地產(chǎn)企業(yè)債發(fā)行出現(xiàn)井噴 投資增速卻為何創(chuàng)新低？

    盡管央行數(shù)次降息降準(zhǔn)，國內(nèi)融資渠道審批趨向?qū)捤?，企業(yè)融資成本大為降低，但大部分房企發(fā)債目的并非積極再生產(chǎn)，大部分為拿新還舊，降低資金成本。

    海通證券的數(shù)據(jù)顯示，今年初至10月23日，地產(chǎn)債發(fā)行總額為4000多億元，是2014年的1.8倍、2013年的近7倍，其中地產(chǎn)公司債(含私募債)發(fā)行量為2500多億元、占公司債總量的49%，較去年大增。

    中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，僅10月就有12家上市房企發(fā)布內(nèi)地公司債或非公開發(fā)行股票，募集資金額達(dá)到了470億。其中包括榮盛、北京城建、華夏幸福、金地、旭輝、金隅、遠(yuǎn)洋、泰禾等多家知名房企。

    例如10月16日，泰禾集團(tuán)發(fā)布兩則公告稱，公司第二次非公開發(fā)行30億元公司債全部發(fā)行完畢，同時(shí)擬公開發(fā)行不超過45 億元公司債券。金地集團(tuán)(600383)10月18日下午公告稱,公司2015年(第一期)公司債發(fā)行工作已于10月16日結(jié)束,實(shí)際發(fā)行規(guī)模為30億元,

    中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，年內(nèi)已經(jīng)有超過60家上市房企(包括港股)在內(nèi)地已經(jīng)通過公司債融資預(yù)期融資高達(dá)1700億以上，而在2014年全年只有15家融資成功，金額只有235億。

    一方面是地產(chǎn)公司債發(fā)行井噴，企業(yè)融資環(huán)境大為改善，另一方面是受地產(chǎn)330新政和央行多次降息影響，今年以來樓市逐漸回暖，一線城市和部分二線城市量?jī)r(jià)齊漲。但與此同時(shí)，房地產(chǎn)投資增速卻不斷走低。

    1~9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資70535億元，同比名義增長(zhǎng)2.6%(扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)4.2%)，增速比1~8月份回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。這一增速也是2014年起，連續(xù)21個(gè)月呈下降趨勢(shì)，并創(chuàng)下了2013年以來新低，而8、9月單月投資甚至由正轉(zhuǎn)負(fù)。

    在土地市場(chǎng)，1~9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積15890萬平方米，同比下降33.8%，降幅比1~8月份擴(kuò)大1.7個(gè)百分點(diǎn);土地成交價(jià)款4916億元，下降27.5%，降幅擴(kuò)大2.9個(gè)百分點(diǎn)。

    中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》分析，盡管樓市在不斷回暖，但真正交易比較好的也就是一線城市和部分二線城市，總共不會(huì)超過20個(gè)城市，土地市場(chǎng)火爆的也集中在這些城市。但這20個(gè)城市的份額占全國市場(chǎng)的比例畢竟還是比較小的，他們的回暖和火爆也不足以改變整個(gè)市場(chǎng)庫存偏高的格局，未來相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間仍處于去庫存階段。因此，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下滑的時(shí)間還沒有結(jié)束。

    在這種情況下，開發(fā)商更傾向于將融資用于置換此前成本較高的負(fù)債、而非上馬新項(xiàng)目。

    海通證券分析，今年 1~10月地產(chǎn)債(不包括企業(yè)債)的資金用途中，償還銀行貸款占近7成、較去年增加2%，補(bǔ)充流動(dòng)資金占比28%、也較2014年微增，而項(xiàng)目投資占比僅為4%、較2014年下降。地產(chǎn)債融資主要用于償還貸款，項(xiàng)目投資占比很小。

    廣州一家房企財(cái)務(wù)經(jīng)理李女士告訴記者，今年以來，國內(nèi)融資渠道審批的寬松程度大大增加，由于公司債的利率較低，因此開發(fā)商都想通過發(fā)債來替換掉舊債，以降低融資成本，減輕經(jīng)營壓力。“因?yàn)橹鞍l(fā)行的信托產(chǎn)品和貸款利率比較高，剛好借此可以替換掉。”

    張大偉分析，對(duì)于房企來說，公司債的目前平均融資票面成本在4%，相比其他融資渠道，成本明顯降低。因此先置換掉之前的高利率資金，降低融資成本，這樣后續(xù)也才會(huì)有投資的實(shí)力和意愿。