北京二手房跨入百萬(wàn)元時(shí)代 市民:兩輩子都掙不出

    中國(guó)社科院金融所金融市場(chǎng)研究室副主任尹中立稱，土地供應(yīng)減少，與貨幣政策有很大關(guān)系，因?yàn)榈胤秸辛算y行充足的資金供給，對(duì)土地出讓金的依賴程度下降，就不急于賣(mài)土地，所以這也是地方政府今年在房地產(chǎn)紅火的情況下，土地供應(yīng)減少的一個(gè)很重要的原因。

    瘋狂的房子：北京篇

    電視劇《蝸居》的熱播帶動(dòng)了大家對(duì)房?jī)r(jià)的關(guān)注，而近期節(jié)節(jié)走高的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)更刺激了購(gòu)房者的神經(jīng)。您眼中的房?jī)r(jià)是不是太高了？高房?jī)r(jià)會(huì)給您的生活帶來(lái)什么影響？我們《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》欄目在新浪、騰訊、網(wǎng)易和MSN等網(wǎng)站上展開(kāi)了百萬(wàn)網(wǎng)友房?jī)r(jià)問(wèn)卷調(diào)查，期待您的積極參與，發(fā)表自己的看法。

    在展開(kāi)這次網(wǎng)絡(luò)問(wèn)卷調(diào)查的同時(shí)，我們也對(duì)各地房?jī)r(jià)進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查。先來(lái)看看北京，剛剛過(guò)去的11月份，北京10家重點(diǎn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的二手房成交量比上月增加79.4%，成交套數(shù)和增幅均達(dá)到今年以來(lái)的最高值。而京城二手房均價(jià)更在11月下旬攀升到了每平方米13112元的水平。

    這個(gè)數(shù)字說(shuō)明了什么？最近我也去一些中介公司看了看，發(fā)現(xiàn)在100萬(wàn)元以下的二手房都已經(jīng)很難找到了。連北京的二手房都已經(jīng)跨入百萬(wàn)元時(shí)代，市民對(duì)此有什么樣的感受呢？一起來(lái)看看。

    市民：“老百姓光收入才多少錢(qián)，兩輩子我都掙不出這房錢(qián)來(lái)，這不是瘋了嗎，你說(shuō)房?jī)r(jià)是不是瘋了，我就覺(jué)得好像是不可思議一樣，按我想的現(xiàn)在應(yīng)該是最高點(diǎn)了，但我擔(dān)心是不是還會(huì)漲到4萬(wàn)，所有同志大家說(shuō)起來(lái)這房?jī)r(jià)，說(shuō)實(shí)在的都暈菜，包括您，要不否則的話您今天也不會(huì)站在這采訪這問(wèn)題，對(duì)不對(duì)，這是都暈菜的一件事。”

    在北京，買(mǎi)不起房的人很迷茫，那么，擁有房產(chǎn)，看著房?jī)r(jià)上漲的人是不是心里樂(lè)開(kāi)了花？

    記者：“您現(xiàn)在自己買(mǎi)的有房嗎？”

    市民：“對(duì)，自己買(mǎi)的，但是現(xiàn)在房子增值了，您是一種什么樣的感受，增值了也不夠

    增值了我們也不賣(mài)，你賣(mài)了以后沒(méi)地住，我賣(mài)了這套房子，我還買(mǎi)不起別的房，相比較來(lái)說(shuō)還是貴，太貴。”

    21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的工作人員告訴記者，房?jī)r(jià)從年初到現(xiàn)在，有的樓盤(pán)價(jià)格已經(jīng)翻了一倍，高房?jī)r(jià)的壓力下，小戶型開(kāi)始熱賣(mài)。

    “小戶型成交的越來(lái)越多，40平米到90平米之間非常多，那這說(shuō)明了什么，說(shuō)明現(xiàn)在房?jī)r(jià)居高不下，工資也不漲只能買(mǎi)小戶型。”

