二手房逾期交房違約 賠付標(biāo)準(zhǔn)不宜定太高

    一手房因?yàn)殚_發(fā)商控制施工時間，對于交樓時間有明確的約定，而二手房因買賣過程中需要買家、賣家、銀行、房管部門等各方面銜接，約定的交樓時間常常是個模糊的時間段，如果發(fā)生違約逾期交房的情況，如何計(jì)算違約金呢？日前，李先生將房子賣出，不過因逾期交房被買家告上法庭，最后要支付違約金10萬多元。

業(yè)主逾期交房 買家索賠40萬

    李先生有一套位于黃埔區(qū)的三房單位，2013年7月陳小姐看中該房，雙方通過中介達(dá)成購買意向，并簽訂了購房合同，約定房屋成交總價是180萬元，由買家承擔(dān)全部稅費(fèi)，付款方式涂銷抵押后按揭付款，首付款是130萬元，按揭貸款50萬元，房屋交付使用時間為賣方收齊房款當(dāng)天，賣方應(yīng)交清收樓前發(fā)生的所有欠費(fèi)及費(fèi)用，如銀行貸款、水電、煤氣、管理費(fèi)等。雙方約定在2014年2月前向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請辦理產(chǎn)權(quán)登記，如果交易不成要支付成交價10%的違約金，如果逾期交房按總房款0.05%的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，如果不能按期取得房地產(chǎn)權(quán)屬證明辦理產(chǎn)權(quán)登記的，違約方支付總房款10%的違約金。而在辦理各項(xiàng)手續(xù)的時間上，則約定買方因在合同簽署后30日內(nèi)辦理銀行按揭貸款，賣方收到定金后100日內(nèi)自行向銀行辦理提前還貸手續(xù)。為了減少納稅金額，李先生和陳小姐又簽了一份《調(diào)整成交價格補(bǔ)充協(xié)議》來報(bào)低房屋交易價格，確認(rèn)房子價格為130萬元，除了房價外，買方要一次性支付50萬元作為房屋裝修及家電設(shè)施的補(bǔ)償款，實(shí)際成交價仍為180萬元。

    在隨后的交易過程中，陳小姐按期支付定金，辦理銀行按揭貸款，獲得銀行同貸書，不過李先生申請?zhí)崆斑€貸后沒有按期到銀行辦理手續(xù)，直到2014年6月才辦好提前還款。辦理了房屋交易過戶登記后，直到2014年11月雙方才完成了交樓手續(xù)。因?yàn)橛馄诮环看蟀肽?，陳小姐將李先生告上了法庭，要求李先生支付?014年2月到11月的延期交房違約金22萬多元（每日按總房款的0.05%計(jì)算），延期辦理產(chǎn)權(quán)登記違約金18萬元（按總房款180萬元的10%計(jì)算）。

    法院判決認(rèn)為，陳小姐依約支付了定金、首期款，辦理銀行貸款，但李先生收取定金后沒有按照合同約定時間辦理提前還款，即使將李先生提前還清貸款的期限合理延長，其也應(yīng)當(dāng)在2014年2月前還清貸款并辦妥涂銷抵押，可見是因?yàn)槔钕壬馄谖催€清貸款的行為導(dǎo)致辦理產(chǎn)權(quán)登記的交易遞件手續(xù)延遲，李先生已經(jīng)構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)要承擔(dān)延遲辦理產(chǎn)權(quán)登記的違約責(zé)任，而合同約定的交樓時間為交易遞件前一個月，即李先生應(yīng)在2014年3月交樓，但直到2014年11月才交樓，李先生逾期交付房屋，也應(yīng)當(dāng)按合同承擔(dān)違約責(zé)任。不過，陳小姐沒有提供因李先生違約造成損失的證據(jù)，違約金約定亦屬過高，因此法院將違約金賠付標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為每日按已付房款的萬分之三支付，兩項(xiàng)違約金總價為10萬多元。

提醒：合同約定違約金過高可申請減少

    業(yè)內(nèi)人士表示，在二手房買賣過程中，辦理銀行按揭貸款的不確定性，使得雙方辦理手續(xù)的時間約定常常是模糊的時間段，交易雙方要保護(hù)自己的權(quán)益，也要特別留意這樣的約定。從本案例可見，雖然雙方在合同中約定了賠付標(biāo)準(zhǔn)，但法院判決最后是酌情降低了標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)楦鶕?jù)《最高人民法院關(guān)于中華人民共和國合同法若干問題的解釋（二）》第二十九條的規(guī)定，當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。李先生的案例中，雖然有違約，但最終雙方完成了交易過戶，陳小姐沒有提供實(shí)際損失的證據(jù)，所以出現(xiàn)違約金的調(diào)整。因此，需要提醒交易雙方的是，有些買家或賣家為保障自己的權(quán)益在合同約定的違約條款中，提出過高的賠付標(biāo)準(zhǔn)，但在實(shí)際糾紛中會根據(jù)實(shí)際損失來定奪，因此以合理主張權(quán)益更為合適。而合同雙方最好按約定履行自己的義務(wù)，像李先生這樣因逾期辦理提前還款而遭受損失，實(shí)在是得不償失。