住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅新政或引拋售 房價向上趨勢不變

2008年12月29日,財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》,明確了個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅優(yōu)惠政策的執(zhí)行細則。通知規(guī)定,自2009年1月1日至12月31日,個人將購買不足2年的非普通住房對外銷售的,全額征收營業(yè)稅;個人將購買超過2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;個人將購買超過2年（含2年）的普通住房對外銷售的,免征營業(yè)稅。

而在這一優(yōu)惠政策之前,營業(yè)稅征免年限就是5年。營業(yè)稅稅率為住房總價的5.5%。

由于目前距離年底將近,分析人士表示,除了目前已經(jīng)成交的房源趕辦過戶手續(xù),現(xiàn)在想將房源及時出讓,趕末班車已經(jīng)沒有什么可能。

上海中原副總經(jīng)理陳宇玨表示,此政策的出臺主要是為了防止購房者短期炒買炒賣,對于自住需求影響較小。消息出臺后,短期或?qū)⒃斐少I方的觀望;賣家方面,一些滿2年不滿5年的房東或?qū)⒉⒉患庇诔鍪?掛牌量較11月或有所下降。目前要趕政策末班車基本已無可能（除非是下家一次性付款）,所以許多快滿5年的買家有可能會等待房源到期再出售。另一方面,不排除出現(xiàn)不滿2年的房源集中拋售現(xiàn)象的可能,此類房東或是前期的一些投資客,由于政策的變化,選擇將部分稅費轉(zhuǎn)嫁給下家后,及時出售。

流動性充裕,房價難降

今年第四季度,在救市政策到期前,各地樓市一再上演量價齊升的局面。根據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,北京、天津、深圳、杭州等地二手住宅成交量、成交價格紛紛創(chuàng)出歷史新高。以上海為例,11月,全市二手房成交總套數(shù)為32432套,環(huán)比10月提高了41.57%,成交面積為289.5萬平米,環(huán)比大幅回升了49.46%。總成交金額達到415.2億元,環(huán)比上升了54.98%。

此次優(yōu)惠政策取消,分析人士表示,在一定程度上會影響二手市場成交量的下滑,但是否會傳導(dǎo)到房價上,還要看目前的通貨膨脹預(yù)期是否會得到扭轉(zhuǎn)。如果通脹預(yù)期依然,則政策很可能在短期內(nèi)被消化。

陳宇玨表示,整體來看,未來房價依舊維持在上升通道,故政策的變化并不會影響價格的大趨勢。客戶觀望將造成成交量的短暫下滑,但是由于此次政策變化的面不大,目前普通住宅的比例也相對減少,故量跌是否會造成價跌,還有待后市的反饋。

中金公司首席經(jīng)濟學(xué)家哈繼銘表示,2010年市場流動性仍將保持充裕。由于國家4萬億投資涉及的工程和項目需要后期資金持續(xù)投入支持,預(yù)計明年新增貸款約為7萬-8萬億元。此外,今年發(fā)放的貸款中約有3萬億元“貸而未用”,體現(xiàn)在派生存款上,這部分貸款也將保證明年的市場流動性。在整體流動性保持充裕的背景下,具有投資屬性的資產(chǎn)依然能吸引大量資金,在其他行業(yè)利潤率尚未明顯回升時,房地產(chǎn)依然有望維持增長。