若下半年地王現(xiàn)象持續(xù) 樓市陷入大蕭條調(diào)整期

    當(dāng)前，中國經(jīng)濟增速已明顯下滑。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年前三季度經(jīng)濟數(shù)據(jù)，初步核算，前三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值487774億元，按可比價格計算，同比增長6.9%，已經(jīng)跌破7%。

    而作為中國經(jīng)濟增長的重要引擎，中國樓市是否即將迎來危險期？

    今年9月30日，中國央行聯(lián)合銀監(jiān)會發(fā)布通知稱，在不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。這是今年房貸政策的第二次調(diào)整。

    今年3月30日，央行聯(lián)合住建部、銀監(jiān)會發(fā)布了關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知，其中主要的目的之一是下調(diào)二套房首付比例，明確對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。

    同樣是9月30日，住建部、財政部和央行聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于切實提高住房公積金使用效率的通知》。《通知》明確自今年10月8日起將實施多項舉措切實提高住房公積金使用效率，包括全面推行異地貸款業(yè)務(wù)，拓寬貸款資金籌集渠道，有條件的城市要積極推行住房公積金個人住房貸款資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，盤活住房公積金貸款資產(chǎn)。

    當(dāng)時，中國銀行金融研究所副所長宗良表示，調(diào)整首套房貸款比例，不一定會對存量住房的銷量產(chǎn)生大的影響，但是卻傳遞出國家層面穩(wěn)定市場的信號。

    與此同時，8月25日，央行宣布，從26日起下調(diào)金融機構(gòu)一年期貸款和存款基準(zhǔn)利率各0.25個百分點，同時從9月6日起，下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。

    實際上，進(jìn)入2015年以來，央行已經(jīng)先后三次降準(zhǔn)、四次降息，而且?guī)缀趺恳淮窝胄薪禍?zhǔn)降息都對樓市產(chǎn)生了極大的正面刺激作用。

    同策諮詢研究中心總監(jiān)張宏偉撰文則認(rèn)為，樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說明當(dāng)前樓市形勢越嚴(yán)峻，未來樓市面臨的問題越多，未來仍然會隱藏更多的市場風(fēng)險。

    張宏偉指出，央行“雙降”之后，樓市需求將大量透支，樓市在下半年瘋狂后將陷入大蕭條。

    今年“330新政”以來，大中城市房地產(chǎn)市場成交量價的回升主要是過去積壓需求的集中釋放，以及由于需求的集中釋放而帶來的市場需求的透支，如果房企據(jù)此以為未來樓市一直會保持這樣的量價走勢，那其實就是對于市場的誤判，就極有可能在未來市場出現(xiàn)變化之時陷入被動局面。

    央行“雙降”之后，本輪樓市量價齊升最多持續(xù)到今年第四季度末，也就是說，央行“雙降“之后，樓市需求將大量透支，樓市在下半年瘋狂后將陷入大蕭條，從時間的角度來看，2016年初開始新一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)整極有可能會來臨。

    屆時，如果企業(yè)沒有在今年下半年做到“未雨綢繆”，那么，房企就有可能會因此陷入被動推盤的局面，企業(yè)的資金面也會因此遇到問題。

    另外，今年以來，北上廣深一線城市、合肥、南京、武漢等城市“地王”頻現(xiàn)。

    中原地產(chǎn)統(tǒng)計認(rèn)為2015年至今全國20大標(biāo)桿房企一二線拿地面積占比65.9%，全面回歸重點城市。從成交建筑面積看，標(biāo)桿房企在一線城市占比高達(dá)12.4%。這兩大指標(biāo)均處于歷史最高紀(jì)錄。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，最近市場升溫后，一二線土地出現(xiàn)供應(yīng)，房企積極爭搶。地王依然頻繁出現(xiàn)，體現(xiàn)了房企對一二線市場的看多情緒。

