若陷入“中等收入陷阱” 中國(guó)房地產(chǎn)將何去何從

    在“中等收入陷阱”期間，中國(guó)經(jīng)濟(jì)加速轉(zhuǎn)型，力求在人口老齡化之前實(shí)現(xiàn)跨越。中國(guó)房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”下也將呈現(xiàn)三種與以往不同的發(fā)展特征。

    中國(guó)財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉今年4月24日在“清華中國(guó)經(jīng)濟(jì)高層講壇”表示，中國(guó)在未來(lái)的5年或10年有50%以上的可能性會(huì)滑入“中等收入陷阱”。

何謂“中等收入陷阱”?

    世界銀行在《東亞經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告(2006)》提出“中等收入陷阱”(Middle Income Trap)的概念，基本涵義是指：鮮有中等收入的經(jīng)濟(jì)體成功地躋身為高收入國(guó)家，這些國(guó)家往往陷入了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的停滯期，既無(wú)法在工資方面與低收入國(guó)家競(jìng)爭(zhēng)，又無(wú)法在尖端技術(shù)研制方面與富裕國(guó)家競(jìng)爭(zhēng)。

    截至2015年7月1日世界銀行的歸類(lèi)，中等偏上收入國(guó)家的人均GDP在4126-12735美元之間。2014年人均GDP7485美元，如果按照5%~7%經(jīng)濟(jì)增速，突破人均12735美元的中等收入瓶頸，需要8-10年。意味著未來(lái)幾年，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將在突破“中等收入陷阱”關(guān)鍵期的大經(jīng)濟(jì)環(huán)境下運(yùn)行。

    中國(guó)在跨越“中等收入陷阱”期間，經(jīng)濟(jì)面將出現(xiàn)以下的顯著特征：一是，人口拐點(diǎn)出現(xiàn)，購(gòu)房總?cè)藬?shù)趨于下降：2012年中國(guó)勞動(dòng)年齡(16-60歲)人口數(shù)開(kāi)始下降，2015年起結(jié)婚年齡階段(25-35歲)人口總數(shù)也開(kāi)始下降。二是，“中等收入陷阱”是否突破的標(biāo)志是新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式建立，未來(lái)中國(guó)以投資為主的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式將逐步向投資消費(fèi)雙輪驅(qū)動(dòng)模式過(guò)渡。三是，中國(guó)中產(chǎn)階層逐步形成，居民由住行消費(fèi)向服務(wù)消費(fèi)升級(jí)，第三產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展。四是，為了確保新舊經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力順利交接，貨幣政策將保持寬松，不過(guò)與此同時(shí)，債務(wù)高杠桿下金融風(fēng)險(xiǎn)增加。五是，改革力度將逐步增強(qiáng)，為了培育新的增長(zhǎng)動(dòng)力，也是為了建立適應(yīng)新的經(jīng)濟(jì)形態(tài)的制度。與房地產(chǎn)密切相關(guān)的有土地制度改革、計(jì)劃生育制度改革、財(cái)稅制度改革等。

    在“中等收入陷阱”期間，中國(guó)經(jīng)濟(jì)加速轉(zhuǎn)型，力求在人口老齡化之前實(shí)現(xiàn)跨越。中國(guó)房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”下將呈現(xiàn)三種與以往不同的發(fā)展特征，即產(chǎn)業(yè)增速?gòu)母咚俎D(zhuǎn)入中低速，產(chǎn)業(yè)供需出現(xiàn)明顯分化，經(jīng)營(yíng)管理模式集中化和輕型化。

從高速增長(zhǎng)進(jìn)入中低速增長(zhǎng)

    從發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體走過(guò)的路徑來(lái)看，人口結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)拐點(diǎn)是息息相關(guān)的。日本(1978年)、韓國(guó)(2000年)、德國(guó)(1965年)等國(guó)，當(dāng)年輕人口(20-50歲)出現(xiàn)拐點(diǎn)后，房地產(chǎn)投資出現(xiàn)拐點(diǎn)，其后房地產(chǎn)投資增速和經(jīng)濟(jì)增速均出現(xiàn)明顯下降。

    中國(guó)也是如此，2014 年前后20-50 歲主體置業(yè)人群到達(dá)峰值，人口周期決定房地產(chǎn)長(zhǎng)周期拐點(diǎn)到來(lái)。2015年前8個(gè)月房地產(chǎn)投資增速3.5%，僅為2011年同期增速的十分之一。1998年住房制度改革之前，絕大部分家庭是租賃公房居住，只有少部分繼承私房歸家庭所有，到2014年住房自有率高達(dá)85%，遠(yuǎn)高于發(fā)達(dá)國(guó)家平均60%的水平。房地產(chǎn)市場(chǎng)已由供不應(yīng)求向供求基本平衡、高速發(fā)展向平穩(wěn)發(fā)展階段轉(zhuǎn)換。

    不過(guò)與此同時(shí)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)突破“中等收入陷阱”，要求經(jīng)濟(jì)增速達(dá)到5%~7%，新的經(jīng)濟(jì)動(dòng)力形成和改革取得成效都需要一定的時(shí)間，需要房地產(chǎn)等國(guó)內(nèi)需求的助力，其他投資難以全面替代房地產(chǎn)投資。

    2014年房地產(chǎn)投資12.4萬(wàn)億元，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資24%，由于地產(chǎn)投資鏈條長(zhǎng)、帶動(dòng)能力強(qiáng)，地產(chǎn)投資相關(guān)聯(lián)的投資合計(jì)估計(jì)占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的40%左右;而所有的基建投資加起來(lái)占20%，所有的制造業(yè)投資加起來(lái)占32%。

