買不起的房子越賣越好 樓市怪相需解決之道

    12月7日，中國(guó)社科院發(fā)布2010年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》稱，我國(guó)85%的家庭沒有能力購(gòu)房。

　　與此同時(shí)，備受關(guān)注的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在京閉幕。會(huì)上提出的明年4大重點(diǎn)中，“保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”引人關(guān)注。聯(lián)系07年至今政策走向?qū)鞘械挠绊?，此?xiàng)工作重點(diǎn)被諸多人士解讀為明年樓市不會(huì)面臨大調(diào)整，房?jī)r(jià)仍會(huì)持續(xù)上漲。

　　重慶房?jī)r(jià)年內(nèi)漲幅近3成

　　最新監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示，上周重慶樓市小幅調(diào)整，但商品房成交量仍接近5000套，成交價(jià)也接近5000元/平方米，“量?jī)r(jià)”仍處高位運(yùn)行。另一方面，2009年2月份重慶主城區(qū)建面均價(jià)僅為3688元/平方米左右，而到11月份已突破4600元/平方米，漲幅高達(dá)22%。價(jià)格漲至最高水平的同時(shí)，重慶商品房的庫(kù)存量降至最低水平。

　　樓市矛盾突出 或成熱錢避風(fēng)港

　　根據(jù)市統(tǒng)計(jì)局公布的2008年全市人口發(fā)展情況表明，去年全市城鎮(zhèn)人口為1419.09萬(wàn)人。而隨著重慶直轄后城鄉(xiāng)統(tǒng)籌加速發(fā)展，政府相關(guān)負(fù)責(zé)人預(yù)計(jì)，到2020年重慶市將擁有2200萬(wàn)城市人口，相當(dāng)于12年間我市城鎮(zhèn)人口每年將增加65萬(wàn)，住房剛性需求明顯。

　　然而作為人均可支配收入仍低于2000元的“大農(nóng)村”，一邊是85%的居民無(wú)力購(gòu)房和大量的居住需求，一邊是樓市的搶購(gòu)熱潮。而供小于求的基本情況導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)較北京、上海等一線城市小，敏感的資本市場(chǎng)集中涌入，需要住房的買不起，買了的房大量閑置，重慶樓市的投機(jī)成分愈發(fā)明顯。

　　全國(guó)范圍來(lái)看，重慶樓市的房?jī)r(jià)仍處相對(duì)低位，價(jià)格洼地凸顯重慶樓市的高地價(jià)值。

　　最新數(shù)據(jù)顯示，截止上周，2009年1~49周累積成交面積前三位依次是上海、重慶、北京。作為并非國(guó)內(nèi)樓市一線城市的重慶，成交面積超過北京，僅次于上海，全國(guó)排名第二，重慶樓市的火爆程度可見一斑。

　　樓市火爆并非市場(chǎng)規(guī)律

　　一般而言，商品市場(chǎng)呈現(xiàn)價(jià)格與供需關(guān)系相互作用的周期性規(guī)律。然而國(guó)內(nèi)樓市顯然已經(jīng)超出了簡(jiǎn)單供求關(guān)系的范圍。

　　回顧年初，重慶樓市在全國(guó)樓市尚處寒冬之際率先回暖，從此一路高歌猛進(jìn)，更有樓盤短期內(nèi)漲幅超過3成。事實(shí)上，在開發(fā)成本沒有劇烈波動(dòng)的情況下，開發(fā)商捂盤惜售，大量囤地緩慢開發(fā)，多次開盤小量供應(yīng)，人為制造樓市供不應(yīng)求的假象，引發(fā)恐慌性爭(zhēng)搶，開盤價(jià)格再根據(jù)蓄客情況定價(jià)謀取最大利潤(rùn)已成常規(guī)操作手段。

　　而拋開土地供應(yīng)行政制度、經(jīng)濟(jì)政策需求、大量城市人口需求等深層原因不談，開發(fā)商單方面定價(jià)以及房?jī)r(jià)缺乏合理監(jiān)管為開放商提供了價(jià)格的可操縱終端。借助百姓“房子=家”的傳統(tǒng)思想以及買漲不買跌的普遍心態(tài)，樓市實(shí)際上已經(jīng)成為 “供一直小于求”的賣方市場(chǎng)。

　　中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議尋求樓市怪相解決之道

　　由于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，在全球經(jīng)濟(jì)尚未完全走出金融危機(jī)，內(nèi)需不振短期內(nèi)無(wú)法得到根本性改變的情況下，作為國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)支柱性行業(yè)的房地產(chǎn)短期內(nèi)不會(huì)面臨大的調(diào)整成為共識(shí)。然而85%居民買不起房，房?jī)r(jià)卻仍然上漲的怪相卻必須找到合適的解決途徑。

　　在剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議上提出的6項(xiàng)工作任務(wù)中，保障和改善民生已經(jīng)成為維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的重要因素。調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)成為明年經(jīng)濟(jì)工作的核心。減少房地產(chǎn)占經(jīng)濟(jì)的比重，避免房地產(chǎn)綁架經(jīng)濟(jì)是解決目前怪相的前提條件。迪拜危機(jī)或許能為國(guó)內(nèi)樓市敲響警鐘，而一個(gè)合理、健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)顯然更有益于各方的可持續(xù)發(fā)展。