救市政策透支樓市需求 大蕭條或在明年初到來(lái)

    從前三季度來(lái)看，“救市”政策頻發(fā)，央行也累計(jì)有五次降息四次降準(zhǔn)，一線(xiàn)城市、部分二線(xiàn)城市（庫(kù)存去化周期在15個(gè)月以下的城市，比如南京、蘇州、南昌等城市）樓市需求政策刺激之下開(kāi)始集中釋放，樓市基本面好轉(zhuǎn)，金九銀十已經(jīng)沒(méi)有什么太多的懸念，價(jià)格也趨于堅(jiān)挺，甚至接下來(lái)幾個(gè)月可能會(huì)慣性漲價(jià)。

    但繁榮的背后是“救市”政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結(jié)果，背后潛伏著樓市新危機(jī)。而這場(chǎng)危機(jī)極有可能在2016年爆發(fā)，屆時(shí)，樓市可能將陷入新一輪調(diào)整周期。

樓市需求透支，“繁榮”不可持續(xù)

    同策咨詢(xún)研究部結(jié)果顯示，2010年左右中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭住房戶(hù)均套數(shù)已經(jīng)達(dá)到1.0套，這意味著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求已基本平衡，未來(lái)樓市增量房增速將遞減，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入存量房時(shí)代。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)體現(xiàn)出增速較為平穩(wěn)、需求更加差異化的特征。

    從樓市大趨勢(shì)來(lái)看，供求基本面來(lái)看已基本平衡，市場(chǎng)需求已基本得到滿(mǎn)足，今年由于多輪“救市”政策導(dǎo)致樓市基本面復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的“大年”不可持續(xù)。

    從投資增速看，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年1~9月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資70535億元，同比名義增長(zhǎng)2.6%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)4.2%），增速比1~8月份回落0.9個(gè)百分點(diǎn)，增速繼續(xù)小幅回落，房企投資意愿繼續(xù)回落，這也反映出樓市下半場(chǎng)需求不足導(dǎo)致房企投資動(dòng)力不足。

    今年“3·30新政”以來(lái)，大中城市（一線(xiàn)城市、部分二線(xiàn)城市）房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)的回升主要是過(guò)去積壓需求的集中釋放，以及由于需求的集中釋放而帶來(lái)的市場(chǎng)需求的透支，如果房企據(jù)此以為未來(lái)樓市一直會(huì)保持這樣的量?jī)r(jià)走勢(shì)，那其實(shí)就是對(duì)于市場(chǎng)的誤判。

    從市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，待本輪市場(chǎng)需求在第四季度集中釋放完畢之時(shí)，下一輪市場(chǎng)的階段性調(diào)整也就來(lái)臨了。筆者認(rèn)為，央行“雙降”、9·30新政降首套首付之后，本輪樓市量?jī)r(jià)齊升最多持續(xù)到今年第四季度末，也就是說(shuō)，央行貨幣政策寬松將導(dǎo)致樓市需求在今年下半年大量透支，樓市在下半年瘋狂后將陷入調(diào)整期，從時(shí)間的角度來(lái)看，2016年初開(kāi)始新一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整極有可能會(huì)來(lái)臨。

    同時(shí)，美元加息預(yù)期強(qiáng)烈，從全球投資客或財(cái)富階層的資產(chǎn)配置方向來(lái)看，購(gòu)置美元資產(chǎn)或增加美元資產(chǎn)成為他們的最優(yōu)選擇，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加具有投資價(jià)值。在此市場(chǎng)背景下，全球投資客或財(cái)富階層對(duì)比中美樓市的投資價(jià)值，還是會(huì)選擇投資價(jià)值較高的美國(guó)房產(chǎn)，不會(huì)選擇中國(guó)樓市。從這個(gè)角度來(lái)看，中國(guó)樓市已經(jīng)被美元“做空”，投資客即使選擇中國(guó)樓市進(jìn)行投資，也只是關(guān)注一線(xiàn)城市及極少數(shù)二線(xiàn)城市當(dāng)中的中高端物業(yè)，難以改變樓市整體大趨勢(shì)。

大蕭條或在明年初到來(lái)

    今年以來(lái)，北上廣深一線(xiàn)城市、合肥、南京、武漢等城市“地王”頻現(xiàn)。筆者認(rèn)為，今年以來(lái)土地市場(chǎng)高溢價(jià)、“地王”現(xiàn)象確實(shí)在商品住宅市場(chǎng)成交量回暖的市場(chǎng)背景下出現(xiàn)，如果市場(chǎng)成交量剛剛反彈就導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商在土地市場(chǎng)瘋狂拿地，如果這樣的“地王”的拿地成為常態(tài)，那么，市場(chǎng)可能很快將走向另外一個(gè)方向：瘋狂之后的市場(chǎng)調(diào)整期。

    從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看也是如此，2009~2010年、2013年土地市場(chǎng)“地王”頻出瘋狂之后，2011年、2014年樓市包括土地市場(chǎng)陷入大蕭條。從今年土地市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，如果土地市場(chǎng)“地王”現(xiàn)象在今年下半年持續(xù)頻現(xiàn)，那么，這也就意味著2016年樓市將陷入大蕭條的調(diào)整期。

    土地市場(chǎng)“高溢價(jià)”、“地王”是魔鬼，這或?qū)?dǎo)致樓市調(diào)控政策由當(dāng)前的“救市”為主的時(shí)期轉(zhuǎn)為再度收緊，市場(chǎng)也將再度陷入低迷。

    另一方面，樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說(shuō)明當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)依賴(lài)樓市越嚴(yán)重，中國(guó)未來(lái)的樓市形勢(shì)越嚴(yán)峻，未來(lái)會(huì)隱藏更多的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

    從短期來(lái)看，當(dāng)前樓市仍然是調(diào)整期，“去庫(kù)存”仍然為市場(chǎng)主旋律，這個(gè)基調(diào)并不會(huì)因?yàn)橐痪€(xiàn)城市、部分二線(xiàn)城市成交量回升而明顯改變；待市場(chǎng)需求在第四季度集中釋放完畢之時(shí)，下一輪市場(chǎng)的階段性調(diào)整也就來(lái)臨了。