中國樓市難題：出清高庫存 方能刺激投資

    中國降低首付比例又降息的努力正在中小城市產(chǎn)生效果。中小城市的房價開始反彈。然而，更大的挑戰(zhàn)是出清高庫存，來刺激開發(fā)商進行投資。

    央行多次降息后，住宅市場的復蘇開始從北上廣深這四個一線城市蔓延至中小城市。

    國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，9月70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比綜合平均漲幅分別比上月回落0.1和0.2個百分點。分城市看，一線城市房價環(huán)比持續(xù)上漲，但漲幅逐漸回落，絕大多數(shù)二線城市房價環(huán)比小幅上漲或持平，少數(shù)三線城市房價環(huán)比由降轉升。

    不過，過去兩年房地產(chǎn)市場的建設潮造成了大量庫存。截至9月30日，全國未出售商品房面積達到 4.247億平方米。

    刺激房地產(chǎn)市場投資對中國政府來說至關重要。周五，中國央行宣布“雙降”。這是年內(nèi)第六次降息。上月，中國政府下調了首次購房者的首付比例，此舉旨在刺激中小城市的樓市，緩解供大于求的現(xiàn)象。

    交通銀行宏觀分析師Liu Xuezhi向彭博表示：“現(xiàn)在經(jīng)濟增長中最大的下行因素是投資的放緩。盡管一線城市的房價已經(jīng)反彈，但是一些二線、三線城市的房屋銷售和投資依然面臨壓力。”根據(jù)野村的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)行業(yè)對中國GDP的貢獻率高達30%。

    隨著建筑業(yè)和制造業(yè)放緩，中國當局正努力提振經(jīng)濟。中國經(jīng)濟在三季度同比上漲6.9%，創(chuàng)下2009年一季度以來最低經(jīng)濟增速。

    上周五，中國央行宣布，自2015年10月24日起，下調金融機構人民幣存貸款基準利率，同時下調金融機構人民幣存款準備金率。 其中，金融機構一年期貸款基準利率下調0.25個百分點至4.35%;一年期存款基準利率下調0.25個百分點至1.5%；同時，對商業(yè)銀行和農(nóng)村合作金融機構等不再設置存款利率浮動上限。

    現(xiàn)在，基準存款利率已經(jīng)低于9月的通脹（1.6%），房地產(chǎn)銷售可能在4季度超預期。中金公司表示，從歷史上來看，負利率之后，房地產(chǎn)的銷售往往上漲20%-40%。在經(jīng)濟企穩(wěn)之前，寬松的房地產(chǎn)政策不太可能逆轉。

    除了降息，中國政府還在首付比例上放寬限制，刺激樓市。

    中國央行和銀監(jiān)會9月30日聯(lián)合發(fā)布通知稱，在不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，最低首付款比例調整為不低于25%。此前，中國已經(jīng)出臺了一系列刺激樓市的措施。其中包括將公積金貸款購二套房最低首付比例降至二成。

    券商Mizuho Securities分析師Alan Jin向彭博表示，在開發(fā)商開始有動力加大投資之前，政策可能需要進一步寬松。2013年以來的投資高峰導致了房屋庫存的激增。截至9月30日，待售商品房的數(shù)量相較于2013年上漲了13%。