中國樓市回暖中暗藏危機(jī)？ 專家稱可能性不大

    盡管銷售活躍帶來的樓市回暖還在持續(xù)，但有人士指出，復(fù)蘇中的中國樓市事實(shí)上危機(jī)四伏。

    同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉日前撰文指出，本輪樓市繁榮的背后是“救市”政策不斷刺激、透支需求的結(jié)果，其后潛伏的危機(jī)極有可能在2016年爆發(fā)，屆時(shí)中國樓市將陷入新一輪的調(diào)整周期。

    這樣的擔(dān)憂不無道理。雖然今年前9個(gè)月，中國商品房銷售面積和銷售額增長(zhǎng)仍在持續(xù)，但已經(jīng)出現(xiàn)上漲乏力的趨勢(shì)。1-9月份，商品房銷售面積和銷售額增速基本與1-8月份持平，前幾個(gè)月快速攀升的走勢(shì)已經(jīng)結(jié)束。而北京等熱點(diǎn)城市更是出現(xiàn)成交放緩、“金九銀十”成色不足的“降溫”狀況。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋新開工等數(shù)據(jù)持續(xù)走低，以往以房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能擴(kuò)張拉動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)上漲的動(dòng)力欠缺。

    讓人更為憂慮的是，一二線熱點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)已經(jīng)迅速回暖，高價(jià)地頻出。日前北京誕生新“地王”，其商品住宅部分折合樓面價(jià)已經(jīng)達(dá)到每平方米7.5萬元人民幣的天價(jià)。而過去幾年的歷史表明，“地王”頻出之后，往往緊接著出現(xiàn)的就是一段時(shí)間的樓市蕭條。

    不過，有專家指出，目前中國樓市整體處于供需基本平衡的狀況，并未出現(xiàn)供過于求的危機(jī)。而且，隨著近月來的銷售加速，許多地方樓市危如累卵的高庫存壓力出現(xiàn)緩解，總體而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)的顯性風(fēng)險(xiǎn)正在下降，明年爆發(fā)危機(jī)的可能性并不大。

    國務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)鄧郁松22日在接受中新社記者采訪時(shí)指出，目前中國并未看到需求的明顯透支。從2013年的數(shù)據(jù)來看，中國居民戶均擁有略高于1套住房，這意味著總體而言，樓市維持在一種供需平衡的狀態(tài)。而且隨著家庭小型化、住房條件改善等帶來的大量購房需求，支撐中國樓市的需求基礎(chǔ)依然堅(jiān)挺。

    今年中國官方出臺(tái)的政策，除降息外，主要是降低了二手房營業(yè)稅的免征年限。這實(shí)際上是降低了交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，主要是增加存量房市場(chǎng)活躍度，并不是在透支需求。

    “無論是開發(fā)商還是業(yè)內(nèi)分析師，必須認(rèn)識(shí)到一點(diǎn)，中國樓市的發(fā)展階段已經(jīng)發(fā)生改變，供不應(yīng)求的黃金時(shí)代已經(jīng)過去”，鄧郁松表示，這意味著再以前幾年的方式和標(biāo)準(zhǔn)去衡量樓市不可能得到正確的結(jié)論。

    在鄧郁松看來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、房屋新開工面積不出現(xiàn)大幅反彈其實(shí)是件好事，“投資大上快上非常危險(xiǎn)”，這可能使現(xiàn)在樓市供需平衡的狀況被打破，而且還會(huì)累積大量的泡沫。2013年可能是近年來房屋新開工的峰值，投資和新開工長(zhǎng)期低位運(yùn)行，可能是現(xiàn)在人們需要接受的事實(shí)。

    雖以樓市產(chǎn)能擴(kuò)張帶動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的老路不好走了，但房地產(chǎn)市場(chǎng)還能在其他方面發(fā)揮支柱作用。鄧郁松指出，例如通過降低稅費(fèi)，增加樓市特別是二手房市場(chǎng)的交易活躍度，一樣能帶來大量的裝修、家居和建材需求，帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；再如對(duì)老舊小區(qū)的改造，包括電梯、城市管線等一樣有很大的投資空間。加之，中國城鄉(xiāng)差距巨大，美麗鄉(xiāng)村的建設(shè)的發(fā)展仍有許多發(fā)展?jié)摿Α?/p>

    當(dāng)然，中國樓市也確實(shí)存在風(fēng)險(xiǎn)。在宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)的狀況下，央行已經(jīng)多次降息降準(zhǔn)。但長(zhǎng)期的低利率政策可能會(huì)“虛假地”提高購房人的支付能力，從而推高房?jī)r(jià)，帶來高房?jī)r(jià)的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。鄧郁松指出，據(jù)其測(cè)算，去年以來，在首付、月供不變的情況下，中國購房者的實(shí)際支付能力提高了15%，這也讓他們可以負(fù)擔(dān)起以前無法負(fù)擔(dān)的房?jī)r(jià)。