    張宏偉預(yù)計，北京、上海等地頻繁出現(xiàn)的地王項目通常會牽動周邊市場甚至整個城市的樓市。

    他認(rèn)為，“地王”樓盤一定程度上拉升板塊內(nèi)的成交均價，只要“地王”樓盤推盤成交，會導(dǎo)致板塊內(nèi)房地產(chǎn)市場成交結(jié)構(gòu)上偏向于高端，會帶來區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場價格整體上走高。

    不過，在房地產(chǎn)市場仍然還在復(fù)蘇的市場背景下，土地市場出現(xiàn)“高溢價”、“地王”不是一件好事情。

    回顧過去幾年的“地王史”。2007年四季度和2008年上半年的地王，在2008年四季度和2009年上半年賣房時相當(dāng)多很失意。

    2009年四季度和2010年的地王，在2011年下半年和2012年上半年賣房時，也感涼風(fēng)襲人。2013年下半年的地王在2014年則痛苦不堪。

    舉一個上海的案例。2007年9月，上海樓市非常繁榮，房價大漲過程中地市火爆。一家名不見經(jīng)傳的房企——上海志成企業(yè)，競價歷時2個多小時、440輪叫價，以成交價超出底價250%戰(zhàn)勝綠地、華潤等知名房企，獲得普陀長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)地王項目。

    但是，2008年樓市快速降溫，該企業(yè)6月以損失1億多元為代價退掉了這一地王項目。

    再舉杭州案例。2010年10月，雅戈爾以總價24億元在杭州搶得申花板塊單價地王，然而到了2013年6月，雅戈爾以損失4.8億元(地價的20%)解除合同。

    具有諷刺意味的是，在雅戈爾退地三、四個月后，杭州又掀起了一波地王潮，其中著名的華家池三地塊總價拍出137億元，被綠地、世茂、濱江瓜分，最為搶眼。

    出乎這些地產(chǎn)大佬們意料的是，狗血劇再度上演。其后，2014年杭州市場在全國率先降價，2013年下半年杭州所有的高價地全部被套，直到今天杭州房價經(jīng)歷近幾個月的反彈之后，那時的高價地仍然沒有辦法賣房賺錢，部分地塊至今仍未動工。如果未來一兩年再度發(fā)生類似雅戈爾退地事件，并不會讓人驚訝。

    從今年土地市場表現(xiàn)來看，如果土地市場“地王”現(xiàn)象在今年下半年持續(xù)頻現(xiàn)，這也就意味著樓市將陷入大蕭條的調(diào)整期。

    同策諮詢研究部結(jié)果顯示，2010年左右，中國城鎮(zhèn)居民家庭住房戶均套數(shù)已經(jīng)達(dá)到1.0套，按照國際標(biāo)準(zhǔn)，城鎮(zhèn)家庭戶均套數(shù)達(dá)到1.0，也就意味著中國房地產(chǎn)市場供求已基本平衡，樓市開始進(jìn)入下半場，未來樓市增量、房增速將遞減。

    既然市場需求已基本得到滿足，今年由于多輪“救市”政策導(dǎo)致樓市基本面復(fù)蘇好轉(zhuǎn)不可持續(xù)。

    在2012年之前，中國人均住房面積就已經(jīng)超過了西班牙，而在過去數(shù)年，該指標(biāo)進(jìn)一步增長。

    如今已經(jīng)沒有任何一個新興市場國家的人均住宅面積比發(fā)達(dá)國家還高。中國是少有的例外，在2012年前，中國大陸的人均住宅面積已經(jīng)超過了中國臺灣地區(qū)和韓國。

    換言之，在居民住房市場上，中國已經(jīng)不需要所謂的迎頭趕超。然而，此次中國的房屋存貨問題比2008年或2012年還要嚴(yán)重。

    理論上，如果中國提高人均住宅面積，可以繼續(xù)維持房地產(chǎn)泡沫。

    但事實上，鑒于中國已經(jīng)意識到地方政府龐大的債務(wù)規(guī)模，開發(fā)商的資金鏈問題，其他國家的歷史路徑以及致力于讓中國經(jīng)濟朝著以消費帶動的方向發(fā)展所采取的努力，上述理論假設(shè)則不具現(xiàn)實可操作性。

