二三線樓市庫存壓力大 地方或出臺幾大政策

二三線城市庫存壓力繼續(xù)增大

地方盼“刺激”，救市有后招？

    當(dāng)下，樓市正迎來政策最寬松時期。

    “政策層面目前中央已經(jīng)基本放開，除了幾個一線城市之外，多數(shù)地方對房地產(chǎn)的政策已由穩(wěn)定變?yōu)榇碳ぃA(yù)計四季度各地將集中出臺相關(guān)政策。”東部某省住建部門官員張建(化名)表示，據(jù)他所知，就在國慶節(jié)前后，不少地方政府官員紛紛進(jìn)京“開小會”，希望中央相關(guān)部門給予更多政策支持。

    “從中央層面來看，對房地產(chǎn)政策的口徑目前歸為‘穩(wěn)定’而非‘刺激’，因此并沒有專門政策出臺。如果信貸調(diào)整無法帶來房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)的改觀，下一步或?qū)^續(xù)在公積金額度管理、房地產(chǎn)交易稅費等方面有所動作。”國務(wù)院發(fā)展研究中心一位負(fù)責(zé)人指出。

赴京要政策？

    “從2014年11月末開始的本輪降息通道看，6次降息購房按照基準(zhǔn)利率計算，百萬房貸20年利息減少幅度高達(dá)22.57萬元。”中原地產(chǎn)市場首席分析師張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)市場已迎來政策最寬松階段，但從目前市場形勢來看，10月樓市成交同比來看仍將下滑，因此不排除后續(xù)還會再次降準(zhǔn)降息。

    對于地方政府而言，消化樓市庫存與拉動房地產(chǎn)投資雖然密切相關(guān)，但卻難以找到一條行之有效的解決途徑。顯然，住宅銷售回暖未能激發(fā)住宅投資增長。

    根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)，今年前三季度，GDP首度跌破7%，降至6.9%。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)回落，2015年1-9月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為2.6%，較上年同期下降9.9個百分點。

    “本次央行雙降以及從去年年底開始的多次降息，盡管此次降息之后住房貸款利率降到近年來的最低水平，但對樓市實際產(chǎn)生的邊際效應(yīng)已經(jīng)逐漸減弱，對于庫存量仍然巨大的多數(shù)城市而言，仍需要更加直接的刺激政策來提振行業(yè)信心。”華北某省政府官員告訴記者，近期他曾兩次趕赴北京，就政策能否在更大層面上放松與中央進(jìn)行溝通。

    “從目前來看，中央仍然把經(jīng)濟政策的調(diào)整重心放在信貸及貨幣政策，希望通過降低首付比例、房貸利率及增加銀行在信貸方面的資金投放來穩(wěn)定住房消費，但是對于地方政府而言，政策落地難、起效慢已成為‘通病’。”張建告訴記者，尤其在二三線城市，樓市成交增幅緩慢，庫存巨大，銀行仍需控制風(fēng)險，此前出臺的首付比例降至25%政策，仍有銀行難以實行。

    上述國研中心負(fù)責(zé)人指出，中央對房地產(chǎn)投資增速下降設(shè)置“紅線”，如果信貸調(diào)整無法帶來房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)的改觀，下一步或?qū)^續(xù)在公積金額度管理、房地產(chǎn)交易稅費等方面有所動作。盡管目前已有多個城市實行了稅費優(yōu)惠、減免、補貼等措施，但如果中央表態(tài)則將釋放不同信號。

    實際上，近期，中央在降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費方面已有動作。根據(jù)國家發(fā)改委發(fā)布的消息，自今年10月15日起，將減免12項行政事業(yè)性收費標(biāo)準(zhǔn)。其中對房地產(chǎn)交易手續(xù)費進(jìn)行了減免，其中新房由現(xiàn)行的每平方米3元降為每平方米2元，存量住房由現(xiàn)行每平方米6元降為每平方米4元。

    “減免的費用很少，但仍有信號意義。”國務(wù)院發(fā)展研究中心一位負(fù)責(zé)人表示，在稅費方面的減免或補貼有很多辦法，比如調(diào)整普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降低地方戶籍準(zhǔn)入門檻等，隨著房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟作用的提高，預(yù)計接下來將有更多地方政府出臺相關(guān)的刺激政策。