    采訪中，雖然買(mǎi)了房的，沒(méi)買(mǎi)房的對(duì)高房?jī)r(jià)都不滿意，但他們之間的財(cái)富鴻溝也在迅速加大。

    尹中立：“房?jī)r(jià)的大幅度上揚(yáng)，就會(huì)導(dǎo)致社會(huì)貧富差距的進(jìn)一步的擴(kuò)大，因?yàn)橛蟹孔拥娜?，毫無(wú)疑問(wèn)他是有錢(qián)的人，有錢(qián)的人會(huì)更加有錢(qián)，然后沒(méi)錢(qián)的人沒(méi)買(mǎi)房子的人，就會(huì)更加貧困，它就會(huì)拉開(kāi)整個(gè)社會(huì)的整個(gè)財(cái)富的這種鴻溝，會(huì)越來(lái)越大。”

    明年房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲？

    從對(duì)這幾位北京市民的反應(yīng)，多少也說(shuō)明，高房?jī)r(jià)給大家?guī)?lái)的心理沖擊還是比較大的，不僅改善住房的夢(mèng)難以實(shí)現(xiàn)，而且還會(huì)影響到社會(huì)財(cái)富的分配。

    不管是買(mǎi)了房的還是沒(méi)買(mǎi)房的，房?jī)r(jià)高漲讓大多數(shù)人都樂(lè)不起來(lái)。一般來(lái)說(shuō)，住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比應(yīng)該在3-6倍的范圍，6-7倍以上居民購(gòu)房就已非常困難。2008年，北京市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為24725元，那么，現(xiàn)在的北京房?jī)r(jià)又漲到多少了？我們來(lái)看一看。

    “我現(xiàn)所在的位置是在北京的東四環(huán)，我身后的萬(wàn)科藍(lán)山這個(gè)項(xiàng)目，也于今天開(kāi)盤(pán)了，它也對(duì)這一地區(qū)的房?jī)r(jià)，給出了一個(gè)最新的價(jià)格，那么這個(gè)價(jià)格又是多少，我們?nèi)タ匆豢础?rdquo;

    記者：“五層左右的是29000元每平米？”

    銷售人：“中間是3萬(wàn)元每平米，高層是3萬(wàn)以上。”

    記者計(jì)算了一下，以每套160平米計(jì)算，每套房子的價(jià)格就高達(dá)五百萬(wàn)元左右，但這樣的價(jià)格并沒(méi)有嚇走買(mǎi)房人，前來(lái)簽約付款的還是絡(luò)繹不絕。

    “在北京最近開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)中，萬(wàn)科藍(lán)山的價(jià)格并不是最高的，我們現(xiàn)在也來(lái)到了位于二環(huán)和三環(huán)之間的，三里屯SOHO，那么它的價(jià)格又是多少，我們準(zhǔn)備去看一看。”

    當(dāng)記者來(lái)到三里屯soho售樓處時(shí)，交易大廳已經(jīng)有不少前來(lái)看房的人，銷售人員告訴記者，今天只有15套房子推出來(lái)。

    “按揭的話大概在42000到48000之間不等。”

    馬駒橋開(kāi)車(chē)到國(guó)貿(mào)，大概需要30分鐘的時(shí)間，但這個(gè)名叫融科?香雪蘭溪的樓盤(pán)價(jià)格每平米也漲到了12000元以上。

    記者：“一期是多少？”

    “一期七八千。”

    記者：“什么時(shí)候？”

    “今年4月份，現(xiàn)在二期都賣(mài)到12000元每平米了，翻倍了。”

    從調(diào)查情況看，北京房?jī)r(jià)全面上漲。

    “不同類型的二手樓盤(pán)不太一樣，在外銷的或者比較高檔的公寓這邊，我們看到劇烈的漲幅已經(jīng)到了40%左右，從年初到現(xiàn)在積累的幅度比較大，那么相對(duì)來(lái)說(shuō)更中低端一點(diǎn)的樓盤(pán)幅度可能沒(méi)有這么大，那也是有個(gè)25%以上的漲幅。”

