貸款買房成為國人主流購房方式 房貸調成力度決定樓市走向

    多年前，流傳過這樣一個小段子，一中國老太與一美國老太死后在天堂里相遇，互相傾訴，美國老太說她年輕時買了房子，直到死時才將房貸還清，一輩子都擱在還債上了，不過，倒是住了一輩子的房子；中國老太說她這一輩子就想擁有自己的住房，于是攢了一輩子的錢，可房子剛買上，住了一天自己卻死了，多遺憾的事。

    這本是在反映中美消費觀念的不同，但近些年房價上漲的速度卻從另一個角度證明了美國老太的“英明”。越來越多的“中國老太”加入了貸款買房的行列，這其中的理由并不是擔心自己住的日子少，而是攢了一輩子，買不起了一輩子。

    自1991年國內首次出現了住房信貸業(yè)務，房貸在樓市中扮演的角色日趨重要，特別是2008年以來，調整房貸已經成為樓市調控政策的核心之一。盤點過去20年的房貸調整發(fā)現，每次房貸利率的連續(xù)下調，隨之而來的總是房價的水漲船高，而房貸政策的收緊，總能最有效地為樓市降溫。

貸款買房 成為國人主流購房方式

    1995年9月6日，《廣廈時代》的創(chuàng)刊號封面的左下角重要位置，八個字的標題十分醒目——教你如何貸款買房。方法源于1995年8月央行頒布的《商業(yè)銀行自營住房貸款管理暫行辦法》，這也是我國銀行商業(yè)性住房貸款走上正軌的標志，彼時貸款買房并不容易，按揭貸款尚未出現，想要貸款必須提供雙重保證即抵押(質押)擔保與保證擔保，貸款期限不能超過10年。選擇吃“貸款買房”這只螃蟹的人少之又少。

    貸款購房真正突破與福利分房的壽終正寢同步而來。1998年3月，北京市住房資金管理中心和中國建設銀行聯合發(fā)布北京市個人住房組合貸款管理規(guī)定。按照新規(guī)要求，個人住房組合貸款是指由北京市住房資金管理中心運用政策性住房資金、中國建設銀行北京市分行運用信貸資金向同一借款申請人同時發(fā)放的，用于購買同一套自住商品住宅的個人住房貸款，是政策性和商業(yè)性貸款的總稱。在額度方面，組合貸款的貸款總額不得超過所購房屋價款的70%，政策性貸款和商業(yè)性貸款的比例原則上為1：1。

    自此，國人貸款買房的大門被打開，當時即有開發(fā)商開始借貸款大做文章，“零首付”在這一年首次出現。位于老國展附近的外銷盤力鴻花園在北京首創(chuàng)零首付買房，并在當年售罄。此后，在首付上做文章的樓盤不斷出現，在嚴格限制二套房首付比例的2014年，很多改善盤通過與第三方機構或銀行合作，推出一成首付、50萬首付等優(yōu)惠政策吸引購房人簽約。

    20年間，“貸款買房”這個曾經的新鮮事兒正在變成每個家庭的選擇。尤其是2008年以來，伴隨北京房價的節(jié)節(jié)攀升，全款購房對于普通家庭逐漸變成不可能完成的任務，如果想改善居住條件，貸款成為必然選擇。另外，由于國家的差別化信貸政策，首套自住用房的貸款一直受到鼓勵，伴隨著各類優(yōu)惠條件，貸款買房的附加成本較低，綜合房產的增值，貸款更容易被購房人所接受。

    除了銀行貸款外，近年來，很多房地產上下游企業(yè)也與銀行開展合作，推出了房貸的衍生品。貸款，從流程復雜，普通人難以理解走入到每個家庭中。

    正因為貸款在普通家庭購房消費中越來越重要的作用，房貸政策的調整總是最直接地影響著樓市的起伏，一次利率的調整相對于開發(fā)商銷售價格的微調顯得更為重要。2009年房價暴漲的最初，就源自2008年年底首套房利率七折優(yōu)惠的出現。

