標桿房企今年或輕松達標 樓市新一輪調(diào)整隨后就到？

    四季度是房企沖刺業(yè)績的最后階段，按照過往的數(shù)據(jù)來看，四季度的銷售金額往往會占房企全年業(yè)績的四成。由此來看，標桿房企完成年度目標是大概率事件。

    轉(zhuǎn)型已成房地產(chǎn)行業(yè)共識，但賣房子的老本行暫時還不能丟。“銀十”已過大半，標桿房企要完成年度目標似乎已“勝券在握”。

    克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，到三季度末，20家典型房企的平均銷售目標完成率為64.54%。恒大地產(chǎn)(03333.HK)、華潤置地(01109.HK)的銷售目標完成率已超80%，四季度相對輕松。保利地產(chǎn)(600048.SH)、中海地產(chǎn)(00688.HK)等房企的銷售目標完成率也均接近70%。

    四季度是房企沖刺業(yè)績的最后階段，按照過往的數(shù)據(jù)來看，四季度的銷售金額往往會占房企全年業(yè)績的四成。由此來看，標桿房企完成年度目標是大概率事件。

    然而，三季度GDP首次跌破7%，前三季度的房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)字也不甚樂觀，房企對后市發(fā)展缺乏信心，明年的房地產(chǎn)市場或?qū)⒚媾R新一輪調(diào)整。

部分房企提前達標

    以恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)為代表的第一梯隊房企在規(guī)模擴張上保持著領(lǐng)先優(yōu)勢。

    恒大地產(chǎn)在9月實現(xiàn)合約銷售金額約為112.2億元，同比增長36.3%；合約銷售面積約為141.8萬平方米，同比增長16.9%。前三個季度中，恒大地產(chǎn)累計合約銷售金額約達1287.4億元，同比增長31%，完成1500億元年度銷售目標的85.8%。

    保利地產(chǎn)9月實現(xiàn)簽約金額116.77億元，簽約面積90.82萬平方米，分別同比增長12.6%和0.6%。1-9月，保利地產(chǎn)累計實現(xiàn)簽約金額1097.88億元，簽約面積857.63萬平方米，分別同比增長19.6%、19.9%，完成年度銷售目標的73.1%。

    而中海地產(chǎn)在將年度銷售目標從1680億港元上調(diào)至1800億港元之后，前三季度的目標完成率依然高達68.1%。前9月，受益于一線城市中高端市場的火爆，中海地產(chǎn)實現(xiàn)合約銷售金額1226.02億港元，相應的累計樓面面積為854.44萬平方米。

    房企“一哥”萬科(000002.SZ)雖未對外公布銷售目標，但其今年的業(yè)績表現(xiàn)依然可圈可點，老大地位難以撼動。

    單9月而言，萬科實現(xiàn)銷售面積184萬平米，同比增長11%；銷售金額244億元，同比增長25%，并創(chuàng)下公司年內(nèi)次高。前三個季度，萬科實現(xiàn)銷售面積1440萬平米，同比增長14%；銷售金額1805億元，同比增長21%。

    克而瑞研究中心分析，標桿房企的項目數(shù)量多，品牌效應強，因此受到市場及季節(jié)因素的影響較小。

    事實上，和二季度相比，三季度房企的銷售金額在整體上出現(xiàn)了不同程度的下滑。克而瑞研究中心監(jiān)測的房企三季度銷售排行榜中，TOP10企業(yè)的下降幅度最大，環(huán)比下降12.29%，TOP20環(huán)比下跌6.51%，TOP50環(huán)比減少了4.19%。業(yè)績的下滑主要是因為季節(jié)性因素所致，七八月份是傳統(tǒng)淡季，大多房企在經(jīng)過半年的業(yè)績沖刺后，在這兩個月的推案、營銷等方面沒有太大動作。

    由于今年房地產(chǎn)區(qū)域分化明顯，布局重心在一線及重點二線城市的房企銷售業(yè)績較好。而一些樓市熱銷區(qū)域甚至為行業(yè)帶來了“黑馬”。

