優(yōu)惠末班車(chē)促交易量大漲 京二手房上演歲末瘋狂

     年中，不少業(yè)內(nèi)人士都預(yù)計(jì)年底將出現(xiàn)交易量下滑的現(xiàn)象，但是，進(jìn)入10月起，二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了令人大跌眼鏡的交易量暴漲現(xiàn)象，11月的成交量更是創(chuàng)下歷史新高。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，11月北京二手房成交量達(dá)到32784套，其中住宅成交31288套，歷史上首次突破30000套大關(guān)，環(huán)比10月分別上漲57%和56%。什么原因?qū)е露址渴袌?chǎng)上演如此瘋狂大戲？業(yè)內(nèi)人士為您解讀年末二手房瘋狂之謎。

    政策即將到期

    中易安房地產(chǎn)擔(dān)保有限公司市場(chǎng)總監(jiān)徐東華認(rèn)為，二手房歲末上演瘋狂主要是因?yàn)槭袌?chǎng)傳言救市政策到期所致。

    記者從望京部分中介公司了解到，近期二手房銷(xiāo)售之火爆令人難以想象，只要出現(xiàn)價(jià)格不太離譜的房子，立刻就能銷(xiāo)售掉，部分買(mǎi)家甚至連房子都不看，就直接下定金。中介人員全力撲房源，甚至反復(fù)勸說(shuō)出租房源轉(zhuǎn)銷(xiāo)售，市場(chǎng)出現(xiàn)大量帶租約的二手房源。即便這樣，部分小區(qū)也出現(xiàn)無(wú)房可賣(mài)的現(xiàn)象。

    據(jù)中介人員介紹，買(mǎi)賣(mài)雙方都擔(dān)心明年?duì)I業(yè)稅優(yōu)惠政策取消，將會(huì)抬高房?jī)r(jià)，因此，都想趕在年內(nèi)完成交易。與之相應(yīng)，各大中介網(wǎng)站近期都出現(xiàn)了大量“急售”、“急求”的信息。

    房?jī)r(jià)漲幅難測(cè)

    除了政策紅利即將到期的擔(dān)心之外，購(gòu)房者對(duì)明年房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期充滿擔(dān)憂。在某中介公司門(mén)店，金女士憂心忡忡地告訴記者：“現(xiàn)在買(mǎi)房，雖然艱難，但蹦一蹦還能夠得著，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)這樣上漲，明年再蹦也夠不到了。所以，沒(méi)辦法，咬牙也得買(mǎi)。”

    據(jù)記者了解，金女士對(duì)房?jī)r(jià)的擔(dān)憂在歲末二手房購(gòu)買(mǎi)者中非常普遍，恐懼成為購(gòu)房的最大理由之一。美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析，恐慌性需求在11月市場(chǎng)成交高峰中占到了整個(gè)需求的30％左右。不問(wèn)價(jià)格、地段，為了購(gòu)房而購(gòu)房，這部分脫離需求能力、貸款比率畸高的購(gòu)房群體首次成為二手房市場(chǎng)的主導(dǎo)力量。

    而買(mǎi)方市場(chǎng)的踴躍，繼續(xù)推高房?jī)r(jià)。據(jù)美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，超過(guò)八成的二手房成交價(jià)格高于掛牌價(jià)格，議價(jià)空間幾乎完全消失。

    據(jù)我愛(ài)我家統(tǒng)計(jì)，11月北京二手房成交均價(jià)為15561元/平方米，環(huán)比上漲2.59%；其中，城八區(qū)的交易均價(jià)已攀升至17107元/平方米，上漲3.43%。

    惜售現(xiàn)象推動(dòng)

    隨著新房開(kāi)盤(pán)價(jià)的屢創(chuàng)新高且房源越來(lái)越緊張，部分購(gòu)買(mǎi)者不得不轉(zhuǎn)向價(jià)格相對(duì)較低、位置相對(duì)較好的二手房。