降息、下調首付比例 樓市火熱的前兆

    房貸在樓市中扮演的角色，從當初的跑龍?zhí)滓殉蔀榻袢战^對的主角。但真正讓人們重視到房貸在樓市中的重要性始于2007年至2009年間樓市劇烈的波動。

    2007年，北京的房價成為脫韁的野馬，此前密集的調控都未能減緩價格上漲的腳步。這一年，北京商品房均價為10661元/平方米，同比上漲44.6%。為遏制樓市瘋狂發(fā)展的勢頭，央行在這一年先后10次上調存款準備金率，6次加息，同時對于二套房貸款首付比例、利率水平及認定標準進行了說明。雖然2007年整體的上漲局面并未改變，但樓市已經開始出現降溫跡象，特別是投資購房需求明顯得到遏制。

    進入2008年，樓市出現劇烈調整，信貸政策也隨著變化。上半年，為抑制投資需求，央行五次上調存款準備金率。下半年，為應對國際金融市場“金融海嘯”的擴散和對于國內市場的不良影響，央行又先后五次下調存款準備金率和存貸款基準利率。這也是自2004年以后貸款利率的首次下調，房貸正式進入降息通道，多方等待的救市舉措以降息方式拉開序幕。

    2008年金融政策對樓市的影響遠不止降息這一件事，“七折利率”首次出現。這一政策為2009年樓市的暴漲提供了充分的彈藥支持。2009年春節(jié)后，并未經過緩慢的調整，樓市即出現迅猛反彈，價格一路飆升。

    房貸在這一輪波動中扮演的重要角色讓更多人對于金融對房地產市場的影響有了新的認識，隨后的每次房貸政策的調整，即使對于購房成本改變有限，但都在影響著每個購房人的預期。

    吹響最新一輪樓市回暖號角的，仍是房貸政策。2014年，樓市再次陷入低迷，大部分城市限購的取消并未改變樓市疲軟的整體局面，北京樓市持續(xù)已久的高溫也降了下來。在這一局面下，央行再次出手。2014年9月30日，央行、銀監(jiān)會聯合出臺《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，放松了與自住需求密切相關的房貸政策，放寬了首套房認定標準，執(zhí)行了多年的“認房又認貸”放松為“認貸不認房”。此舉不僅大幅釋放了改善型需求，更重要的是為市場釋放了重要信號，樓市信心得以提振。隨后連續(xù)5次降息也不斷為樓市進行了加溫。

    房貸政策，再次成為樓市上行周期的導火線。其實，房貸放松對于購房人的利好體現得最為直接。首付比例的調整，直接決定了購房人的購買力，而利率的調整則對購房成本構成較大影響。

    以一個30年期、貸款200萬元的購房人為例，如果執(zhí)行2012年7月6日6.55%的基準利率，還款總額為457.46萬元，月供為12707元。如果執(zhí)行2014年年底至今五次降息后的基準利率5.15%，則還款總額為393.14萬元，月供為10920元。60余萬元購房總成本的差距和近2000元的月供差額對于一個普通購房家庭意義重大，與購房時開發(fā)商打出的×萬抵×萬、全款99折等優(yōu)惠相去甚遠，由此可見，房貸政策的調整對于普通家庭購房決定的影響作用。

提息、嚴控首付比例 力度決定樓市走向

    寬松的信貸政策伴隨樓市上漲的腳步，同樣也擔負起了攔住樓市向前爆沖的任務。

    2009年，面對樓市價格的暴漲，央行再次率先出手。將首套房首付比例調整為30%以上，對于貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍的規(guī)定。同時對于購買第三套及以上住房進行了嚴格限制。

    看似重磅的調整難以攔住已如“出閘猛虎”的房價。2010年，央行再次出手，對于第三套及以上住房實施全面停貸。2010年9月29日出臺的新國五條，也同樣對房貸政策進行了嚴格規(guī)定，對非本地居民暫停發(fā)放購房貸款，禁止消費性貸款用于購買住房等一系列房貸政策對投資需求進行了圍追堵截。樓市的腳步終于放慢了下來。