    在2013年前，居民住房在GDP中的比重就已經(jīng)超過了絕大多數(shù)國家(此后，這一占比繼續(xù)提升)。在2005或者2006年前后，西班牙的這一占比更高，但居民住房投資支出在GDP中的比重從12%下滑至4%，大大低于90年代中期6%的水平。

    這一數(shù)據(jù)可以得出這一觀點：當(dāng)房地產(chǎn)泡沫破滅時，市場活動會大大降至均衡前的水平。

    近期的一個事例就是美國住房銷量的數(shù)據(jù)，在經(jīng)濟復(fù)蘇后的六年，美國住房銷量僅相當(dāng)于2002年一半的水平。

    最后，以亞洲的發(fā)展來看，無論是韓國還是日本，其房地產(chǎn)在GDP中的占比從來都沒有達(dá)到中國的這一高水平。

    最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，前三季度，全國房地產(chǎn)市場投資增速持續(xù)回落，房屋新開工面積和竣工面積有所下調(diào)，在持續(xù)寬松政策的推動下，商品房銷售情況持續(xù)小幅增長，庫存有所下降，樓市復(fù)蘇態(tài)勢明顯。但受需求端下降及經(jīng)濟形勢等因素影響，庫存壓力依然明顯。

    目前，房地產(chǎn)去庫存已到關(guān)鍵時期。近日，重慶發(fā)布《重慶市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的通知》，以適當(dāng)緩解房地產(chǎn)投資逐漸下滑的局面，并加快去庫存。

    《通知》鼓勵金融機構(gòu)合理配置信貸資源，提高房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人購房按揭貸款額。對資金困難的房地產(chǎn)在建項目，不簡單地抽貸、停貸和壓貸。居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為25%。住房公積金貸款最低首付款比例統(tǒng)一調(diào)整為20%。

    值得一提的是，就在5天前，廣東中山頒布新的積分入戶政策，在全市范圍內(nèi)購買普通住房，入戶積分由100分提高到150分，這也被外界解讀為變相救市。

    據(jù)中信建投研究發(fā)展部最新報告顯示，自2014年至今，地方發(fā)布救市政策超過27個，僅今年9月，就有至少6個地方發(fā)布救市新政。

    9月5日，遼寧發(fā)布《關(guān)于做好促進(jìn)商品房銷售的通知》，要求各市對存量商品住房的基本情況開展調(diào)查摸底，并結(jié)合本地區(qū)保障性安居工程年度計劃和城市危舊房拆遷改造計劃，制訂商品房去庫存的工作方案。

    9月11日，沈陽發(fā)布新政表示，2015年5月6日起至2016年5月5日期間，居民購買沈陽市普通商品住房，辦理了合同備案并繳納契稅，其繳納契稅超過1%的部分，由市、區(qū)兩級財政以補貼的形式給予獎勵。

    9月28日，河南焦作表示，此前《焦作市人民政府關(guān)于促進(jìn)焦作市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的若干意見》中對于個人購房享受繳納契稅100%補貼政策規(guī)定，將延期三個月。

    29日，廣東財政廳宣布，對購房人及其家庭成員購房記錄進(jìn)行查詢，符合條件的可享受減按1％或1.5％稅率繳納契稅的優(yōu)惠政策。

    30日，內(nèi)蒙古赤峰宣布在2015年8月1日至2016年6月30日期間，對在赤峰市中心城區(qū)（紅山區(qū)、松山區(qū)、新城區(qū)）購買住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、建筑面積在144平方米（包括144平方米）以下新建普通商品住房的，按其所購房屋實際繳納契稅額的50%給予財政補貼。

    對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，地方頻繁救市的主要原因還是巨大的庫存壓力。

    國家統(tǒng)計局投資司高級統(tǒng)計師李皎此前也表示，房地產(chǎn)投資持續(xù)下滑的主要原因是商品房前期庫存基數(shù)較大，特別是三、四線城市去庫存壓力較大。

