個貸寬松開發(fā)貸收緊 中小房企仍難融資

    四季度伊始，貨幣政策再次釋放寬松信號，這對樓市而言無疑是一個利好。

    從政策面來看，一方面，商業(yè)銀行75%存貸比的監(jiān)管指標(biāo)從10月1日起已取消；另一方面，10月11日，央行出臺新政，在全國11個省市開展信貸資產(chǎn)質(zhì)押再貸款試點(diǎn)。

    “這兩項(xiàng)政策實(shí)施后，可以有效提高市場流動性，有利于市場利率走低。”國務(wù)院發(fā)展研究中心一位負(fù)責(zé)人對《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，在過去很長一段時(shí)間內(nèi)，寬松的貨幣政策一直被視為房價(jià)上漲的主要推手，因此這輪貨幣寬松也將釋放利好樓市的信號。

    不過，寬松的貨幣政策卻并未讓房企在融資上得到更多實(shí)惠。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，由于銀行對房企開發(fā)貸的審批仍較為謹(jǐn)慎，此次政策調(diào)整后釋放的基礎(chǔ)貨幣供應(yīng)仍可能難以進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

房貸利率暗戰(zhàn)

    對樓市而言，貨幣寬松的信號首先體現(xiàn)在不限購城市購房貸款首付比例調(diào)整為不低于25%。“十一”長假過后，這一政策已在長沙、佛山、青島等部分城市開始執(zhí)行。

    與此同時(shí)，隨著央行年內(nèi)多次降息，各地的房貸利率也已降至較低水平。

    “目前購買首套房的商業(yè)貸款利率比較優(yōu)惠，我們的合作銀行最低可以做到8折利率，不過需要滿足銀行相關(guān)的購買條件，但是部分銀行8.5折、國有行8.8折的利率折扣還是比較容易實(shí)現(xiàn)的。”北京海淀區(qū)一鏈家地產(chǎn)門店經(jīng)理對記者表示。

    “我們目前對首套房貸款利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率的8.8折優(yōu)惠，如果是總行優(yōu)質(zhì)客戶或關(guān)系較好的優(yōu)質(zhì)開發(fā)商樓盤，也可以申請8.5折，但審批需要費(fèi)些時(shí)間?，F(xiàn)在正常房貸的審批和放款時(shí)間都比較快，基本一個月時(shí)間就可以搞定。”某大型商業(yè)銀行北京分行信貸部副主任告訴記者。

    隨后，記者電話咨詢了工行、中行、建行等國有行支行的信貸部，幾家銀行都表示，今年9月份以來，首套房的貸款利率基本都維持在最低8.8折優(yōu)惠。“現(xiàn)在的利率水平基本上是這兩年以來的最低水平了。”建設(shè)銀行一位個貸部經(jīng)理感慨道。

    值得注意的是，在本輪利率調(diào)整中，外資銀行匯豐銀行在全國普遍大幅下調(diào)房貸利率。根據(jù)第三方金融機(jī)構(gòu)“融360”的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，其按貸款額度分為三檔，分別提供8.2折、8.8折和9折的優(yōu)惠利率，而在北京等一線城市貸款利率最低均為8.2折，平均利率折扣下降了3.6個百分點(diǎn)。

    “匯豐銀行的促銷政策，打破了多個城市的房貸底價(jià)，這可能將引發(fā)其他外資行的跟進(jìn)。”業(yè)內(nèi)一位分析人士表示。

    融360提供的數(shù)據(jù)還顯示，北京27家銀行中除3家銀行停貸，其余24家銀行的房貸利率都有優(yōu)惠，其中匯豐銀行為8.2折，包商銀行、農(nóng)行、農(nóng)商行等3家銀行執(zhí)行8.5折，招行、中行、建行、工行等11家銀行執(zhí)行8.8折。

    “從資本占用、收益和風(fēng)險(xiǎn)權(quán)衡量方面來計(jì)，小微貸和消費(fèi)貸的利率相對較高，審批也沒有房貸那么嚴(yán)格。”民生銀行北京某支行信貸部經(jīng)理告訴記者，目前中小銀行存貸比仍然緊張，因此更愿意把資金貸向收益更高的地方。