    以深圳為例，這座土地稀缺的年輕城市在今年二季度以來樓市“噴發(fā)”，房價和成交量紛紛大漲，部分區(qū)域的房價在今年上漲了30%甚至更多。在深圳重點布局的龍光地產(chǎn)、深圳控股等開發(fā)商因此受益。

    龍光地產(chǎn)(03380.HK)前9月，實現(xiàn)合約銷售額約為人民幣132.5億元，同比增長54.8%，合約銷售面積約為186.8萬平方米。該公司因業(yè)績向好，曾將年度目標由145億元上調(diào)至180億元，按最新目標計算，龍光地產(chǎn)的年度目標完成率依然高達74%。

    深圳控股(00604.HK)今年可供銷售貨值中70%為深圳項目，前9月實現(xiàn)合同銷售額約138億元，同比大幅上升188.8%，提前完成了110億元的銷售目標。

    另一家立足于深圳的未上市房企也已提前完成年度目標。該房企內(nèi)部人士告訴《第一財經(jīng)日報》記者：“我們已經(jīng)超額完成了年度任務，接下來會控制推貨節(jié)奏和價格。”

新一輪調(diào)整將來臨？

    隨著房地產(chǎn)行業(yè)政策放松的預期進一步加強以及傳統(tǒng)旺季的到來，房企們勢必將加大推貨量，增加營銷舉措，沖刺年度目標。

    克而瑞研究中心分析，像恒大地產(chǎn)等銷售表現(xiàn)出色的房企，最后3個月相對輕松，推盤節(jié)奏可能會放緩。恒大今年銷售情況十分“亮眼”，連續(xù)打破單月銷售紀錄，即便下半年推貨量相對其整體規(guī)模來說并不大，完成全年目標也已無懸念，并能將更多的精力放在存量的去化上。

    但對于一些銷售表現(xiàn)不夠理想的房企而言，四季度將面臨一定壓力。富力地產(chǎn)(02777.HK)前9月實現(xiàn)總銷售收入(按照已經(jīng)簽署的銷售協(xié)定)共約338.5億元，僅完成全年目標的61.55%。

    銷售雖然在回暖，房企對后市的投資信心卻依然不足。

   國家統(tǒng)計局19日公布的1~9月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售數(shù)據(jù)顯示，今年1~9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資70535億元，同比名義增長僅2.6%(扣除價格因素實際增長4.2%)，增速比1~8月份回落0.9個百分點，達到有史以來的最低點。

    拿地方面，房企1~9月的土地購置面積15890萬平方米，同比下降33.8%，降幅比1~8月份擴大1.7個百分點；土地成交價款4916億元，下降27.5%，降幅擴大2.9個百分點。

    克而瑞研究中心分析師楊科偉認為，雖然二季度開始市場明顯回暖，但大多數(shù)庫存壓力較大的城市，庫存過高的局面并未根本上改變，總體上仍處于庫存消化階段，這一定程度上影響了企業(yè)的投資信心。

    不過，當前新開工數(shù)據(jù)有所向好。1~9月，全國房屋新開工面積114814萬平方米，下降12.6%，降幅收窄4.2個百分點。

    楊科偉認為，四季度宏觀經(jīng)濟下行壓力加大，全年保七堪憂，中央層面出臺經(jīng)濟刺激政策將是大概率事件。對于宏觀經(jīng)濟比重較大的房地產(chǎn)行業(yè)自然將被囊括其中，新版930或只是新一輪救市潮的序曲，特別是前期力度較大，而銀行、地方政府懶于執(zhí)行的政策，或有將于四季度推動加速落地，從而推動房地產(chǎn)市場持續(xù)上行。

    同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則表示，從短期內(nèi)來看，當前樓市仍然是調(diào)整期，市場基本面并沒有明顯改變，“去庫存”仍然為市場主旋律，這個基調(diào)并不會因為一線城市、部分二線城市成交量回升而明顯改變。此外，今年下半年以來，一線城市、部分二線城市需求被透支，待市場需求在第四季度集中釋放完畢之時，2016年初新一輪房地產(chǎn)市場調(diào)整極有可能會來臨。