    盧航還告訴記者，根據(jù)他們統(tǒng)計(jì)，從2004年開(kāi)始，北京每年一二手房的交易量在二三十萬(wàn)套之間，但2007年受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，交易量出現(xiàn)了嚴(yán)重的下跌，因此他們預(yù)計(jì)今年一二手房的成交量應(yīng)該在45萬(wàn)套左右，由于新房供應(yīng)沒(méi)有改善，所以房?jī)r(jià)應(yīng)該超過(guò)目前的水平。

    “但是今年一個(gè)非常萬(wàn)幸的情況，就是我們?cè)谀瓿躅A(yù)計(jì)的，今年下半年的房地產(chǎn)價(jià)格的報(bào)復(fù)性反彈會(huì)比現(xiàn)在嚴(yán)重的多，但沒(méi)有發(fā)生的是一個(gè)最主要的原因，還是放大量的二手房，因?yàn)榭吹街苓叺男路浚褍r(jià)格拉的很厲害，開(kāi)始進(jìn)入到這個(gè)市場(chǎng)里頭，一定程度上使得房?jī)r(jià)有了比較大程度的平抑，否則今年到今年年底的話房?jī)r(jià)還不止是今年的這樣一個(gè)房?jī)r(jià)。”

    就在很多市民反映房?jī)r(jià)高的離譜的時(shí)候，北京華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)卻表示，明年房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲。

    “11月份北京的庫(kù)存，所謂的庫(kù)存已經(jīng)少于10萬(wàn)套了，從來(lái)沒(méi)有過(guò)的10萬(wàn)套什么概念，今年大概要賣(mài)15到17萬(wàn)套房子不夠一年賣(mài)的，如果要按這樣算的話大概8個(gè)月的存量，可是我們這個(gè)房子，所謂存量是指領(lǐng)了銷售證，領(lǐng)銷售證可能還在地平線，房子還沒(méi)起來(lái)，那么等到房子起來(lái)，可能要有一年半的周期，如果你這個(gè)庫(kù)存量不能滿足這一年半的周期，也就是說(shuō)房子沒(méi)蓋完的時(shí)候全都賣(mài)光了，后頭又跟不上，因?yàn)槲覀児?yīng)量是在減少，新開(kāi)工在減少，它肯定會(huì)漲價(jià)，沒(méi)什么可討論的。”
 

     誰(shuí)把北京的房?jī)r(jià)送上了一條快車(chē)道？

    在任志強(qiáng)看來(lái)，北京的房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲，他判斷的依據(jù)就是商品房的供給出現(xiàn)了短缺，庫(kù)存量、供應(yīng)量跟不上銷售量。

    他這個(gè)分析是從供需關(guān)系著手的，從這個(gè)角度看，對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響的第一個(gè)因素就是土地供給。那我們就先來(lái)看一看，北京的住宅用地現(xiàn)在到底有多少？是不是土地在推動(dòng)房?jī)r(jià)的暴漲？

    今年北京市計(jì)劃的住宅用地只有1300公頃，比去年減少了24%。在北京市國(guó)土局的網(wǎng)站，記者也看到，這1300公頃的住宅用地中，計(jì)劃用來(lái)建商品房的土地只有700公頃，這一數(shù)字遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2008年的1000公頃、2007年的1200公頃。

    中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)黃瑜：“土地本來(lái)就稀缺資源，然后再加上，如果是土地供應(yīng)量減少的話那么要的人又多的話，如果供給和需求不是很對(duì)稱的話，對(duì)價(jià)格肯定自然會(huì)起一定的帶動(dòng)作用。”

    開(kāi)發(fā)商為了搶地，北京的天價(jià)地王也像雨后春筍般冒了出來(lái)。那么，北京市為何壓縮商品房用地規(guī)模，引發(fā)出一個(gè)個(gè)地王？任志強(qiáng)告訴記者，北京為了建設(shè)850萬(wàn)平米的保障性住房，而壓縮了商品房的用地。