    2011年，樓市的房貸調控政策再次升級，差別化信貸政策執(zhí)行更加嚴格，二套房首付比例首次提升至60%。此后，史上最嚴格的房貸政策一直在延續(xù)，直到“9·30新政”的出臺。

    雖然相比限購政策，房貸作用并未顯得那么立竿見影，但作為樓市調控的重要工具，房貸及背后銀行和開發(fā)商的信貸政策一直在影響著樓市。尤其是在遏制樓市價格快速上漲時，有業(yè)內人士就表示，能否真正起到作用，就看銀行執(zhí)行的力度，對于房地產這種資金密集型企業(yè)，信貸政策是左右公司發(fā)展的重要砝碼。以2011年為例，嚴格的信貸政策堵塞了開發(fā)商的融資渠道，開發(fā)商資金鏈的頻頻告急才是降價銷售的導火索。而2014年樓市的低迷，背后也是信托融資、銀行開發(fā)貸款的收緊，資金的緊張束縛了開發(fā)商的手腳，樓市整體也陷入停滯。

    終結下跌趨勢的“9·30新政”，其中重要的部分是央行提出為銀行增加資金來源的融資發(fā)行渠道。鼓勵銀行業(yè)金融機構通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券(MBS)、發(fā)行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。房地產市場的資金池因此放大，樓市的全面回暖自然有了基礎。

    經歷過2014年以來的連續(xù)5次降息，房貸利息已經降至歷史最低點，多家機構都認為，樓市已經進入貸款的政策紅利期，寬松的貸款政策讓短時間內樓市的火熱失去了懸念。本版文/門庭婷

2008年以來重要房貸政策盤點

    2008年

    1.將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍。

    2.最低首付款比例調整為20%。

    3.要求金融機構根據客戶購房性質、信用記錄、還款能力等風險因素在貸款利率下限之上有區(qū)別地確定利率水平。對居民首次貸款購買普通自住房以及改善型普通自住房可按優(yōu)惠條件予以支持，對非自住、非普通住房的貸款條件適當予以提高。

    2009年

    1.對貸款購買商品住房，首付款比例調整到30%及以上；

    2.對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍的規(guī)定。

    3.貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高。

    2010年

    1.對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。

    2.對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。

    3.4月17日國務院下發(fā)《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，指出房價過高地區(qū)可暫停第三套及以上住房放貸。

    2011年

    央行在這一年進行了三次加息，6次上調存款準備金率，同時再次提高了二套房的首付比例，具體政策為：1.對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。

    2012年

    1.二套房新政首付提至六成。

    2.稅收、信貸等政策均達到了有史以來的“最強度”。

    3.受經濟下滑影響，央行連續(xù)兩次下調人民幣存貸款基本利率，間接刺激了住房消費。

    2013年

    房地產調控進一步升級，包括稅收、信貸都進行了調整。1.對出售自有住房按規(guī)定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。2.對房價上漲過快的城市，人民銀行當地分支機構進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。3.各地紛紛出臺細則，“滬七條”、“穗六條”及“深八條”政策要求二套房首付比例提高到70%。

    2014年

    “9·30”新政出臺，首套房認定標準首次從“認房又認貸”調整為“認貸不認房”，利率下限恢復至基準利率0.7倍，但實際執(zhí)行中，沒有商業(yè)銀行觸及優(yōu)惠下限。具體政策為：1.對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。2.對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，再購買第二套房執(zhí)行首套房貸款政策。

    2015年

    截至9月，央行在這一年已經進行了四次降息，貸款基準利率、公積金利率降至歷史最低，85折優(yōu)惠逐步成為房貸市場的主流折扣。二套房最低首付比例調整為不低于40%，對于二套房利率水平取消了上浮1.1倍的硬性規(guī)定，交由商業(yè)銀行自行決定。