地少價(jià)高 催動內(nèi)資房企“大魚吃小魚”并購

    “盡管總需求下降，但是這個(gè)行業(yè)的企業(yè)很多，一個(gè)行業(yè)發(fā)展到最后有幾十家、幾百家，甚至有兩千家企業(yè)都了不起了，但是現(xiàn)在有幾萬家。”說這話的是恒大地產(chǎn)(03333.HK)掌門人許家印，他在恒大2015年中期業(yè)績會上稱，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展機(jī)遇在于房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提高，房企將在優(yōu)勝劣汰中分化。

    行業(yè)集中度提高過程中，“大魚吃小魚”的并購過程必不可少。恒大高層表示，重組是房地產(chǎn)的一個(gè)主旋律，2007年中國前十大房地產(chǎn)商在市場占有率方面不到10%，去年年底到了17%。

    今年以來，不只是恒大，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的并購重組案都變得越來越密集。據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)，截至9月28日，2015年房地產(chǎn)行業(yè)并購案達(dá)到176宗，涉及金額1600億元，幾乎接近2014年全年行業(yè)的并購交易價(jià)值;2014年行業(yè)并購236宗，涉及并購標(biāo)的物價(jià)值1768.09億元，同比增長率104.93%。

“大魚吃小魚”

    隨著房地產(chǎn)行業(yè)整合加速，一些中小開發(fā)商開始逐漸退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，選擇將股份出售給標(biāo)桿房企。10月13日晚間，綠景中國地產(chǎn)(00095.HK)發(fā)布公告稱，已與萬科(000002.SZ)的全資附屬公司W(wǎng)klandInvestmentsVLimited訂立認(rèn)購協(xié)議，后者將按每股2.20港元的價(jià)格認(rèn)購其3億股新股份，認(rèn)購總價(jià)6.6億港元。交易完成后，萬科在綠景中國地產(chǎn)的持股比例將達(dá)17.81%。而綠景中國地產(chǎn)的實(shí)際控制人黃康境在該公司的持股比例將由73.03%下降為60.02%。

    此舉意味著，近幾年在“同行”并購中鮮有動作的萬科，正在以手上的現(xiàn)金，換取未來合作或者業(yè)務(wù)擴(kuò)張的機(jī)會。萬科總裁郁亮今年8月在萬科中期業(yè)績說明會上就曾表示，未來萬科還會加大(與其他開發(fā)商)合作的力度。

    而之所以選擇“合作”，與土地資源有關(guān)。眾所周知，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以摘取土地、開發(fā)項(xiàng)目、銷售或運(yùn)營物業(yè)獲取收益，保持規(guī)模增長，而2013年以來，重點(diǎn)城市土地供應(yīng)特別是純住宅用地供給有限，加上參透了區(qū)域分化的品牌房企爭相回歸一線城市，讓這些城市地價(jià)居高不下。

    萬科董秘譚華杰給出的一組數(shù)據(jù)顯示，今年上半年14個(gè)主要城市土地平均出讓地價(jià)同比上漲了42%，一線城市的地價(jià)占同期房價(jià)的比例高達(dá)60%，接近香港。對此，郁亮坦言，在地價(jià)高漲的情況下，如果不把風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)傄幌?，壓力會很大。所以合作是必然趨勢，是抱團(tuán)共同應(yīng)對市場波動的方法。

    而查閱半年報(bào)不難發(fā)現(xiàn)，綠景中國地產(chǎn)今年上半年除了發(fā)展現(xiàn)有的蘇州業(yè)務(wù)外，還收購了大量深圳及珠海地區(qū)主要位置的精品住宅、社區(qū)型購物中心及城市綜合用途物業(yè)，同樣收購了深圳某項(xiàng)目公司75%的股權(quán)。

“曲線”獲取土地或項(xiàng)目

    10月14日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司(03377.HK)發(fā)布公告宣布，已正式簽署協(xié)議，認(rèn)購中國資產(chǎn)規(guī)模最大的資產(chǎn)管理公司——中國華融資產(chǎn)管理股份有限公司股份，將成為中國華融在香港聯(lián)交所H股IPO的最大基石投資者。

    據(jù)《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者了解，成立于2012年的中國華融已于今年8月27日通過香港聯(lián)交所聆訊，計(jì)劃于10月底在香港聯(lián)交所主板掛牌上市。關(guān)于此次認(rèn)購股份的原因，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人對本報(bào)記者表示，未來金融及不良資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)將具增長潛力及前景，本次基石投資可帶來極為理想的投資回報(bào)，符合遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的投資策略。

    遠(yuǎn)洋地產(chǎn)長期重點(diǎn)關(guān)注一、二線城市的土地市場，近年來逐步加大了房地產(chǎn)項(xiàng)目收購合作比例，今年新獲取項(xiàng)目中，超過70%的項(xiàng)目獲取方式為收購類。有業(yè)內(nèi)資深分析人士認(rèn)為，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)之所以選擇與中國華融聯(lián)手，與土地和項(xiàng)目儲備有關(guān)。

    針對房企密集并購的原因，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，這與宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力增大有關(guān)，行業(yè)間正面臨優(yōu)勝劣汰。據(jù)他觀察，不僅如此，房企并購金額同比增幅出現(xiàn)快速上升，這意味著部分企業(yè)經(jīng)營壓力開始增大，在去庫存的壓力下，必須不斷出讓企業(yè)股權(quán)和項(xiàng)目股權(quán)。

    值得一提的是，并購密集也從側(cè)面反映了房企運(yùn)營模式正趨向成熟。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，通過并購模式，能夠促進(jìn)企業(yè)后續(xù)戰(zhàn)略層面更加理性，而非一味追求企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大。房地產(chǎn)后續(xù)寡頭競爭格局在加大，傳統(tǒng)房企若不轉(zhuǎn)型，那么所走的路會越來越窄，如果無法適應(yīng)行業(yè)發(fā)展，那么接受收購要約會成為越來越多房企的選擇。