    任志強(qiáng)：“你要加保障性住房，另外增加土地指標(biāo)，你不能在增加保障性住房時(shí)候，去擠商品房的土地用地指標(biāo)，這種擠的辦法最后商品房的供給越來(lái)越少，投資上不去產(chǎn)量上不去，供不應(yīng)求的現(xiàn)象越來(lái)越嚴(yán)重。”

    那么，北京今年為何在增加保障性住房的同時(shí)，不另外增加用地指標(biāo)？中國(guó)社科院地產(chǎn)專家尹中立也做出了自己的分析。

    尹中立：“土地供應(yīng)為什么會(huì)減少，這與貨幣政策也有很大關(guān)系，因?yàn)榈胤秸辛算y行的充足的資金的供給，它就對(duì)土地出讓金的依賴程度會(huì)下降，它就不急于賣(mài)土地，所以這也是地方政府今年在如此房地產(chǎn)紅火的情況下，土地供應(yīng)減少的一個(gè)很重要的原因。”

    住宅用地供應(yīng)減少的情況下，北京的土地價(jià)格一路上漲，根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)，截止到11月23日，北京住宅用地的價(jià)格已經(jīng)達(dá)到4933元每平米，同比上漲31%。

    任志強(qiáng)：“北京估計(jì)今年土地出讓金超過(guò)800多億元了，往年連續(xù)幾年也就500多億，今年可能要突破800億，上海也是只完成了50%不到，30%幾的土地供應(yīng)量，但是比原來(lái)年初定的360億的土地出讓金，他拿了500多億，早就完成任務(wù)大大超支，那也就說(shuō)你，如果再把它土地縮小，量縮小的話一樣道理，這地還會(huì)更貴 房子也會(huì)更貴。”

    中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)黃瑜：“其實(shí)這個(gè)各地的土地財(cái)政，是已經(jīng)叫第二財(cái)政，大家都以各個(gè)城市很多城市都是這樣的，有些基本上，能夠占到財(cái)政大概30%，很多很多城市都能占到，甚至高的話能到70% 80%。”

    土地供給減少，開(kāi)發(fā)商高價(jià)搶地，市場(chǎng)供需不平衡，把北京的房?jī)r(jià)送上了一條快車(chē)道，一般老百姓的收入難以追上房?jī)r(jià)上漲的腳步。

    這還只是從房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系來(lái)分析房?jī)r(jià)走勢(shì)，實(shí)際上，我們?cè)谡{(diào)查中發(fā)現(xiàn)，一些開(kāi)發(fā)商還通過(guò)特殊的銷售方式，在抬高房?jī)r(jià)。

    是否個(gè)別開(kāi)發(fā)商乘機(jī)哄抬房?jī)r(jià)？

    前面我們看到，土地供應(yīng)的減少在進(jìn)一步推動(dòng)北京房?jī)r(jià)快速上漲。10月份北京商品住宅銷售價(jià)量齊升，四環(huán)內(nèi)的平均售價(jià)達(dá)到19750元，四至五環(huán)路達(dá)到17391元，五至六環(huán)路平均售價(jià)首次破萬(wàn)，達(dá)到10314元。

    火爆的樓市是供需關(guān)系決定的，但也不排除個(gè)別開(kāi)發(fā)商乘機(jī)哄抬房?jī)r(jià)的影響。我們的記者在采訪中就遇到有開(kāi)發(fā)商采用了一種早在2006年就被建設(shè)部、發(fā)改委、工商總局明令禁止的銷售手法。他們是怎么干的？

    記者注意到11月29日到12月1日，在搜房網(wǎng)上，三里屯soho的均價(jià)從每平米4萬(wàn)元上升到42000元，3天時(shí)間里每平米漲了2000元，這樣的奇跡，三里屯soho是怎么做到的？記者也來(lái)到了銷售現(xiàn)場(chǎng)。

    “18和 19層這兩個(gè)層上保留的東西，一直沒(méi)賣(mài)就想等到今天來(lái)售，所以很多客戶都沒(méi)買(mǎi)上。”

