貨幣寬松不止 房價很難下跌

    包括北京在內(nèi)的一些城市地王頻出，每當誕生一幅地王，周邊房價立即向上躥一躥。降息降準也是類似效應(yīng)，每降一次，購房人心里就會癢一下。只要貨幣寬松不止，房價還將延續(xù)上漲趨勢。

    10月23日晚，央行突然宣布降準降息。于是，社會情緒又是一陣騷動，對于萬眾關(guān)心的樓市與房價尤其如此。與之同時，深圳房價被指見頂、成交量下滑、開發(fā)商降價促銷的新聞也見諸媒體，再度引發(fā)樓市迎來大調(diào)整的討論。

    都說中國樓市是政策市，這是長期以來的經(jīng)驗。但國外股市，何嘗不是如此？9月美聯(lián)儲決定推遲加息，歐美股市便走出一波上升行情。因此，關(guān)注和研究政策走勢，對于樓市和股市都很重要。作為引領(lǐng)房價走勢的引擎之一，政策又分為貨幣政策和房地產(chǎn)政策，此兩類政策內(nèi)外結(jié)合，共同前推或后拖房價。

    回顧去年10月開始的本輪房地產(chǎn)短周期上行階段，貨幣政策和房地產(chǎn)政策的同步放松，是核心推動力量。2014年前三季度全國市場普遍降溫，“硬著陸論”、“崩盤論”頻現(xiàn)，民眾對樓市的預期趨于悲觀。而改變這種需求方的悲觀情緒，需要不斷有刺激性政策出臺，就像打點滴，一瓶接一瓶的輸水，重病人才會漸趨康復。

    我們不妨回顧一下過去一年多“打點滴”的序列。房地產(chǎn)政策：限購放松、地方紛救市、9·30新政、3·30新政、限外放松、公積金新政、首套房貸首付降至25%。貨幣政策：從去年11月開始至今，六次降息、五次降準（其他小工具還包括PSL、SLF、MLF、SLO、MBS等）。一瓶瓶點滴打下去，結(jié)果就是今年以來，全國商品房銷售面積與均價，同比增長8%左右。從70城房價指數(shù)來看，去年5月至今年4月連跌12個月，今年5月上拐，漲幅小步擴大至今，9月份已有39個城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲，其中一線城市房價漲幅較大。

    近段時間，包括北京在內(nèi)的一些城市地王頻出，每當誕生一幅地王，周邊房價立即向上躥一躥。降息降準也是類似效應(yīng)，每降一次，購房人心里就會癢一下。大家試想，如果一年前已有購房打算，光是降息就有六次，加上額外的降準以及房地產(chǎn)新政，又有多少人能受得了十次以上的刺激？

    所以，一線城市和部分二線城市，自去年10月住宅成交顯著反彈以來，一直保持在高位。此次雙降之后，其打點滴的效應(yīng)很快就會體現(xiàn)在10月成交量上，預計多數(shù)城市10月住宅成交量將高于9月，“銀十”成色強于“金九”。

    投資股票和購房，都需要順勢而為。而從本次雙降之后的房貸成本來看，實在是歷史上罕見的低息時段。過去十幾年，也即自從有個人住房按揭貸款政策以來，房貸利率最低的時間是2008年底至2009年。2008年12月經(jīng)過五次降息之后，五年期以上貸款基準利率為5.94%，當時為了救市，首套房貸利率最低打七折，則為4.158%。

    而當前，經(jīng)過6次降息之后，五年期以上基準貸款利率為4.90%，而當前公積金貸款利率只有3.25%，低于2009年。因此，綜合來看，當前房貸利率水平已與2009年差不多，屬于歷史最低水平。而2009年之后的中國樓市價格變化，我們有目共睹。

    因此，無論是時間軸的縱向比較，還是和國際上其他國家的橫向比較，在低息環(huán)境之下，樓市低迷的可能性很小。也就是說，只要貨幣寬松不止，房價就很難下跌。