低利率將短暫推動樓市復蘇 需警惕房產泡沫

    10月23日，央行再次宣布降息降準，這已是自去年以來的第6次降息、降準。在產能過剩階段，企業(yè)不會因為融資成本降低而投資，但廉價的資金會刺激人們購買資產。據估算，經過年內5次連續(xù)降息，購房者百萬房貸20年總計可少繳利息近17萬元。

    事實上，今年在一線城市確實出現了地產業(yè)復蘇，這得益于按揭成本降低。持續(xù)降低利率會鼓勵人們借貸購買樓房，不僅會透支市場潛力，而且增加了家庭部門的杠桿。但是，目前宏觀經濟下行趨勢明顯，就業(yè)的穩(wěn)定性受到沖擊，收入增速也日益放緩，這種依靠低利率政策維持的樓市繁榮不可持續(xù)。

    1980年代末期日本經濟泡沫就是由泛濫的廉價流動性推動土地和房產的價格泡沫化，而美國次貸危機本質就是低利率政策鼓勵購房產生的，甚至出現零首付的情況。低利率與地產價格關系緊密，往往會制造無法避免的經濟危機，這已經是屢屢被證明的歷史悲劇。

    目前中國樓市的反彈主要集中在一線城市，一個重要原因是改善型需求。即新入市的購買者買入總價較低的二手房，釋放出改善置換型需求不斷推高房價。從目前北京樓市新增量主要以高端住宅為主就可以看出端倪。但這種類似擊鼓傳花的游戲不可持續(xù)，當總價較低的二手房也變得高不可攀的時候，樓市就喪失了新的增量，所謂高端的房價就難以維持。

    中國地產業(yè)已經面臨歷史性拐點，住宅投資的峰值是1200-1300萬套住房，這在去年已經達到，而且隨著人口拐點的降臨，尤其是計劃生育政策帶來的人口斷崖，中國地產業(yè)的需求必然會回落，甚至在很多城市可能出現長期過剩，這是因為人口越來越明顯的向核心地區(qū)和城市流動。

    當前北京土地拍賣市場地王頻出，樓板價已經高到令業(yè)界都覺得不可思議的地步。但是，市場認為中國會繼續(xù)實施貨幣寬松政策，甚至會進入負利率時代，因此看漲住房價格的預期很強烈。地產商與中介公司正在以低利率為由制造“房價將大幅反彈”的輿論，重復此前幾年的一幕。

    市場認為，中國經濟最大的風險在于地產，軟著陸應該是首要目標，現在則有加杠桿的趨勢。實際上依靠地產投資推動經濟增長已經沒有太大空間，截至9月30日，全國未出售商品房面積達到 4.247億平方米，這需要很多年才能消化，再加上人口拐點已至，住房擁有率也到了很高的比例。

    現在的挑戰(zhàn)是，低利率刺激的復蘇可能會短暫，畢竟二三線城市供應過剩很難消化，而一線城市的房價之高并不是降低利率就能讓普通人承受的，這與收入相關。但目前各行各業(yè)的經營情況并不太妙。因此，低利率推動的樓市復蘇可能比較短暫，隨后的市場還很難預料。