    據(jù)了解，大部分企業(yè)早在10月份以前就基本完成了全年的銷(xiāo)售任務(wù)，所以根本不愿推出房源，所以，市面可售新房房源大減，即便是勉強(qiáng)推向市場(chǎng)的房源，價(jià)格也高高在上。在對(duì)明年房?jī)r(jià)的恐慌心理下，不少購(gòu)房者沖入了二手房市場(chǎng)。

    據(jù)搜房網(wǎng)新盤(pán)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心數(shù)據(jù)顯示，上周(11.30-12.6)僅3個(gè)住宅立項(xiàng)項(xiàng)目獲批預(yù)售許可證，僅向市場(chǎng)供應(yīng)981套房源，市場(chǎng)供應(yīng)大幅下降。與此同時(shí)，北京商品住宅期房日均簽約環(huán)比上一統(tǒng)計(jì)周期（11.23-11.29）下降19.39%，

    業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，12月新房的供應(yīng)量還將繼續(xù)下降，在市場(chǎng)恐慌心理的帶動(dòng)下，12月二手房的交易火爆依然會(huì)持續(xù)。

    [ 案例 ]

    案例1 一套房比年初漲55萬(wàn)元

    柴女士在一家貿(mào)易公司上班，年初在積水潭志強(qiáng)北園租賃了一套2居63平方米，月租金2500元，付三壓一。上周末，只有到了收房租才會(huì)出現(xiàn)的房主李先生第一次帶了些水果來(lái)拜訪柴女士。原來(lái)李先生最近接到了幫他出租房的中介公司電話，考慮再三決定賣(mài)房。

    中介公司員工向李先生介紹了現(xiàn)在的市場(chǎng)行情，這樣的房屋現(xiàn)在出售能夠賣(mài)140萬(wàn)。已經(jīng)比年初漲了50萬(wàn)以上。而這房子已經(jīng)十幾年，即使房?jī)r(jià)再漲也有限了，靠租金收回140萬(wàn)需要近50年，這還不考慮暖氣、物業(yè)費(fèi)。李先生自己也認(rèn)為每平方米已經(jīng)2萬(wàn)多了，這房子2006年買(mǎi)的時(shí)候才60萬(wàn)，3年能賺80萬(wàn)，而且最近迪拜危機(jī)，房子一下貶值70%，這也促使李先生趕快來(lái)和柴女士商量，情愿退還一個(gè)月房租，提前解除租賃合同。最后，柴女士在中介公司的幫助下第二天搬了家。而李先生剛掛出賣(mài)房的當(dāng)天，電話不停，二十幾組客戶看了房互相搶著出價(jià)，最后145萬(wàn)成交。李先生高興地說(shuō)賠了幾千的租金很值，多賣(mài)了5萬(wàn)。

    案例2 小戶型遭搶購(gòu)

    石先生在立水橋附近有一套建筑面積30平方米左右的小零居，附近有雙線地鐵、生活配套又齊全，出租收益也頗為豐厚，月入租金1850元。今年以來(lái)二手房市場(chǎng)大爆發(fā)。他幾乎天天都能接到中介打來(lái)的電話，問(wèn)他是否出售。最近，他準(zhǔn)備換購(gòu)一套面積大一些的房子，就考慮將小房子出售。不過(guò)，又有租金不錯(cuò)，他也一直猶豫，不知道出售是否明智。