    易居研究院最新數(shù)據(jù)顯示，截至2015年9月底，重點監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為26711萬平方米，環(huán)比增長3.8%，同比減少1.7%。庫存規(guī)模在連續(xù)6個月出現(xiàn)環(huán)比下跌的基礎(chǔ)上，首次出現(xiàn)上升。

    具體來看，35個城市中，有18個城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象。其中太原、西寧和荊門3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達(dá)到24.8%、24.1%和20.0%。而值得一提的是，庫存高企并不是個別現(xiàn)象。

    在易居監(jiān)測的更完整的50城庫存數(shù)據(jù)中，去庫存周期超過12個月的城市多達(dá)27個，這意味著，庫存超過12個月的城市已經(jīng)超過一半。其中北海去庫存周期高達(dá)30.1個月，煙臺26.4個月，荊門25.5個月，呼和浩特24.9個月，三亞也多達(dá)23個月。

    中國房地產(chǎn)協(xié)會副研究員康俊亮表示，在高庫存的壓力下，地方被迫開啟去庫存狀態(tài)，棚戶區(qū)貨幣化安置、減免契稅目標(biāo)都是去庫存。

    張宏偉稱，對于大多數(shù)大中城市來講，仍然面臨較大的去庫存壓力，樓市基本面并沒有實質(zhì)性改變，這是樓市基本“國情”，這也決定了未來樓市仍然會面臨階段性調(diào)整的市場壓力。

    事實上，從短期內(nèi)來看，當(dāng)前樓市仍然是調(diào)整期，市場基本面并沒有明顯改變，“去庫存”仍然為市場主旋律，這個基調(diào)并不會因為一線城市、部分二線城市成交量回升而明顯改變。

    對于房企來講，同樣仍然面臨較大的去庫存壓力，甚至部分房企比如浙江廣廈等房企選擇退出房地產(chǎn)市場。

    而從中長期來看，經(jīng)濟基本面下滑的壓力還會導(dǎo)致2015-2016年期間樓市需求動力不足的問題繼續(xù)表現(xiàn)出來，遲早還會面臨去庫存的壓力。

    目前，在國內(nèi)房產(chǎn)市場趨于飽和的進(jìn)程下，隨著2014年以來海外投資移民出國熱的升溫，越來越多的投資者逐漸把視角放在海外房產(chǎn)投資領(lǐng)域。

    另據(jù)專業(yè)人士分析，導(dǎo)致海外房產(chǎn)市場持續(xù)升溫的原因主要是在國內(nèi)投資渠道狹窄且限制較多的情況下，海外房產(chǎn)供應(yīng)有限而需求強勁，預(yù)計未來幾年都將整體呈攀升之勢。

    美國全國經(jīng)紀(jì)人協(xié)會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年中國投資者就購買286億美元的美國住宅地產(chǎn)，這一數(shù)字是2011年70億美元的4倍。中國投資者去年在美國購買住宅的中位數(shù)價格是52.3萬美元，76%的中國購房者選擇全現(xiàn)金付款。

    張宏偉指出，美元加息預(yù)期強烈，從全球投資客或財富階層的資產(chǎn)配置方向來看，購置美元資產(chǎn)或增加美元資產(chǎn)成為他們的最優(yōu)選擇，美國房地產(chǎn)市場更加具有投資價值。

    事實上，放開外國人在國內(nèi)購房的限制對國內(nèi)樓市，對國內(nèi)樓市去庫存不會起到太大作用，中國取消限外對國內(nèi)樓市的象征意義大于實際意義。

    原因很簡單，全球投資客或財富階層對比中美樓市的投資價值，還是會選擇投資價值較高的美國房產(chǎn)，不會選擇中國樓市。

    即使選擇中國樓市進(jìn)行投資，也只是關(guān)注一線城市及極少數(shù)二線城市當(dāng)中的中高端物業(yè)，難以改變樓市大趨勢。

    綜上可見，當(dāng)前經(jīng)濟形勢依賴樓市越嚴(yán)重，中國未來的樓市形勢越嚴(yán)峻，未來會隱藏更多的市場風(fēng)險。