    這樣的說(shuō)法讓記者警覺(jué)起來(lái)，因?yàn)檫@和國(guó)家要打擊的捂盤(pán)惜售、抬高房?jī)r(jià)的行為很相似。

    “因?yàn)樵蹅児颈Ａ袅艘徊糠?，?dāng)時(shí)開(kāi)盤(pán)之前有200多個(gè)客戶要買(mǎi)，我們就保留了一部分，你像頂層和18層保留了一部分，是這樣子的就是不賣(mài)保留了，然后等到市場(chǎng)好些就拿出來(lái)。”
 

    那么，捂盤(pán)的銷售方法是否能綁架房?jī)r(jià)呢，在北京郊區(qū)的融科?香雪蘭溪樓盤(pán)，銷售人員這樣告訴記者。

    “今天只開(kāi)了40套房，就這一小溜，一單元還沒(méi)開(kāi)，包括01 03單元都沒(méi)開(kāi)。”

    銷售人員告訴記者，他們一棟樓每次只賣(mài)一個(gè)單元，要三次才賣(mài)完。由于控制了銷量，所以大量買(mǎi)房人都要經(jīng)過(guò)排號(hào)才有可能買(mǎi)到房。

    記者：“1單元什么時(shí)候開(kāi)，知不知道？”

    “還沒(méi)價(jià)。”

    記者：“開(kāi)盤(pán)得多少錢(qián)？”

    “開(kāi)了你們也未必能買(mǎi)得上。”

    記者：“為啥？”

    “一樣，您要是不排隊(duì)的話，像頭前一開(kāi)盤(pán)的時(shí)候，提前3天就跟這排隊(duì)。”

    記者：“提前3天排隊(duì)？”

    “對(duì) ，24小時(shí)不走。”

    銷售人員告訴記者，每次開(kāi)發(fā)商只拿出很少的房子推向市場(chǎng)，通過(guò)前期宣傳，吸引大量的買(mǎi)房人，他們又在這些買(mǎi)房人中挑選第一批顧客前來(lái)簽約，記者注意到，由于買(mǎi)房人擔(dān)心失去簽約資格，所以往往只能價(jià)格上做出讓步。

    “排完號(hào)，還得來(lái)再摸號(hào)，不見(jiàn)得能買(mǎi)上。”

    記者：“還得再摸號(hào)，摸什么號(hào)？”

    “叫你今天來(lái)，你不是來(lái)了嗎，來(lái)了之后，一二三四五六七八九十，一共發(fā)60個(gè)號(hào)，賣(mài)40個(gè)房子，再來(lái)抽，看能不能抽著你。”

    記者：“再來(lái)抽是吧？”

    “對(duì)。”

    記者：“你今天買(mǎi)上了嗎？”

    “買(mǎi)上了。”

    就這樣，買(mǎi)房人懷揣著千軍萬(wàn)馬過(guò)獨(dú)木橋的心理，沖上了開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)好的搶房戰(zhàn)場(chǎng)，這時(shí)，價(jià)格已經(jīng)不是主要因素，能不能買(mǎi)到房才是他們關(guān)心的重點(diǎn)。記者在財(cái)務(wù)室看到，不少幸運(yùn)者正在交定金，財(cái)務(wù)人員告訴記者，定金交了，不管買(mǎi)沒(méi)買(mǎi)房，都不再退。

    記者：“定完房子先交兩萬(wàn)，是吧，然后再等著簽合同。”

    “對(duì)。”

    離開(kāi)財(cái)務(wù)室，記者重新來(lái)到購(gòu)房大廳，詢問(wèn)不久后再次開(kāi)盤(pán)的價(jià)格。

    “一單元要是開(kāi)了你算算，一單元要是開(kāi)了15000元每平米。”

    記者：“能這么高嗎？”

    “還真是這樣，不開(kāi)的原因就是為了漲錢(qián)。”

    記者剛問(wèn)完，就又有兩套房屋賣(mài)了出去，銷售人員也高興的表示，中午就可以休息了。

    “還有倆，下午可以回去了。”

