后任志強時代固守北京策略大調(diào)整 華遠擴張存業(yè)績難題

    盡管華遠地產(chǎn)原董事長任志強一再強調(diào)“退休了就不管經(jīng)營業(yè)務(wù)，最怕人走了還在那插手瞎管”，但實際上，每當華遠地產(chǎn)（600743.SH）有新的動作，任志強從不缺席。

    10月14日，任志強為華遠進軍天津再次站臺。自此，天津成為華遠地產(chǎn)繼北京、青島、西安、長沙之后進駐的第5座城市。華遠董事長孫譽晏指出，華遠地產(chǎn)未來土地儲備布局仍以一線城市為主，在天津的項目還會有所增加，廣州、上海等核心城市也將會跟進一些開發(fā)項目。

    實際上，任志強在任期間，華遠地產(chǎn)雖然保持著較高的凈資產(chǎn)收益率，但其自身規(guī)模卻難以突破。如今，新的管理團隊接任后，華遠選擇多面出擊嘗試轉(zhuǎn)型，但這能否為華遠在房地產(chǎn)行業(yè)的白銀時代尋得出路仍需拭目以待。

擴張“急行軍”

    在此次華遠進駐天津的戰(zhàn)役中，尤為值得注意的是，從項目收購到售樓處面市，華遠僅用了22天，其中還包括國慶7天假期。

    9月23日，華遠地產(chǎn)發(fā)布公告稱，華遠地產(chǎn)全資子公司華遠置業(yè)與陽光新業(yè)地產(chǎn)全資子公司北京瑞菱陽光商業(yè)管理有限公司簽訂協(xié)議，收購兩個項目公司51%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓價款分別為1.85億元和3.17億元，合計轉(zhuǎn)讓總價款為5.02億元。

    收購?fù)瓿珊?，華遠地產(chǎn)將持有兩個項目公司：天津陽菱光輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和天津菱華陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)。

    這份公告還顯示，華遠地產(chǎn)董事唐軍正是陽光新業(yè)地產(chǎn)董事長。

    收購?fù)瓿珊?，華遠地產(chǎn)將已開發(fā)的部分項目迅速包裝成“華遠波士頓”開始銷售，該項目主要以高層住宅和花園洋房為主，其中，高層住宅的銷售均價為9000元/平方米，洋房銷售均價為15000元/平方米。

    “這次收購還是十分實惠的，一方面項目總建筑面積70萬平方米，體量較大且業(yè)態(tài)完整，另一方面項目部分已建成，收購之后馬上就可以入市銷售。”華遠地產(chǎn)一位內(nèi)部人士對記者表示，該項目可售貨值超過40億元，預(yù)計開發(fā)周期4年-5年。

    “華遠進軍天津的用意在于布局雙城，撬動北京與天津的地產(chǎn)版圖。”孫譽晏指出，這意味著華遠拉開了立足首都經(jīng)濟圈的戰(zhàn)略序幕，北京作為華遠地產(chǎn)大本營，未來將不斷優(yōu)化其首都核心功能，同時，北京又與天津形成“雙城”，成為推出京津冀協(xié)同發(fā)展的主要引擎。

    而對于華遠的新任管理團隊來說，布局天津則意味著更多。

    “新任管理層是要做點事的，華遠的目標仍是做一個全國性的房地產(chǎn)運營商。”華遠地產(chǎn)總經(jīng)理孫懷杰曾表示，隨著房地產(chǎn)行業(yè)集中度的不斷提高，華遠地產(chǎn)固守北京等原有幾個城市的策略需要改變。為實現(xiàn)規(guī)模擴大，華遠就需要進入新的城市去開發(fā)新項目。

    除了規(guī)模上的擴張之外，華遠今年在轉(zhuǎn)型方面也動作頻頻。

    今年5月份，華遠地產(chǎn)與360結(jié)成戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，宣布推進智能家居、智慧社區(qū)。目前，智能家居業(yè)務(wù)在北京已有展示。7月份，華遠地產(chǎn)與諾亞財富簽署相關(guān)戰(zhàn)略協(xié)議，跳出項目融資方面合作，轉(zhuǎn)而從眾籌、首付貸等方面入手。

