葉檀：樓市銷售上升緣于貨幣恐慌與貪婪

    房地產(chǎn)投資進入下降周期，但還不能完全看作冬天的到來。

    國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資為70535億元，同比名義增長2.6%( 扣除價格因素實際增長4.2%)，但增速比1￣8月份回落0.9個百分點，房企投資意愿繼續(xù)回落。

    值得一提的是，1￣9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積為15890萬平方米，同比下降33.8%；土地成交價款為4916億元，同比下降27.5%。

    全國房地產(chǎn)市場分化仍較嚴重。總體而言，一線城市地王頻出，三、四線城市開發(fā)商拿地、投資意愿下降，消化周期拉長。

    中國指數(shù)研究院指數(shù)研究總監(jiān)白彥軍表示，現(xiàn)在消化一線城市土地庫存的周期不到一年，二線城市在兩年左右，而三線城市最高的可能長達5年多。

    瑞信的數(shù)據(jù)亦印證了這一點，消化一線城市土地庫存周期在10個月左右，二線城市在18個月左右，三線城市在20個月以上。

    上述數(shù)據(jù)雖然談不上支撐房地產(chǎn)市場牛市，但房地產(chǎn)銷售確實出現(xiàn)了小高峰。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，商品房銷售面積累計為8.29億平方米，較去年同期增加1.79億平方米；銷售均價為6844元／平方米，同比上漲7.2%，這使得商品房銷售額同比增長15.3%，達到5.675萬億元。

    尤其是一線城市和核心城市的高端住宅暢銷。據(jù)《 每日經(jīng)濟新聞》轉(zhuǎn)引亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，前三季度北京五環(huán)以內(nèi)僅成交商品住宅(不含保障房與自住房)4923套，占全部成交的比重不足10%，五環(huán)和六環(huán)之間成交占比高達57%。由于地價高企，更多項目入市高端化，購房人群“被高端”。

    中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至10月20日，北京成交的超高端住宅數(shù)量已達到182套，這一成交量超過歷史總和。同時，北京商品房住宅進入豪宅化，預(yù)計未來售價預(yù)期在10萬元／平方米的項目在2016年將接近50個，目前已經(jīng)入市的項目接近25個。

    房地產(chǎn)投資意愿不強，但銷售總量不斷上升，筆者以為，原因在于貨幣的恐慌與貪婪。

    房貸政策發(fā)生了變化，刺激了房地產(chǎn)消費。9月30日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布通知，明確在不實施“ 限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。這是今年監(jiān)管層在房貸政策方面做出的第四次調(diào)整。

    自2014年11月以來，央行多次下調(diào)人民幣存貸款利率，五年期以上貸款利率已累計下調(diào)140個基點降至5.15%，為過去25年以來最低水平。以廣州為例，去年9月廣州首套房貸基準利率為6.55%，今年下降到5.15%。以一筆200萬元貸款、30年等額本息計算，6.55%的利息總額為128.73萬元，調(diào)低后利率總額為96.60萬元，下降了25%，這是一個驚人的降幅。

    另一方面，隨著貨幣寬松，土地與商品房價格出現(xiàn)上漲，從數(shù)據(jù)看，銷售額大于銷售面積。

    今年1—9月，全國商品房銷售面積為82908萬平方米，同比增長7.5%；銷售額為56745億元，同比增長15.3%。這說明，價格的漲幅高于面積漲幅，考慮到一些中西部小城市房價并沒有上漲，這表明在東部城市以及中西部核心城市的上漲幅度就更是驚人。這也反證了寬松的貨幣部分流入房地產(chǎn)市場，推高了資產(chǎn)品價格。

    房地產(chǎn)長期繁榮很難像過去那樣持續(xù)，但蕭條也不可能馬上到來，只要貨幣繼續(xù)寬松，低迷的實體經(jīng)濟無法完全吸納，資金就會流入房地產(chǎn)與股市等虛擬市場，這是不以人的意志為轉(zhuǎn)移。而如果要擠壓房地產(chǎn)市場，就存在債務(wù)危機爆發(fā)的可能性。

    可以預(yù)見的是，房地產(chǎn)在資本的貪婪與恐懼中，在預(yù)期明確的少數(shù)城市，還會上升。