一個地產(chǎn)投資人的沉浮路線圖：從國內(nèi)轉(zhuǎn)向海外

    當資本不再青睞傳統(tǒng)房地產(chǎn)后，他們會流向哪里？

    10月27日，中國平安宣布與美國Blumberg Investment Partners成立地產(chǎn)合資平臺，雙方將投資于美國的長期、優(yōu)質(zhì)租賃資產(chǎn)。據(jù)悉，該平臺初始投資組合包含多個核心市場的全新物流資產(chǎn)，項目價值超過6億美元。該合資企業(yè)計劃持續(xù)收購優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，并已另物色了一批地處戰(zhàn)略位置的定制物流物業(yè)項目，項目價值逾4億美元。

    這并不是中國平安第一次出海。2013年7月，中國平安以2.6億英鎊（約合23.7億元人民幣）價格買下倫敦勞埃德大廈，是第一樁中國保險公司跨境的房地產(chǎn)收購。而中國平安也不是唯一出海投資的企業(yè)。

    信泰資本董事長蓬鋼是一個典型從海外資本投資國內(nèi)，轉(zhuǎn)而利用國內(nèi)資本投資國內(nèi)，目前主要借助國內(nèi)資本投資海外的典型案例。隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資機會減少、投資環(huán)境不暢等因素影響，他們正將投資目光轉(zhuǎn)向海外。

一個地產(chǎn)投資人的自白

    2011年，在限購限價的背景下，以特殊機會基金身份出現(xiàn)的安泰盤實股權(quán)投資管理有限公司總裁蓬鋼在努力尋找一些中小開發(fā)商的短期投資機會。特殊機會基金是指在房地產(chǎn)市場緊縮時，對一些項目進行短期、少量的資金支持。這些資金的特點是成本高，但可以幫助開發(fā)商渡過難關(guān)。

    此前，蓬鋼曾是前美銀美林亞太投資顧問有限公司董事總經(jīng)理、中國區(qū)業(yè)務(wù)主管。2001年到2010年這10年間主要代表海外資本到中國市場投資。“我們當時投了十幾億美金，正好趕上中國房地產(chǎn)市場的黃金十年，效果非常好。”

    2011年，融資不暢的背景滋生了并不成熟的房地產(chǎn)基金“野蠻生長”，甚至有基金創(chuàng)業(yè)人士稱之為“地產(chǎn)基金元年”。房地產(chǎn)市場多輪起伏、銀監(jiān)會對其他諸如開發(fā)貸、信托等融資渠道的收緊令類似蓬鋼這樣的人士看到了機會。當時，地產(chǎn)基金要求的回報可以達到25%以上。而他們也在等待更美好的“春天”到來。

    但一些事物看似美好，往往是戴著“鐐銬跳舞”。

    “2011年到2012年間，主要是通過募集人民幣投資國內(nèi)項目。以私募股權(quán)的方式進行投資。”蓬鋼說，運行一段時間后，他發(fā)現(xiàn)機構(gòu)和民間資本仍然非?？粗匾?guī)模及相關(guān)法律資質(zhì)，包括銀監(jiān)會審批資質(zhì)等。而私募股權(quán)很難與信托競爭，也無法占到主流。

    2013年初，海外市場回暖，蓬鋼發(fā)現(xiàn)了新的機會。

    “那時國內(nèi)積累了一些財富，人民幣對美元兌換率高。那時在波士頓、芝加哥買房子，房價還不如我們的武漢、南昌。同時中國經(jīng)濟調(diào)整，很多民營企業(yè)琢磨把資產(chǎn)國際化、分散化。加上移民和海外子女教育不再是中國精英階層的福利。這些都造成國內(nèi)資本對海外訴求高漲。”

    隨后，信達、安泰再加上CGO在香港聯(lián)合成立的一家公司共同成立了現(xiàn)在的信泰資本。“2013年底，我們完成了第一個紐約項目投資，到今天共9個項目，每個項目投資周期在4-5年。共7億美元的股權(quán)投資，收購項目、參與物業(yè)共36億美元。”蓬鋼告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，他們主要是財務(wù)投資者，會選擇與國外當?shù)氐闹行烷_發(fā)商合作。大部分項目里他們會要求當?shù)亻_發(fā)商占股20%-30%，確保利益風險一致。

    蓬鋼說，他的開發(fā)項目股本金內(nèi)部回報率可在20%以上，總回報在2倍左右，參與的海外項目毛利率在30%以上。不過蓬鋼坦承，隨著項目開發(fā)成本越來越高，他們也會調(diào)整戰(zhàn)略。2016年-2018年會更傾向于買現(xiàn)成物業(yè)。

    信泰資本的資金大部分來自保險機構(gòu)，來自民間資本部分不多。但隨著人民幣匯率下調(diào)后，民間資本的海外投資需求急速上漲。蓬鋼希望可以將民間資本引入海外投資。從短期效果看，中國股票市場下行，加上人民幣貶值，導致民間資本對海外不動產(chǎn)投資需求猛增。

資本出海

    隨著利率走低、人民幣自由化等因素變化，資本出海的案例在逐漸增多。以李嘉誠為代表的一些富豪階層也在加速海外投資。

    蓬鋼認為，中國金融機構(gòu)做大都必須走向國際。未來中國機構(gòu)、企業(yè)的海外資產(chǎn)都會大規(guī)模增加。中國經(jīng)濟體量擴大，人民幣自由化，中國對海外經(jīng)濟滲透會越來越多。

    國金證券（香港）有限公司總經(jīng)理黃立沖告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，他在澳大利亞投資了智能化酒店。他表示，在海外投資的優(yōu)勢是可以獨立經(jīng)營，利用中國人力資本優(yōu)勢和競爭意識在海外立足。在正常競爭水平下，投資回報也相對較好。

    睿信咨詢董事總經(jīng)理郝炬在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時表示，2008年歐債危機之后，整個西方資產(chǎn)價值都比較低。而當時人民幣幣值又比較高，在海外資產(chǎn)價格低谷期存在一定抄底機會，風險也不是很大。

    “整體市場都在發(fā)生轉(zhuǎn)型。出海的背后是：避險的需求；國際求學移民需求上升；一些企業(yè)國際化布局的需要?？梢酝ㄟ^資本國際化學習先進經(jīng)驗。”不過，郝炬認為，由于美國、歐債經(jīng)濟復蘇，海外資產(chǎn)價格也在走高。資本國際化是趨勢，但不會占主流。

    黃立沖觀察到，中國開發(fā)商在出海過程中就遇到了很多“水土不服”的情況。他表示，中國開發(fā)商在內(nèi)地投資主要專注土地增值，而在土地不增值的情況下利潤非常薄。一些企業(yè)可以通過舊改獲得低廉的土地。而在海外，“跑馬圈地”方式會遇到很多問題。

    蓬鋼認為，“對中國房地產(chǎn)市場而言，危險的定時炸彈是人口老齡化。未來十幾年，這對國內(nèi)整體消費和經(jīng)濟增長、房地產(chǎn)市場都會有深刻影響。我們還在觀察，中國房地產(chǎn)下一輪機會在哪，我自己沒有明確答案。中國資本到海外做融資平臺，做穩(wěn)定后還可以吸引海外資金投入中國。目前來看未來3-5年內(nèi)，中國資本去海外大有用武之地。而借助這一趨勢，有可能產(chǎn)生幾千億美元規(guī)模、全球管理水平的資產(chǎn)管理平臺。”