    而在二三線城市，房貸放松的現(xiàn)象也成為樓市主旋律。據(jù)公開資料顯示，在河南、山東等地此前都出臺過利率執(zhí)行7折優(yōu)惠的政策，目前在青島、重慶等地都出現(xiàn)了利率8.5折優(yōu)惠。

    不過，這樣的利率水平對銀行而言也有些“為難”。

    “現(xiàn)在銀行做房貸的利率水平太低，按照5.15%的基準(zhǔn)利率，執(zhí)行8.8折后的利率僅為4.53%，對于銀行來說，加上人力成本，這個利率水平就是虧本在做。”上述大型商業(yè)銀行北京分行信貸部副主任告訴記者。

難解房企之渴

    與日漸上漲的房價(jià)形成鮮明對比的是，部分房企，特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)的日子依舊艱難，因融資難所產(chǎn)生的資金鏈困局依舊是擺在眾多房地產(chǎn)企業(yè)面前的難題。

    “最近幾年銀行對于房地產(chǎn)行業(yè)的一貫政策是松個貸、緊開發(fā)貸。雖然銀行貸款中房地產(chǎn)占比高，但是主要集中在二級市場的個人按揭，支持房企直接開發(fā)的信貸并不多。”中房協(xié)副會長、華遠(yuǎn)地產(chǎn)原董事長任志強(qiáng)曾表示。

    業(yè)內(nèi)人士指出，從去年開始，全國樓市進(jìn)入調(diào)整階段，銀行為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)對房企開發(fā)貸進(jìn)行了較為嚴(yán)格的限制，貸款門檻相對較高，貸款審批額度也持續(xù)收緊。

    “銀行對于房企貸款的審查和條件越來越嚴(yán)格，在銀行對房企所列的各項(xiàng)貸款條件中，一項(xiàng)無法滿足就無法通過審批，且由于年底貸款額度緊張，每到四季度銀行都會縮減房企貸款量。”北京一大型房企副總告訴記者。

    “目前，銀行貸款不再是房企融資的唯一渠道，而且相比而言，銀行貸款的成本也并不低，因此對于品牌房企而言，在融資上有了更多選擇。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出。

    相關(guān)數(shù)據(jù)報(bào)告統(tǒng)計(jì)，截至9月30日，今年公司債發(fā)行量達(dá)706只，相比去年同期的403只增長了75.19%；發(fā)行規(guī)模達(dá)4044.17億元。其中，30家地產(chǎn)公司共公開發(fā)行公司債48只（期），募集資金規(guī)模1254億元。

    “雖然貸款利率一再下調(diào)，但對于房企而言，從銀行貸款的成本仍然偏高，且審批及放款時(shí)間較長。”北京一大型房企副總對記者表示，相比較而言，發(fā)行公司債的成本較低，效率也更高。

    在成本方面，地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的主流債券利率區(qū)間一般在4.5%-5.5%左右，且呈現(xiàn)出日益走低的趨勢。萬科近期發(fā)行的一筆5年期50億元公司債券，票面利率僅為3.5%。

    不過，對于大多數(shù)的中小房企而言，由于面臨巨大的償債壓力，公司債并非融資的“綠色通道”，多數(shù)中小房企仍然處于融資難的困境。

    截至10月12日，根據(jù)同花順統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，滬深兩市共計(jì)30家上市房企公布了2015年三季報(bào)業(yè)績預(yù)告，其中，15家房企預(yù)告凈利潤虧損。剔除數(shù)據(jù)公布不全的房企后，按照預(yù)告凈利潤同比變動幅度來看，凈利潤下滑企業(yè)達(dá)14家，占比近五成。

    “現(xiàn)在房企兩極分化嚴(yán)重，一些大型房企，特別是上市房企一方面常年經(jīng)營家底厚實(shí)，且融資渠道廣泛，所以資金量充足；但數(shù)量眾多的中小房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)槿谫Y渠道受限，因此在資金上總是捉襟見肘。”張大偉表示。