    說(shuō)起來(lái)，石先生關(guān)于賣(mài)房子也經(jīng)歷了一個(gè)過(guò)程，他去年可以接受的房?jī)r(jià)是總價(jià)38萬(wàn)元。因?yàn)檫@房子當(dāng)初購(gòu)買(mǎi)時(shí)只有20萬(wàn)元左右。今年初他悄悄把掛牌價(jià)提到了40萬(wàn)元，他本來(lái)以為沒(méi)什么人買(mǎi)，也沒(méi)太打算賣(mài)，就是隨便出了個(gè)價(jià)。不過(guò)今年房?jī)r(jià)3月份后出現(xiàn)了大家始料不及的情況，房?jī)r(jià)一路走高，他也不停地更改報(bào)價(jià)，房?jī)r(jià)從40萬(wàn)元變成42萬(wàn)元，然后又變成45萬(wàn)元，后來(lái)又變成48萬(wàn)元，直到11月末，他看中了一套房子，準(zhǔn)備換房，才將房?jī)r(jià)定在了49萬(wàn)元。這比去年的價(jià)格已經(jīng)漲了11萬(wàn)元。即便如此，看房的還是絡(luò)繹不絕，而且都是全款購(gòu)買(mǎi)。最后房子不到兩天就成交了，買(mǎi)家還像撿了個(gè)寶似的。

    這房子剛剛成交沒(méi)幾天，還沒(méi)辦理過(guò)戶呢，此類(lèi)戶型的房子已經(jīng)變成了50萬(wàn)，甚至還有賣(mài)家報(bào)價(jià)56萬(wàn)，房?jī)r(jià)一再三級(jí)跳。難怪連中介人員都說(shuō)，現(xiàn)在樓市有點(diǎn)瘋了。這種小戶型房源出一套賣(mài)一套，現(xiàn)在這個(gè)小區(qū)的房子已經(jīng)沒(méi)有了，房源很緊張。

　　案例3 房?jī)r(jià)一天漲10萬(wàn)

    業(yè)主胡女士有一套位于花家地的兩居室，74平方米，朝北。胡女士2006年購(gòu)買(mǎi)時(shí)僅50萬(wàn)，因?yàn)楹⒆右Y(jié)婚需要購(gòu)買(mǎi)一套大戶型，所以想出手換一套，通過(guò)中介以110萬(wàn)和王先生達(dá)成了買(mǎi)賣(mài)協(xié)議。王先生交了2萬(wàn)定金，準(zhǔn)備第二天簽合同。

    結(jié)果中介業(yè)務(wù)人員剛和王先生離開(kāi)胡女士的房子，胡女士就電話表示不賣(mài)了，雙倍賠定金，原來(lái)有人愿意出120萬(wàn)購(gòu)房。而王先生了解了情況后無(wú)奈只好以118萬(wàn)和胡女士重新簽了合同，而且趕快付了20萬(wàn)定金。王先生表示，這下房主再不賣(mài)，他也能賺20萬(wàn)，租房能租好幾年。

    案例4 嫌貴錯(cuò)過(guò)良機(jī)

    打算今年買(mǎi)房結(jié)婚的劉先生5月份的時(shí)候看上了一套世紀(jì)東方城的二手房，兩居室總價(jià)120萬(wàn)左右，劉先生當(dāng)時(shí)為了砍價(jià)，特地把房主約到咖啡廳座談，天南海北地聊，最后房主答應(yīng)降下2萬(wàn)，但仍沒(méi)有達(dá)到劉先生的心理價(jià)位，故而沒(méi)有成交。又經(jīng)過(guò)一個(gè)月的尋覓，劉先生發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)漲得太快，回頭想起這套兩居，覺(jué)得118萬(wàn)的價(jià)格還挺合適，于是又找到房主，結(jié)果得知該房源早就賣(mài)掉了，而且比劉先生談下的118萬(wàn)多賣(mài)了15萬(wàn)。劉先生只得又去尋找其他房源。

    [ 置業(yè)提醒 ]

    北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部的專(zhuān)業(yè)人士建議，有意在優(yōu)惠政策結(jié)束前買(mǎi)房的購(gòu)房者，要切合自身的實(shí)際情況和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，做一個(gè)冷靜、考慮周全、智慧的購(gòu)房人。