    孫譽晏透露，華遠地產(chǎn)目前正在洽談教育、醫(yī)療、保險等方面的合作，且計劃用互聯(lián)網(wǎng)平臺嫁接起相關(guān)資源，正在搭建移動終端系統(tǒng)。此外也會加強樓盤配套服務(wù)建設(shè)，在未來，華遠地產(chǎn)的業(yè)主還可以享受公共服務(wù)空間和交流平臺。

抵御業(yè)績下滑

    “華遠地產(chǎn)規(guī)模迅速擴大是個難題，這有我比較保守的原因，所以得換年輕人。”任志強在今年5月份曾表示，華遠地產(chǎn)以后會擴張，但凈資產(chǎn)收益率是硬指標，需要得到保證。

    但現(xiàn)實是，華遠地產(chǎn)換帥后，無論是擴張還是轉(zhuǎn)型，盡管動作不斷，但仍然難以在短時間內(nèi)交出滿意答卷。

    根據(jù)華遠地產(chǎn)發(fā)布的半年報顯示，今年上半年公司營業(yè)收入為21.8億元，較去年同期的32.8億元下降了42.75%；歸屬上市公司股東凈利潤為1.32億元，同比下降了43.7%；加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率也下滑了3.35%。

    對于業(yè)績的整體下滑，華遠地產(chǎn)將其歸因于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期的原因，由于公司 2015 年上半年達到結(jié)算條件的項目較上年同期下降，因此營業(yè)收入和利潤等數(shù)據(jù)均有所下降。但按照公司經(jīng)營計劃和工程進度，下半年項目竣工、入住和結(jié)算面積會比上半年有大幅度增長，公司各項財務(wù)指標也將相應(yīng)增長。

    “北京門頭溝項目、和墅項目因規(guī)劃設(shè)計調(diào)整，瀾悅項目政策房因政府調(diào)價等因素影響，均推遲了開盤時間，這對華遠的銷售業(yè)績確實產(chǎn)生了影響。”上述華遠地產(chǎn)內(nèi)部人士表示，進入2015年，華遠地產(chǎn)的可售項目已有所增加，到目前為止銷售正常。

    據(jù)記者了解，北京區(qū)域共有包括北京銘悅園項目、銘悅好天地項目、瀾悅項目、和墅項目、門頭溝項目在內(nèi)的6個項目；此外還有西安海藍城等3個項目以及長沙華中心項目和青島湯米公館項目。

    “雖然今年樓市相比去年明顯出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，但房企增收不增利的現(xiàn)象依然明顯，房企的利潤率持續(xù)下調(diào)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

    業(yè)內(nèi)人士分析，由于2013年全國土地市場火熱，地價一直處于高位，而2014年5月以來房價環(huán)比持續(xù)下跌，因此在2014年下半年入市的項目多數(shù)定價在盈虧平衡線附近，而這些項目將在2015-2016年陸續(xù)結(jié)算，這勢必會影響近兩年企業(yè)的利潤率。

    “凈資產(chǎn)收益率體現(xiàn)了自有資本盈利的能力，這一指標下滑和凈利潤的下滑態(tài)勢是有關(guān)系的。一方面這和2014年行業(yè)降溫的態(tài)勢有關(guān)系，另一方面也和企業(yè)經(jīng)營成本增加有關(guān)系。”上海易居研究院副院長楊紅旭指出。

    不過，由于今年北京等地市場成交持續(xù)向好，華遠地產(chǎn)對未來仍然成竹在胸。

    孫譽晏表示，2015年是華遠地產(chǎn)“十二五”規(guī)劃的最后一年。在這一年，華遠地產(chǎn)做了一些變革和創(chuàng)新動作。如在產(chǎn)品策略方面，把硬件產(chǎn)品和軟件服務(wù)整合在一起。 公司的“十三五”規(guī)劃正在擬定中，已基本成形。據(jù)透露，“十三五”規(guī)劃將進一步深化推動房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的落地實施。