開發(fā)商朋友圈：互相抱團(tuán)取暖 聯(lián)合拿地成常見現(xiàn)象

播報(bào)

后沙峪地塊樓面價(jià)也超了5萬(wàn)

    在未來(lái)一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，北京土地市場(chǎng)將出現(xiàn)罕見的集中推地，掛牌待售的土地大約30宗。在樊家村地塊刷新北京土地單價(jià)后，上周五，順義后沙峪又以高價(jià)成交一宗地塊。

    10月23日，北京土地市場(chǎng)迎來(lái)三宗土地拍賣：一宗順義后沙峪地塊和兩宗昌平南邵鎮(zhèn)地塊。備受關(guān)注的順義后沙峪地塊吸引了包括金隅大成、房地+北控、中糧+天恒、魯能、陽(yáng)光城等10余家房企或房企聯(lián)合體參與競(jìng)拍。經(jīng)過40余輪舉牌，北京金隅旗下公司金隅大成，以18.5億元+配建79400平方米限價(jià)商品房+46900平方米自住型商品住房拍得。

    “樓面價(jià)高達(dá)5.25萬(wàn)，這個(gè)價(jià)格是北京歷史前十名的樓面價(jià)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。此次成交的樓面價(jià)超過區(qū)域在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格，且刷新了順義區(qū)域土地成交樓面價(jià)的最高紀(jì)錄。

    而昌平南邵兩宗地塊經(jīng)過數(shù)輪爭(zhēng)奪，最終由泰禾、龍湖聯(lián)合體各拿一地。其中，龍湖聯(lián)合體以14.25億元的總價(jià)、配建4.56萬(wàn)平方米“人才公租房”的代價(jià)摘得昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)（中關(guān)村科技園區(qū)昌平園東區(qū)二期）0303-07地塊F1住宅混合公建用地，溢價(jià)率50%，折合樓面價(jià)2.75萬(wàn)/平方米；泰禾以27.75億，配建4.9萬(wàn)平方米限價(jià)房摘得昌平南邵鎮(zhèn)0303-54地塊F1住宅混合公建用地（配建“限價(jià)商品住房”），商品房部分折合樓面價(jià)為2.1萬(wàn)元/平方米。

    “未來(lái)一個(gè)月還將有多宗地王，特別是位于豐臺(tái)區(qū)的兩宗地塊與常營(yíng)鄉(xiāng)的地塊，樓面價(jià)都可能突破此前的區(qū)域紀(jì)錄。”張大偉預(yù)計(jì)。

深挖

房企也有朋友圈 首開最受歡迎

    除了上述例子，還有朝陽(yáng)孫河、大興瀛海等高價(jià)地塊的成交，一定程度上，入市即成高價(jià)地已經(jīng)成為一個(gè)市場(chǎng)現(xiàn)象。面對(duì)高昂的地價(jià)，為分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)、整合資源，房地產(chǎn)企業(yè)之間也互相抱團(tuán)取暖，聯(lián)合拿地成為常見現(xiàn)象，房企也有“朋友圈”。

    記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至目前，近年北京土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性用地共成交53宗，其中有23宗土地均是以聯(lián)合體的形式拿地，所占比例達(dá)到43%。在拿地的“合伙人”中，首開最受歡迎，與保利、龍湖、萬(wàn)科、華潤(rùn)都是“好朋友”，今年共參與了6宗土地的聯(lián)合拿地。

    1月7日，華潤(rùn)+首開+平安以86.25億元聯(lián)合奪下豐臺(tái)花鄉(xiāng)白盆窯地塊，刷新了北京土地市場(chǎng)最高總價(jià)的紀(jì)錄。不過，與首開最親密的是龍湖，兩位戰(zhàn)友已先后聯(lián)合拿下一宗大興瀛海地塊和兩宗東壩南區(qū)地塊。“現(xiàn)在很多房企都喜歡和首開聯(lián)合拿地，這主要是因?yàn)樽鳛楸镜貒?guó)企，首開更了解政府的需要，而其操盤能力相對(duì)較弱，正好能夠同聯(lián)合的品牌房企形成互補(bǔ)。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅在接受采訪時(shí)分析，劃定“朋友圈”的目的在于既能夠分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)，又可以利用本地企業(yè)背后的資源。

    此外，記者注意到，房企朋友圈中還有三對(duì)“好基友”，即華潤(rùn)和平安、旭輝和永同昌、方興和碧桂園。今年年初，華潤(rùn)與平安先后聯(lián)合拿下三宗地；旭輝和永同昌緊跟其后，拿下了順義仁和鎮(zhèn)地塊和大興龐各莊地塊；10月21日，方興和碧桂園結(jié)伴，拿下兩宗豐臺(tái)花鄉(xiāng)四合莊地塊。

延伸

高價(jià)地都被誰(shuí)買走了？

    葛洲壩以7.5萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)拿下樊家村地塊，不少人對(duì)此表示“看不懂”。葛洲壩一向是以“出資傍名牌”的形象出現(xiàn)在地產(chǎn)業(yè)界，方興、龍湖、融創(chuàng)等知名企業(yè)在北京的樓盤，幕后多有葛洲壩的身影。葛洲壩上一次獨(dú)立操盤是2013年在大興舊宮開發(fā)的葛洲壩紫郡府項(xiàng)目，整盤均價(jià)2.7萬(wàn)元/平方米，最終以低于區(qū)域價(jià)格的方式快速走量去化。事隔兩年，葛洲壩再次獨(dú)立拿地，從幕后轉(zhuǎn)向臺(tái)前，業(yè)內(nèi)人士對(duì)其10萬(wàn)+以上豪宅產(chǎn)品的研發(fā)規(guī)劃能力略表?yè)?dān)心。那么，此前的高價(jià)地如今的境況如何？

