“金九銀十” 樓市是“反彈”還是“反轉(zhuǎn)”

    隨著政府持續(xù)出臺一系列鼓勵政策，我國房地產(chǎn)市場信心不斷提振，銷售逐漸紅火。統(tǒng)計顯示，在今年的“金九銀十”樓市銷售黃金季，各項數(shù)據(jù)向好，市場預期趨向樂觀。專家預計，未來樓市將繼續(xù)向好，但向好空間有限;將進一步保持增長態(tài)勢，但增長呈中低速。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)持續(xù)回暖

    “金九銀十”一般是房地產(chǎn)開發(fā)商銷售的旺季，今年也不例外。雖然前段時間樓市的落寞冷寂讓人有所擔心，但因利好政策的持續(xù)刺激，比如央行、財政部和住建部聯(lián)合發(fā)出通知，明確自今年10月8日起將實施多項舉措，切實提高住房公積金使用效率，全面推行異地貸款業(yè)務等政策，使金秋時節(jié)樓市上演了收獲的一幕。

    從數(shù)據(jù)上看，專家認為，今年6月份全國房價走出“偏冷”區(qū)間，開始步入“合理”區(qū)間。

    8月份開始，樓市逐漸回暖。9月份，全國樓市開始保持平穩(wěn)回升態(tài)勢。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，9月份，全國100個城市(新建)住宅平均價格為10817元/平方米，環(huán)比上漲0.28%，漲幅收窄;同比上漲1.36%，漲幅擴大。

    “全國性房地產(chǎn)政策的全面寬松，為‘金九銀十’再創(chuàng)新高創(chuàng)造了良好的環(huán)境。尤其是中央層面一方面從財稅、信貸、公積金等相關政策出發(fā)，鼓勵改善性需求入市，另一方面通過住房保障貨幣化安置以加快商品房庫存消化。”專家認為，再加上一、二線城市的“地王”頻頻出現(xiàn)，在“地王”效應帶動下，預計這些城市未來樓市成交量將持續(xù)上行。

各地分化隱憂仍在

    雖然房地產(chǎn)市場銷售回暖，但各地分化現(xiàn)象仍在繼續(xù)，甚至有進一步加劇的趨勢。國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉指出，分城市看，分化非常明顯。

    目前，一線城市的房地產(chǎn)市場仍然處于供不應求的市場狀態(tài)。專家認為，一系列利好政策繼續(xù)刺激需求釋放，一線樓市或?qū)⒃俣壬郎亍?/p>

    三、四線城市則面臨與一線城市截然不同的現(xiàn)狀，房價走勢跌多于漲。專家表示，對三、四線城市而言，新近出臺的利好政策落地較慢，刺激需求有限。再加上這些城市前兩年需求過度釋放后，面臨供應過剩、需求疲軟以及庫存高企等問題，故而成交量上漲動力不足。

    “我國房地產(chǎn)市場的分化過去一直存在，以后也會長期存在。為了應對這種分化，在制定與實施政策時，一線城市與二線熱點城市應繼續(xù)采取限購措施;而對于二線一般城市及三、四線城市，則應該放開限制、加強支持。”中國國際經(jīng)濟交流中心研究員陳永杰在接受本報記者采訪時說。

投機“炒房”仍無機會

    在一線城市庫存不斷減少的情況下，一線城市樓市升溫的預期也在不斷加強，同時“炒房”的跡象開始抬頭。專家指出，樓市回暖對于緩解當前經(jīng)濟下行壓力、促進經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展意義重大，促進我國經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展需要樓市發(fā)揮其積極作用。但政策的寬松與支持不代表可以容忍炒房的行為，相反，這種行為更應該被防范與遏制。

    不斷上升的房價會再度給投機者以炒房的機會嗎?“由于人口增長對房地產(chǎn)市場的推動力在不斷減弱，同時城鎮(zhèn)房地產(chǎn)存量仍然較大，樓市回暖空間將比較有限。”陳永杰認為，可能實行的房地產(chǎn)稅在政策層面上將有力地打擊炒房的行為。

    市場預計，四季度樓市有望繼續(xù)回升。有分析認為，整體來看，房價在四季度持續(xù)上漲的基本面不會改變，但四季度房價增速或?qū)⒂兴啪彙?/p>

    陳永杰認為，目前樓市回暖態(tài)勢將維持較長時間，因為我國經(jīng)濟仍將保持一定的增速，而樓市與我國經(jīng)濟有較強關聯(lián)性，未來房地產(chǎn)市場將保持繼續(xù)增長。但目前房市增量投資比較有限，需要進一步做好存量調(diào)整工作，從質(zhì)量上推進房地產(chǎn)市場的發(fā)展，下一步房地產(chǎn)市場增長將呈中低速，樓市回暖也不太可能回到以前的發(fā)展高度。

    未來我國樓市政策仍有很大空間。陳永杰建議，我國對于居民改善住房需求的政策支持仍比較有限，對于希望以舊換新及以小換大的住房需求，政策上可以采取稅收抵扣的優(yōu)惠，以進一步推動我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展。同時，還應該加大對于一般商品房改造的政策支持