    1.買(mǎi)房資本大，合理安排購(gòu)房預(yù)算。正如國(guó)家統(tǒng)計(jì)局總經(jīng)濟(jì)師姚景源在住房綠皮書(shū)發(fā)布會(huì)上所講，對(duì)于一些經(jīng)濟(jì)條件不是很好的家庭來(lái)講，購(gòu)買(mǎi)一套住房可能需要三代人的支持。目前北京市的房?jī)r(jià)在成交量的拉動(dòng)作用下，也是逐月攀升，購(gòu)房者應(yīng)該合理地安排購(gòu)房預(yù)算，在滿足現(xiàn)在住房需求的同時(shí)，也要考慮到以后的生活保障。一般來(lái)講，對(duì)于貸款買(mǎi)房的人而言，個(gè)人住房按揭月供最好不要超過(guò)每月家庭可支配收入的三分之一。

    2.注意房產(chǎn)的保值增值性，確保在合適的時(shí)間買(mǎi)到合適的住房。目前為購(gòu)房的一個(gè)合適的時(shí)機(jī)，一方面是二手房交易的優(yōu)惠最后期限，另一方面，目前房?jī)r(jià)較為穩(wěn)定，但是在抓住購(gòu)房好時(shí)機(jī)的同時(shí)，購(gòu)房者要選擇具有保值增值性的房產(chǎn)。一般來(lái)講，有未來(lái)地鐵開(kāi)通、特殊資源優(yōu)勢(shì)如學(xué)校等區(qū)域的住房保值增值性更強(qiáng)。

    3.選擇適合自己的還貸方式。目前市場(chǎng)中主要的還貸方式有三種：等額本息、等額本金和雙周供。而這三種形式各有適合的人群及優(yōu)缺點(diǎn)，采用不同的還貸方式，在每月的月供及總利息上都會(huì)有所不同，消費(fèi)者要根據(jù)自身的實(shí)際情況選擇適合自己的還貸方式。

　　[ 專(zhuān)家觀點(diǎn) ]

　　房源緊缺成為普遍現(xiàn)象

    美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，從目前二手房市場(chǎng)的現(xiàn)狀看，是嚴(yán)重的供需失衡，二手房房源緊缺超過(guò)了商品房市場(chǎng)的11倍。截至12月3日，北京二手房市場(chǎng)可售房源僅為22440套，而11月全月成交二手房達(dá)32784套。相比12月3日當(dāng)天成交1621套計(jì)算，現(xiàn)在的二手房市場(chǎng)房源僅夠市場(chǎng)成交14天。二手房房源的緊缺已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象。

    從目前市場(chǎng)發(fā)展的角度來(lái)看，張大偉建議非急需購(gòu)房的可以考慮推遲到明年初，避開(kāi)目前的恐慌需求集中期。目前來(lái)看7折優(yōu)惠利率政策完全延續(xù)的可能很小，政策的改變將使得明年初的市場(chǎng)需要些時(shí)間消化，買(mǎi)房人應(yīng)該堅(jiān)持理性置業(yè)，避免恐慌性購(gòu)房。而對(duì)于房主，他建議，在目前的市場(chǎng)情況下，盡快出手應(yīng)該是最好的時(shí)機(jī)，營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠應(yīng)該不會(huì)取消，而7折利率一旦取消，購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)能力將必然減弱，雖然房?jī)r(jià)大幅下調(diào)的可能不大，但是在明年上半年前需求出現(xiàn)觀望，價(jià)格出現(xiàn)區(qū)域性調(diào)整的可能非常大。

    政策徘徊催生“帶租約出售”

    21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師孟奇表示，受今年房?jī)r(jià)快速上漲、二手房交易稅費(fèi)減免等優(yōu)惠政策去留未定及投資回報(bào)率下降等因素的綜合影響，近期北京二手房市場(chǎng)上出現(xiàn)了“集中拋售”的苗頭，原本用來(lái)出租的二手房紛紛掛牌出售。