    以深圳為例，上半年領(lǐng)先全國房價上漲的深圳，近期出現(xiàn)了房價見頂回落跡象，住宅成交也有所放緩。深圳樓市微調(diào)政策隨之而來，2015年10月1日起，深圳將調(diào)整普通住房價格標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)整后，10個區(qū)域的普宅總價上限在200萬元至490萬元之間。

地方去庫存之戰(zhàn)

    房地產(chǎn)行業(yè)的帶動作用無疑被寄予厚望。不過，疲態(tài)猶存的房地產(chǎn)能否成為“救火隊”卻成了讓業(yè)內(nèi)擔(dān)憂的現(xiàn)實問題。

    實際上，在此前的多輪救市中，中央及地方政府已經(jīng)推出了多項“救市”措施，近期就有降低首套房首付比例、取消限外、推進(jìn)公積金異地貸款等政策出臺，但全國樓市仍然難見起色。

    根據(jù)世邦魏理仕監(jiān)測的15個重點一二線城市來看，9月份，銷量同比增幅由8月的34.0%大幅趨緩至17.9%，環(huán)比較8月甚至下降了7.4%。這主要是由于二線城市銷售勢頭減弱導(dǎo)致，一線城市基本保持了之前的增速。

    “銷售放緩的市場環(huán)境下，二三線城市的庫存壓力繼續(xù)增大。”同策咨詢研究部市場總監(jiān)張宏偉表示。

    同策咨詢研究部報告顯示，截至9月底，全國共38個城市商品住宅累計庫存余量為34867萬平米，在維持了8個月基本持平或小幅下滑的態(tài)勢后，9月又出現(xiàn)一定幅度的上揚，環(huán)比和同比分別上揚3.3%和3.4%。其中，二線城市存銷比為14.91個月，臨界壓力范圍值上限，存在房價下滑的傾向；三四線城市存銷比為28.94個月，遠(yuǎn)超合理區(qū)間，存在顯著的降價壓力。

    這則意味著，地方政府的去庫存之戰(zhàn)仍然困難重重。為此，多地政府部門已在近日出臺“新招”。

    近日，重慶發(fā)出通知，要求對資金困難的房地產(chǎn)在建項目，不簡單地抽貸、停貸和壓貸，鼓勵金融機構(gòu)合理配置信貸資源，提高房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人購房按揭貸款額，以適當(dāng)緩解房地產(chǎn)投資逐漸下滑的局面，并加快去庫存。

    山東省也在近日出臺政策，提出鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)將商品房改造為電商用房、教師公寓、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)。

    住建部原副部長、中國房地產(chǎn)協(xié)會會長劉志峰在“中國老年住區(qū)百城聯(lián)動計劃啟動儀式”上指出，開發(fā)企業(yè)在新建小區(qū)中配建一定比例的養(yǎng)老公寓是必然趨勢，未來將引導(dǎo)和帶動部分住宅社區(qū)進(jìn)行改造建設(shè)運營。而這也可以成為地方政府借力去庫存的契機。

    “商品房通過改造、回購等去庫存的方式已有先例，此前住建部提出政府部門可將商品房回購用作保障性住房，如今山東省的政策可以說又將商品房改造用途繼續(xù)放大，其主要原因與當(dāng)?shù)貛齑孑^大不無關(guān)系。”上述國務(wù)院發(fā)展研究中心負(fù)責(zé)人指出。

    據(jù)中信建投研究發(fā)展部最新報告顯示，僅今年9月份，就有至少6個地方發(fā)布救市新政。對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，地方頻繁救市的主要原因還是巨大的庫存壓力。

    不過，對于中央及各地頻繁出臺的救市政策，張宏偉則表示擔(dān)憂。他認(rèn)為，在政策刺激下，年底即將出現(xiàn)的繁榮景象背后或?qū)摲C，多輪救市政策不斷透支樓市需求，這對于明年樓市來講或?qū)⑹且粋€利空消息，這意味著樓市需求危機有可能在2016年三季度爆發(fā)，屆時，樓市將陷入新一輪的調(diào)整周期。