夏家胡同地塊

    2013年7月，懋源地產(chǎn)以17.7億元+配建3.8萬(wàn)平方米公租房的條件拍下夏家胡同地塊，折合樓面價(jià)4.5萬(wàn)元/平方米，當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)未來(lái)銷售價(jià)格在7萬(wàn)元以上。該地塊現(xiàn)在還僅處于規(guī)劃階段，不急于推盤的一個(gè)原因，應(yīng)該是考慮到其剛推出的臨近樊家村地塊的“釣云臺(tái)”項(xiàng)目。“夏家胡同地塊緊挨著釣云臺(tái)項(xiàng)目，不選擇同時(shí)推出，也是避免自己兩個(gè)項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)，算是一種自我保護(hù)。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。

農(nóng)展館地塊

    2013年9月4日，經(jīng)過近70輪舉牌，融創(chuàng)以21億元+配建27.8萬(wàn)平方米醫(yī)院面積力克7家房企，拿下農(nóng)展館北路8號(hào)住宅地塊。經(jīng)計(jì)算，該地塊溢價(jià)率為16%，考慮到配建的醫(yī)院成本，折合樓面價(jià)高達(dá)73099元/平方米，刷新了北京土地成交樓面價(jià)的最高單價(jià)紀(jì)錄。2014年12月，該地塊拿到預(yù)售證，住宅擬售價(jià)格為16.5萬(wàn)元/平方米，單套價(jià)格從4000萬(wàn)元至7000萬(wàn)元不等。

西局地塊

    2014年2月，泰禾集團(tuán)以49.58億元+配建5萬(wàn)平方米限價(jià)商品房的條件獲得豐臺(tái)西局住宅、商業(yè)及辦公地塊，商品房部分的樓面價(jià)逼近6.8萬(wàn)元/平方米。不過，一向以“高周轉(zhuǎn)”見長(zhǎng)的泰禾卻在西局項(xiàng)目上進(jìn)展緩慢。有消息稱，泰禾因?yàn)樵谏虡I(yè)還建上和村民發(fā)生了分歧，還建的位置和面積尚未達(dá)成協(xié)議。

石榴莊地塊

    2015年8月，位于南四環(huán)內(nèi)的石榴莊地塊引發(fā)多個(gè)品牌房企激烈爭(zhēng)搶，最終中鐵建方興聯(lián)合體以50.25億元+配建1.86萬(wàn)平方米公租房的代價(jià)摘得該地塊。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，商業(yè)住宅部分樓面價(jià)接近6萬(wàn)元/平方米，刷新了當(dāng)時(shí)該區(qū)域的最高樓面價(jià)，預(yù)計(jì)日后入市又是一個(gè)10萬(wàn)+項(xiàng)目。

孫河地塊

    2015年9月2日，保利首開聯(lián)合體以64.83億元、折合5.4萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)拿下孫河北甸西村地塊，樓面價(jià)和總價(jià)雙雙刷新孫河區(qū)域紀(jì)錄。其高價(jià)成交有望讓中糧地產(chǎn)松一口氣。2013年7月，中糧地產(chǎn)以23.6億元、樓面價(jià)4.8萬(wàn)元/平方米摘得孫河一宗住宅用地，刷新該區(qū)域的最高樓面價(jià)。中糧地產(chǎn)掙扎近2年時(shí)間，在龍湖、泰禾的孫河項(xiàng)目去化進(jìn)入尾聲才遲遲入市。“保利首開摘得孫河地塊后，抬升了孫河板塊的市場(chǎng)預(yù)期，中糧的孫河項(xiàng)目有望解套。不過在當(dāng)前豪宅競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境下，中糧瑞府的銷售依然壓力很大。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。

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葛洲壩什么來(lái)頭？

一出手便大手筆的葛洲壩到底是什么來(lái)頭？

    事實(shí)上，作為國(guó)務(wù)院國(guó)資委首批確定的16家央企房地產(chǎn)企業(yè)之一，盡管依托葛洲壩整個(gè)集團(tuán)的業(yè)務(wù)，實(shí)力雄厚，但一直未真正發(fā)力，在地產(chǎn)行業(yè)蟄伏多年。直到2010年葛洲壩地產(chǎn)才悄然加速，啟動(dòng)了地產(chǎn)板塊的全國(guó)擴(kuò)張。從公司年報(bào)可以看出，2009年葛洲壩在房地產(chǎn)板塊的營(yíng)業(yè)收入只有5500萬(wàn)元，占集團(tuán)全部收入的千分之二左右。而到了2014年，公司房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入62.54億元，同比增長(zhǎng)398.16%，占公司營(yíng)業(yè)收入總額一下躍升至8.73%。

    在2015年半年報(bào)中，葛洲壩提出要堅(jiān)持重點(diǎn)布局一、二線城市，加強(qiáng)與行業(yè)龍頭合作。這在一定程度上表明，其出手拿地并非一時(shí)興起，而是戰(zhàn)略部署。實(shí)際上，樊家村地塊附近的龍湖西宸原著項(xiàng)目，便是由龍湖地產(chǎn)和葛洲壩聯(lián)合開發(fā)。

    葛洲壩為什么會(huì)看好豐臺(tái)、看好北京的高端市場(chǎng)？就目前房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，北上廣深構(gòu)成的一線城市最具市場(chǎng)活力和增長(zhǎng)預(yù)期，相對(duì)二、三線城市風(fēng)險(xiǎn)較小，北京作為首都在一線城市中最為特殊，人口、資金、產(chǎn)業(yè)的聚集效應(yīng)無(wú)可替代。