    問(wèn)你個(gè)問(wèn)題，如果你去菜市場(chǎng)買(mǎi)白菜，品質(zhì)都一樣，你會(huì)挑什么樣的白菜？那當(dāng)然會(huì)挑最便宜的?？墒?，如果菜市場(chǎng)所有賣(mài)白菜的攤主都把規(guī)矩改了呢？比如讓你排號(hào)，但還不一定能買(mǎi)得上，后面還得抽簽，抽中了才有可能買(mǎi)到白菜，這時(shí)候你關(guān)心什么？那我當(dāng)然首先會(huì)擔(dān)心能不能買(mǎi)的到，這個(gè)時(shí)候價(jià)格高低已經(jīng)成了次要的。既然好不容易排到這了，抽到了買(mǎi)白菜的機(jī)會(huì)，價(jià)格高點(diǎn)就高點(diǎn)吧。

    所以你看，在自由市場(chǎng)消費(fèi)者可以自由選擇，這家的白菜貴了我就可以買(mǎi)別人家的，白菜價(jià)格很難漲起來(lái)。但現(xiàn)在換一種捂盤(pán)排號(hào)抽簽的銷售方式之后，能不能買(mǎi)到就成了首先考慮的問(wèn)題，價(jià)格反而不重要了。要是北京的菜市場(chǎng)都這么賣(mài)白菜、賣(mài)蘿卜，估計(jì)價(jià)格也能漲起來(lái)。

    所以說(shuō)，開(kāi)發(fā)商在這里玩了一個(gè)障眼法，人為制造房源緊張的氣氛，從某種程度上說(shuō)，這就是一種變相的哄抬房?jī)r(jià)?？墒牵_(kāi)發(fā)商敢玩這種游戲，還是瞅準(zhǔn)了市場(chǎng)供應(yīng)緊張，房?jī)r(jià)連續(xù)上漲。如果供大于求，房子賣(mài)不動(dòng)，房?jī)r(jià)走低，它這種游戲也玩不下去。面對(duì)瘋狂的房?jī)r(jià)，怎么辦？我們來(lái)聽(tīng)聽(tīng)學(xué)者的意見(jiàn)。

    就在房?jī)r(jià)高漲的同時(shí)，國(guó)土資源部也推出了《限制用地項(xiàng)目目錄2006增補(bǔ)本》，這一目錄中，明確規(guī)定：宗地出讓面積不得超過(guò)下列標(biāo)準(zhǔn)：小城市(鎮(zhèn))7公頃，中等城市14公頃，大城市20公頃。

    尹中立：“你如果成片開(kāi)發(fā)規(guī)模太大的話，它就會(huì)形成價(jià)格壟斷，事實(shí)上就會(huì)形成價(jià)格壟斷，所以把大批量的土地，分割成幾個(gè)區(qū)域，讓幾個(gè)開(kāi)發(fā)商去，在一個(gè)土地上開(kāi)發(fā)，它就會(huì)形成價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)，就有利于消費(fèi)者，這是方向是對(duì)的。”

    記者注意到，剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，也要求增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購(gòu)房需求。

    半小時(shí)觀察：

    就在我們調(diào)查北京樓市的時(shí)候，我注意到兩條與樓市密切相關(guān)的新聞。第一條是剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，明年要增加增加對(duì)保障性住房支持力度，增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購(gòu)房需求，加強(qiáng)廉租住房等保障性住房建設(shè)。另一條新聞是中國(guó)社科院最新發(fā)布了《2010年經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書(shū)》表示，目前房?jī)r(jià)收入比超出合理承受范圍，8 5%家庭無(wú)能力買(mǎi)房。兩相對(duì)比，我們既看到管理層已經(jīng)著眼于改善房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系，滿足更多人的住房要求，也看到這項(xiàng)任務(wù)的緊迫性和復(fù)雜性。但對(duì)房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，暴漲和暴跌都不是正?，F(xiàn)象，如何讓它與百姓收入增長(zhǎng)的步伐更合拍？我們還需要更多的辦法。