi)的投向集中于幾大件上，形成要買(mǎi)就一哄而上，不買(mǎi)就市場(chǎng)疲軟的局面，使我國(guó)消費(fèi)品市場(chǎng)呈脆弱狀。

　　步入90年代，我國(guó)進(jìn)入還債高峰，國(guó)家以往用于住宅建設(shè)的幾百億元投入不可能再繼續(xù)下去了，而市場(chǎng)疲軟導(dǎo)致企業(yè)普遍經(jīng)濟(jì)效益下降，有些企業(yè)開(kāi)支都困難，解決職工住房的投資能力大為減弱，出路只有一條，變國(guó)家“包”為國(guó)家“幫”，居民個(gè)人要承擔(dān)買(mǎi)房、維修的大部分費(fèi)用，加速向商品化過(guò)渡。

    深化住房改革面臨的難題

　　長(zhǎng)期從事房改的干部們有句話：沒(méi)房的盼房改；有房的怕房改；領(lǐng)導(dǎo)干部不敢改。

　　房改首先觸到的是各階層人們的切身利益。

　　1990年底，上海市的房改方案見(jiàn)諸報(bào)端后，最高興的是棚戶區(qū)的特困戶們。虹口區(qū)新港街道是上海有名的棚戶區(qū)，居民們看到將要實(shí)行的推行公積金和配房買(mǎi)債券大為興奮，認(rèn)為結(jié)束“蝸居”搬新樓有望了。天寶路302弄一位70多歲的老漢，一家5口，上有九旬老岳母，下有8歲孫女，四世同堂擠在12平方米斗室中。老人的兒子說(shuō)：“照這樣看，我們10年內(nèi)有可能搬入新居了。”

　　至于相當(dāng)一部分已大大改善居住條件的居民，暗中“吃”房租，充分享受福利性分房制度的優(yōu)越性，有誰(shuí)愿意主動(dòng)多掏腰包呢？

　　說(shuō)起房改確實(shí)難，要解決低房租，有個(gè)工資補(bǔ)償問(wèn)題；鼓勵(lì)職工買(mǎi)房，有個(gè)企業(yè)能否補(bǔ)起的問(wèn)題。它涉及價(jià)、稅、財(cái)聯(lián)動(dòng)這樣大口徑的分配結(jié)構(gòu)調(diào)整。利益結(jié)構(gòu)調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)與難題，使得住房商品化的速度延緩。大多數(shù)地區(qū)和單位的領(lǐng)導(dǎo)望而卻步，寧可觀望等待。等紅頭文件下來(lái)，不搞不行時(shí)再硬著頭皮推進(jìn)。

　　國(guó)務(wù)院房改辦主任張?jiān)苏f(shuō)，在治理整頓的形勢(shì)下面，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生了比較大的變化。搞提租補(bǔ)貼，一些城市覺(jué)得財(cái)力上有困難。這只是一方面因素，房改能不能搞下去，主要還是思想認(rèn)識(shí)問(wèn)題，其次才是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。唐山為什么能夠把后兩步并作一步走？就是五大班子認(rèn)識(shí)一致，決心大。

　　重慶長(zhǎng)江輪船公司曾就房改做過(guò)調(diào)查：

　　贊成適當(dāng)提高福利房租金的代表占，棄權(quán)代表5%，僅的代表不贊成，公司實(shí)行的超標(biāo)加租措施，得到了的代表支持，的代表反對(duì)。有的代表贊成企業(yè)、職工雙方合作多建房。的代表表示，企業(yè)能貸多少錢(qián)就建多少房，持這種態(tài)度的代表住房已基本解決，一般干部比重較大。有的代表認(rèn)為房改有利于穩(wěn)定，代表持反對(duì)意見(jiàn)，這部分代表的住房條件較好。

　　以上調(diào)查表明，大多數(shù)職工通情達(dá)理，擁護(hù)房改，支持房改。

　　可喜的是，一個(gè)推進(jìn)全國(guó)房改的方案將在1991年實(shí)施：繼續(xù)鼓勵(lì)職工買(mǎi)公有住房，在房?jī)r(jià)上采取補(bǔ)貼、優(yōu)惠等措施；要繼續(xù)調(diào)整不合理的房租，將住房支出占個(gè)人收入的比例從目前的先恢復(fù)到“一五”期間的，今后逐步提高到6～10%的水平；要實(shí)行新房新制度，先賣(mài)后租，新房新租。此外，還要積極組織集資建房和合作建房等。

　　國(guó)務(wù)院的紅頭文件下來(lái)以后，各地的執(zhí)行情況會(huì)千差萬(wàn)別，主動(dòng)創(chuàng)造性地干和推著干效果會(huì)大不相同。那么深化房改最關(guān)鍵的是什么？

　　實(shí)現(xiàn)機(jī)制的轉(zhuǎn)變--由國(guó)家包變成國(guó)家?guī)?/strong>