    另外，2014年中國(guó)城鎮(zhèn)化率為54.77%，根據(jù)世界城鎮(zhèn)化發(fā)展普遍規(guī)律,我國(guó)仍處于城鎮(zhèn)化率30%~70%的快速發(fā)展區(qū)間。從流動(dòng)性角度來(lái)看，為了保增長(zhǎng)，未來(lái)幾年我國(guó)貨幣政策也將保持相對(duì)寬松，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持一定速度增長(zhǎng)，由20%~30%高速增長(zhǎng)期進(jìn)入5%~10%左右中低速增長(zhǎng)期。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)明顯分化

    從地域角度來(lái)看，2014年北京、上海、江蘇、廣東等7省市人均GDP超過(guò)1萬(wàn)美元。發(fā)達(dá)國(guó)家城市化歷程中，在人均GDP突破1萬(wàn)美元、城鎮(zhèn)化率50%~60%，出現(xiàn)明顯的大都市化現(xiàn)象，人口向大都市集中。

    發(fā)達(dá)國(guó)家大都市化率一般在10%~30%，中國(guó)北京、上海、深圳、廣州等大都市常住人口占全國(guó)比例為5%，仍有較大的發(fā)展空間。加之，2012年一線城市限購(gòu)后，房地產(chǎn)商普遍集中投資于二、三城市，一線城市房地產(chǎn)投資相對(duì)不足。未來(lái)幾年一線城市和部分供求相對(duì)均衡的二線城市房地產(chǎn)仍將保持較高的增速。而大部分二、三線城市，由于庫(kù)存過(guò)高，將繼續(xù)調(diào)整。

    從結(jié)構(gòu)看，目前中國(guó)處于首次置業(yè)和改善型需求的年齡段人口分別約占全部購(gòu)房年齡段人口的1/3 和2/3，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步由首次置業(yè)向改善型置業(yè)、新房市場(chǎng)主導(dǎo)轉(zhuǎn)向存量房市場(chǎng)主導(dǎo)的階段轉(zhuǎn)變。

    從消費(fèi)傾向來(lái)看，中產(chǎn)階層逐步形成，住房需求以改善型住房為主，服務(wù)消費(fèi)要求提高。房?jī)r(jià)將結(jié)束十多年單邊上漲的階段，消費(fèi)者選擇自由度增加。房地產(chǎn)消費(fèi)對(duì)舒適度、美觀、人文自然資源等內(nèi)外品質(zhì)要求將越來(lái)越高。隨著消費(fèi)要求的逐步提高，房地產(chǎn)產(chǎn)品業(yè)態(tài)日漸豐富多元——住宅(毛坯、精裝、科技、綠色、集成等)、商業(yè)(購(gòu)物中心、商場(chǎng)、獨(dú)立店、街鋪等)、酒店、體育文化和旅游度假物業(yè)、酒店式公寓、養(yǎng)老養(yǎng)生物業(yè)等等，門(mén)類(lèi)將逐步齊全。

房地產(chǎn)業(yè)將集中化和輕型化

    房地產(chǎn)將集中化。中國(guó)房地產(chǎn)由高速增長(zhǎng)過(guò)渡到平穩(wěn)發(fā)展階段;房?jī)r(jià)由過(guò)去單邊上漲到價(jià)格平穩(wěn)或大漲大跌;房地產(chǎn)資金周期大幅延長(zhǎng)，資金鏈風(fēng)險(xiǎn)顯著上升。早期依賴(lài)土地溢價(jià)的開(kāi)發(fā)模式逐步消失，未來(lái)伴隨產(chǎn)品溢價(jià)、品牌溢價(jià)、高周轉(zhuǎn)溢價(jià)模式來(lái)臨，行業(yè)由原來(lái)普遍的粗放式經(jīng)營(yíng)管理模式逐步過(guò)渡到標(biāo)準(zhǔn)化甚至精細(xì)化的管理模式。

    行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)大幅增加，未來(lái)行業(yè)會(huì)逐步集中，大量的中小型開(kāi)發(fā)商將被迫采用“機(jī)會(huì)滾動(dòng)式”開(kāi)發(fā)或干脆退出行業(yè)。2013年十大標(biāo)桿房企銷(xiāo)售額占全國(guó)市場(chǎng)銷(xiāo)售額的10.78%。資料顯示，美國(guó)房企十強(qiáng)市場(chǎng)占有率在30%左右。

    房地產(chǎn)將向輕型化轉(zhuǎn)型。通過(guò)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售獲取高利潤(rùn)的“黃金時(shí)代”結(jié)束，房地產(chǎn)企業(yè)更需要通過(guò)高周轉(zhuǎn)、提高運(yùn)營(yíng)效率、增加服務(wù)附加值的模式提高回報(bào)率，重資產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)方向的運(yùn)作，是未來(lái)大型房企實(shí)踐新的運(yùn)營(yíng)突破的重要方向。

    從美國(guó)的房地產(chǎn)輕型化經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合近年來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)輕型化實(shí)踐，未來(lái)幾年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)輕型化可能有幾種模式：一是，產(chǎn)業(yè)鏈重構(gòu)，去集團(tuán)化和產(chǎn)業(yè)鏈外包等方式，實(shí)現(xiàn)專(zhuān)業(yè)化生產(chǎn)和降低成本;二是，金融化，通過(guò)房地產(chǎn)基金、互聯(lián)網(wǎng)金融、金融產(chǎn)品的銷(xiāo)售鎖定目標(biāo)客群、資產(chǎn)證券化等多種途徑，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，改善房企的資金壓力，并向旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等新興領(lǐng)域轉(zhuǎn)型提供助力。三是，提供標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品，進(jìn)入更多的細(xì)分市場(chǎng)，提高運(yùn)營(yíng)效率，如工廠化生產(chǎn)、社區(qū)服務(wù)等。