樓市政策不確定性消除 二手房成交量或?qū)⑽s

    樓市 明年一季度成交將趨冷

    9日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。當(dāng)日，國家發(fā)改委主任張平表示，我國將完善住房消費(fèi)和調(diào)控政策，抑制投機(jī)性購房。這表明，政府已關(guān)注今年以來各大城市房價(jià)快速上漲的現(xiàn)象，并將恢復(fù)從嚴(yán)征收商品房交易環(huán)節(jié)的稅種來抑制投資和投機(jī)性購房需求；但依然支持自住和改善需求。

    二手房成交將萎縮

    聯(lián)合證券房地產(chǎn)分析師魚晉華指出，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅是在二手房交易環(huán)節(jié)征收，目的是增加商品房交易成本，降低商品房成交頻率，其直接影響是二手房市場交易將有所萎縮。作為投資買房的退出渠道，二手房市場交易“收緊”，將遏制投機(jī)炒房行為和需求。

    鏈家地產(chǎn)認(rèn)為，在供不應(yīng)求的狀態(tài)下，營業(yè)稅負(fù)擔(dān)將主要由買方承擔(dān)，因此，今后3-5年內(nèi)次新房需求將下降。10月以來，受優(yōu)惠政策取消傳聞的影響，重點(diǎn)城市二手房交易呈現(xiàn)“政策末班車效應(yīng)”，量價(jià)飆升。

    21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師孟奇指出，國務(wù)院此次出臺(tái)政策從嚴(yán)征收商品房交易環(huán)節(jié)稅種，將抑制二手房交易，并在一定程度上對(duì)房價(jià)產(chǎn)生負(fù)面影響。

    據(jù)美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5年內(nèi)二手房成交已占北京11月市場總成交房源的62%。一旦營業(yè)稅優(yōu)惠取消，年底將有大量5年內(nèi)二手房集中上市，業(yè)主急于過戶，議價(jià)空間將增大。

    業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，二手房成交量將在12月上升至歷史頂峰，隨后成交量及價(jià)格雙雙開始下調(diào)，2010年一季度，二手房市場可能趨冷。

    政策不確定性消除

    魚晉華指出，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議同時(shí)明確，其他住房消費(fèi)政策將繼續(xù)實(shí)施，換言之，此前減免首次購房契稅、金融政策上的利率優(yōu)惠等將繼續(xù)實(shí)行，自住消費(fèi)群體將繼續(xù)受到扶持。這表明，政策的不確定性已經(jīng)消除，此前市場所疑慮的“首套房七折利率可能取消”也不會(huì)發(fā)生。因此，此次政策微調(diào)并不是實(shí)質(zhì)性利空。她認(rèn)為，二手房交易受到遏制后，部分自住需求和改善性需求將向新房市場分流。

    長城證券認(rèn)為，貨幣政策保持適度寬松；增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求；積極穩(wěn)妥地推進(jìn)城鎮(zhèn)化，放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定的方向，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響整體偏正面。遏制投機(jī)需求有利于行業(yè)中長期的健康發(fā)展。

    業(yè)內(nèi)專家還指出，今后，政府將著力推進(jìn)城鎮(zhèn)化，放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制，同時(shí)增加中低價(jià)位和限價(jià)商品房的供應(yīng)。這將給二三線城市房地產(chǎn)帶來機(jī)會(huì)，也有利于提高新房開工率，提高房地產(chǎn)開發(fā)投資，助推行業(yè)景氣進(jìn)一步回升。