    近期房源登記量明顯增加，這主要是受“5改2”免營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策即將到期的影響。“趁高點(diǎn)套現(xiàn)收益更高”的業(yè)主普遍看空后市、紛紛急于拋出手中的房源，尤以5年內(nèi)的次新房房源增加的速度最快。在局部地區(qū)，一些已將房屋出租的業(yè)主甚至采用帶租約出售的方式趁著市場(chǎng)行情好的情況下高位出手，高位套現(xiàn)欲望逐日增強(qiáng)，這一現(xiàn)象也折射出當(dāng)前的京城房地產(chǎn)市場(chǎng)上的恐慌心理已經(jīng)顯現(xiàn)并呈現(xiàn)出日趨加劇的跡象。如果按照目前這種掛牌速度發(fā)展的話，再加上庫(kù)存房產(chǎn)消化速度的加快和成交周期的縮短，預(yù)計(jì)供不應(yīng)求將很快反映在年前的租賃市場(chǎng)上。

    另外，隨著“邊出租、邊伺機(jī)出售”從眾行為層面的逐漸擴(kuò)大，隨著市場(chǎng)緊張氣氛的加劇，“羊群效應(yīng)”下的購(gòu)房者大規(guī)模“恐慌”入市將透支明年的樓市，對(duì)于樓市的健康、穩(wěn)定發(fā)展是不利的。

　　優(yōu)惠末班車(chē)促交易量大漲

    北京中原三級(jí)市場(chǎng)部副總經(jīng)理宮萍認(rèn)為，自去年末開(kāi)始實(shí)施為期一年的存量房交易稅費(fèi)減免優(yōu)惠政策期限臨近，消費(fèi)者都在不斷加快購(gòu)房的步伐，尤其是避免“陰陽(yáng)合同”的政策出臺(tái)后，杜絕了一大部分非合理避稅的案例，而這些都促使消費(fèi)者抓緊時(shí)間購(gòu)房，搭上稅費(fèi)優(yōu)惠的末班車(chē)。因此，在即將到期的優(yōu)惠政策走向未明朗前，都將促進(jìn)京城二手樓市的持續(xù)活躍。

    持續(xù)九個(gè)月的高成交量，促京城二手房房源日漸稀少，從近期的房源掛牌量方面來(lái)看，沒(méi)有出現(xiàn)明顯的增加，也就更加凸顯了房源的稀缺。而需求量仍然在高漲，導(dǎo)致業(yè)主本已堅(jiān)挺的心理更加穩(wěn)固，部分業(yè)主開(kāi)始選擇靜觀樓市走勢(shì)而不急于出手售房，坐地漲價(jià)的現(xiàn)象開(kāi)始浮出水面。

    12月二手房交易量將回落

    鑫尊置地董事長(zhǎng)劉軍認(rèn)為，11月份二手房成交大幅上漲,原因只有一個(gè)，就是營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策即將到期, 客戶、業(yè)主紛紛要趕在優(yōu)惠政策到期前交易，不然業(yè)主收益會(huì)減少而客戶購(gòu)房成本也會(huì)增加?，F(xiàn)實(shí)情況是，買(mǎi)房的著急，賣(mài)房的也著急。12月份二手房成交會(huì)回落，上半月可能還不明顯，下半月就會(huì)相當(dāng)明顯。

    至于明年的二手房市場(chǎng)有兩種可能：一種情況是，如果二手房?jī)?yōu)惠政策取消的話，從明年1月開(kāi)始二手房成交量會(huì)明顯下滑，第二季度市場(chǎng)會(huì)慢慢適應(yīng)而被迫接受二手房房?jī)r(jià)；第二種情況是，二手房?jī)?yōu)惠政策延續(xù)，這樣二手房交易量還會(huì)下滑，不過(guò)要溫和得多，如果國(guó)家經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)估計(jì)在明年3月份就會(huì)回到正常情況，因?yàn)檎w來(lái)看，二手房市場(chǎng)泡沫不大。